AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00698 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSNK

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d'[Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [B] [M] épouse [W]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 20 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN MEYER + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [W]

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Selon acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [B] [M] veuve [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins d’obtenir :

— que son action soit déclarée recevable ;

— le prononcé de la résiliation des baux la liant à Madame [B] [M] veuve [W] et portant sur le logement situé [Adresse 1] et sur le garage situé [Adresse 6] et référencé 2400466210 compte tenu des manquements graves et répétés de l’intéressée à ses obligations contractuelles ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [M] veuve [W] et de tout occupant de son chef de l’appartement et du garage, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Madame [B] [M] veuve [W] à lui verser 6 564,97 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers échus postérieurement à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;

— la condamnation de Madame [B] [M] veuve [W] à lui verser une indemnité d’occupation de 688,86 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir, ladite indemnité étant révisable selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

— la condamnation de [B] [M] veuve [W] aux dépens et à lui verser 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indiquait au soutien de ses demandes :

— qu’elle avait conclu deux contrats de bail, l’un portant sur un appartement situé [Adresse 1] et l’autre portant sur un garage, avec Madame [B] [M] veuve [W] et Monsieur [E] [W] ; que si elle était dans l’impossibilité de produire ces contrats, elle établissait l’existence des baux allégués par la production d’historiques de comptes faisant apparaître des règlements de la part des locataires ;

— que Monsieur [E] [W] était décédé le 3 mars 2023 ;

— que Madame [B] [M] veuve [W] avait constitué une importante dette de loyer justifiant la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 20 octobre 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître Lallement Hurlin, substituant Maître Maître Le Menn Meyer, avocat au barreau de Thionville ; Madame [B] [M] veuve [W], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a indiqué que la dette avait été soldée mais qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes (à l’exception donc de la demande de condamnation au paiement de la dette de loyer).

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Moselle par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier réceptionné le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES DE PRONONCE DE LA RESILIATION DES CONTRATS DE BAIL, D’EXPULSION ET DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION:

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…]".

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

Aux termes de l’article 1227 du Code civil : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1228 du Code civil : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil : “La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sollicite la résiliation des contrats de bail la liant à Madame [B] [M] veuve [W], l’intéressée ne réglant pas régulièrement son loyer.

Si le paiement du loyer est une obligation essentielle du contrat de location, il ne peut qu’être constaté qu’à la date de l’audience, Madame [B] [M] veuve [W] avait entièrement réglé sa dette de loyer.

Il convient ici de relever :

— que le montant élevé de la dette s’expliquait en partie par l’application d’un supplément de loyer de solidarité qui a été déduit des sommes dues à compter du mois de juillet 2025, Madame [B] [M] veuve [W] ayant certainement produit les justificatifs de revenus sollicités par son bailleur ;

— que la dette a été soldée par deux versements effectués par Madame [B] [M] veuve [W], en cours de procédure : un versement de 750 euros le 6 octobre 2025 et un versement de 3 403,73 euros le 10 octobre 2025.

Au vu de ces éléments, et faute pour la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de justifier d’un manquement suffisamment grave et persistant de Madame [B] [M] veuve [W] à ses obligations contractuelles, cette société sera déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation des contrats de location d’un appartement et d’un garage la liant à Madame [B] [M] veuve [W] et de ses demandes subséquentes d’expulsion de Madame [B] [M] veuve [W] et de condamnation de l’intéressée au paiement d’une indemnité d’occupation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Si la SA d’HLM BATIGERE HABITAT est déboutée de ses demandes au principal, il ne peut qu’être constaté que son action a été rendue nécessaire par le défaut de paiement par Madame [B] [M] veuve [W] de ses loyers et charges et que ce n’est qu’en cours de procédure que l’intéressée a réglé sa dette de loyer.

Au vu de ces éléments, Madame [B] [M] veuve [W] sera condamnée aux dépens, en ce non compris les frais d’assignation déjà facturés à l’intéressée, et à verser 250 euros à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande tendant au prononcé de la résiliation des contrats de location d’un appartement situé [Adresse 1] et d’un garage n°2400466210 situé [Adresse 6] la liant à Madame [B] [M] veuve [W] ;

DEBOUTE en conséquence la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes d’expulsion de Madame [B] [M] veuve [W] et de condamnation de l’intéressée au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [B] [M] veuve [W] aux dépens, en ce non compris les frais d’assignation déjà facturés à l’intéressée ;

CONDAMNE Madame [B] [M] veuve [W] à verser 250 euros à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le15 décembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,