TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00555 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KGBG

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Octobre 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [D] [T]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Octobre 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Octobre 2025

A :DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Audrey BESSAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Laure PASCAL, auditrice de justice, d’Odile PEROL, faisant fonction de Greffier ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 04 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice dmicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T], demeurant Rue des Mouillards – Bat A – 63540 ROMAGNAT

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juin 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPHIS) a donné à bail à M. [D] [T] un logement situé Rue des Mouillards Bât A App 165 à ROMAGNAT (63540), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 297,84 euros, outre la provision sur charges de 51,88 euros.

Le 20 janvier 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1871,23 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [T] les 8 août 2023 et 27 août 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au sens des dispositions de l’article 24 § II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, l’OPHIS a fait assigner M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin estcondamner M. [D] [T] à lui payer les sommes suivantes :* 2850,49 euros à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du dernier mois en cours, selon décompte détallé visé dans les pièces, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé majoré des charges et provision sur charge, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération totale et effective des lieux, indexée sur l’augmentation annuelle des loyers,

* 250 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

* 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2025.

A l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 août 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4815,81€.

M. [D] [T] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [D] [T] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de l’OPHIS.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 20 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1 871,23 euros en principal. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 20 mars 2025.

M. [D] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire du logement ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 27 août 2025 pour un montant de 4 815,81 euros. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées La dette locative sera donc arrêtée à la somme de 4 815,81 euros, échéance de juillet 2025 incluse et M. [D] [T] sera donc condamné à son paiement.

Cette créance portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 1 871,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [D] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 412,84 euros, par référence à la quittance de juillet 2025.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

L’OPHIS ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [D] [T], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 22 juin 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL et M. [D] [T] à compter du 20 mars 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [D] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Rue des Mouillards Bât A App 165 à ROMAGNAT (63540), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE [D] [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL la somme de 4 815,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 1 871,23 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [D] [T] à la somme mensuelle de 412,84 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [D] [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 20 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus des demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection