TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JTK6

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Madame [E] [B], Association Tutélaire Nord-Auvergne

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

Association Tutélaire Nord-Auvergne

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 30 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [B], demeurant Les Tilleuls, 3 square de Cacholagne, Porte B23, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

Association Tutélaire Nord-Auvergne, prise en la personne de son représentant légal, sise 2 rue du Ressort, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par [T] [I], curatrice de Mme [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé prenant effet le 3 octobre 2022, M. [N] [G] a donné à bail à Mme [E] [B] un logement situé Les Tilleuls, 3 Square de Cacholagne à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros, outre 115 euros de provision sur charges.

Le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement appelé Visale auprès de la SASU Action Logement Services.

Suivant quittance subrogative en date du 24 juillet 2023, le mandataire du bailleur a reconnu avoir perçu la somme de 1.389,73 euros de la part de la SASU Action Logement Services.

Le 15 novembre 2023, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.389,73 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [B] le 16 novembre 2023.

Par jugement du 19 décembre 2023, Mme [E] [B] a été placée sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association tutélaire Nord-Auvergne (ATNA).

Le 11 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a déclaré le dossier de Mme [E] [B] recevable et la SASU Action Logement Services a déclaré sa créance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [E] [B] et son curateur devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 1.315,73 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer actuel augmenté des charges et condamner Mme [E] [B] à payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2024.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 30 janvier 2025.

La SASU Action Logement Services sollicite le bénéfice de son assignation, faisant valoir que :

— la clause résolutoire est acquise depuis le 15 janvier 2024, soit antérieurement à la décision de recevabilité du dossier de surendettement,

— Mme [E] [B] n’est pas en situation de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire car elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article 24 VI alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et des charges.

Mme [E] [B], assistée de son curateur, affirme avoir repris le paiement du loyer courant, outre le paiement d’une somme de 75,73 euros par mois en règlement de la dette, conformément au plan de surendettement. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties ont été autorisées à fournir chacune une note en délibéré afin de justifier de cette situation de reprise du paiement du loyer courant, outre le respect du plan d’apurement de la commission de surendettement et à faire toutes observations sur ce point.

Le curateur de Mme [B] a transmis des pièces attestant de la reprise du paiement du loyer courant et du respect du plan d’apurement décidé par la commission de surendettement.

La SASU Action Logement Services a confirmé cette situation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SASU Action Logement Services produit un décompte daté du 27 janvier 2025 établissant le montant de la dette à la somme de 861,35 euros, incluant le versement de la locataire de 75,73 euros pour le mois de janvier 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SASU Action Logement Services est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [E] [B] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la SASU Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 15 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 15 janvier 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort des pièces concordantes produites par les parties en cours de délibéré que Mme [E] [B] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle respecte en outre le plan d’apurement pour le paiement de la dette tel qu’établi par la commission de surendettement à hauteur de 75,73 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [E] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 15 janvier 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [E] [B] sera occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur, ou la caution sur présentation d’une quittance subrogative, sera alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, soit la somme mensuelle de 695 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Mme [E] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [N] [G] et Mme [E] [B] à compter du 15 janvier 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 861,35 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025,

AUTORISE Mme [E] [B] à s’acquitter de cette somme par 11 versements mensuels de 75,73 euros chacun et DIT qu’à la 12ème et dernière échéance Mme [E] [B] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée au terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 861,35 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 15 janvier 2024 et Mme [E] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif devenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [E] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Les Tilleuls, 3 Square de Cacholagne à Clermont-Ferrand (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [E] [B] à la somme mensuelle de 695 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à la verser au bailleur, ou le cas échéant à la SASU Action Logement Services sur présentation d’une quittance subrogative, ladite indemnité mensuelle,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 15 novembre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ainsi qu’à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection