TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KH6C

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Novembre 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Y] [I], Madame [B] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Monsieur [Y] [I] Madame [B] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 02 Octobre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [I], demeurant Rue des Mouillards Val de Bezance, Bât B, Appt 234, 63540 ROMAGNAT

comparant en personne

Madame [B] [Z], demeurant Rue des Mouillards Val de Bezance, Bât B, Appt 234, 63540 ROMAGNAT

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 mai 2016, l’OPHIS a donné à bail à Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] un logement situé rue des Mouillards Val de Bezance Bât B Appt 234 63540 ROMAGNAT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 381,55 €, provision sur charges comprise.

Le 24 octobre 2024, Madame [B] [Z] a fait l’objet d’un rétablissement personnel ayant eu pour effet d’effacer sa dette locative de 2 730,16 euros.

Le 20 février 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires des commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3171,62 € pour Monsieur [I] et de 441,46 euros pour Madame [Z].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer les sommes suivantes :

* 3 286,26 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l’OPHIS a fait assigner Madame [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [B] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 556,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ces assignations ont été notifiées au représentant de l’Etat dans le département le 19 mai 2025.

A l’audience l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 septembre 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 987,58 € pour Monsieur [I] et à la somme de 257,42 euros pour Madame [Z]. Il rappelle que la procédure de surendettement est une procédure personnelle au débiteur et ne peut bénéficier au preneur solidaire.

Elle fait état d’un plan d’apurement convenu entre les parties dans lequel Monsieur [I] reconnaît être redevable d’un arriéré locatif plus important que celui de Madame [Z].

Madame [B] [Z] rappelle qu’elle a bénéficié d’un rétablissement personnel entraînant l’effacement de la dette locative à hauteur de 2 730,16 euros en octobre 2024. Les locataires proposent une mensualité de remboursement à hauteur de 50 euros pour apurer leur dette. Ils souhaitent également que le bailleur fasse des travaux dans leur domicile pour remédier à une infiltration d’eau.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] étant tous deux locataires solidairement tenus du paiement du loyer, et les demandes présentées par le bailleur reposant sur les mêmes fondements, il apparaît de bonne justice de joindre les deux instances.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 30 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 987,58 € à l’égard de Monsieur [I] auquel Madame [Z] est solidairement tenue à hauteur de 257,42 euros compte tenu de l’effacement d’une partie de sa dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré, étant précisé que Madame [Z] n’est tenue qu’à hauteur de 257,42 euros.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 20 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 20 avril 2025.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats que les locataires ont repris le règlement des loyers courants et qu’ils sont en capacité d’apurer leur dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 20 avril 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 416,46 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 mai 2016 entre l’OPHIS et Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] à compter du 20 avril 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPHIS la somme de 2987,58 € ainsi que Madame [B] [Z] solidairement à hauteur de 257,42 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 50 € et DIT qu’à la 36 et dernière échéance Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 12e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2 987,58 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 20 avril 2025 et Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis rue des Mouillards Val de Bezance Bât B Appt 234 63540 ROMAGNAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] à la somme mensuelle de 416,46 € à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de octobre et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l’OPHIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [Z] et Monsieur [Y] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût des assignations, de la notification à la préfecture et celui des commandements de payer du 20 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection