TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00481 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY5X

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [B] épouse [F]

demeurant [Adresse 3]

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2022, ayant pris effet le 21 novembre 2022, Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [X] [U] un bien à usage d’habitation ainsi qu’une cave n°234, situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 505 euros et 75 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Le 14 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] à Monsieur [X] [U], pour la somme en principal de 2.257,70 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 4 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [I] [F] et Madame [C] [F] bien fondés en leurs demandes ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [I] [F] et Madame [C] [F] à Monsieur [X] [U] le 19 novembre 2022, à effet le 22 novembre 2022 ;Condamner Monsieur [X] [U] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe au sein de la résidence d'[Localité 4], [Adresse 2] [Localité 4] ;Autoriser Monsieur [I] [F] et Madame [C] [F] à faire procéder à son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [X] [U] à verser à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [F], une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.568,12 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 16 mai 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;Condamner Monsieur [X] [U] à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;De condamner Monsieur [X] [U] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;De condamner Monsieur [X] [U] aux entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leurs écritures. Ils ont indiqué qu’un décompte actualisé était présent au sein du dossier.

Cité à étude, Monsieur [X] [U] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 19 novembre 2022, ayant pris effet le 21 novembre 2022 contient une clause résolutoire qui stipule (chapitre VIII, page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 2.257,70 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 14 mars 2024.

Monsieur [X] [U] avait jusqu’au 14 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.257,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant réglé la somme totale de 946 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 15 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 14 mai 2024 et, à compter du 15 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [U], occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2024, cause un préjudice à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 9 décembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 5.490,55 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais bancaires (5 fois 1,20 euros, ne relevant pas des loyers et charges dus par le locataire, et non justifiés en procédure), une régularisation de charge (8,30 euros, non justifiée en procédure par le bailleur) ainsi que les frais de procédure (152,37 euros, 160,34 euros et 127,90 euros relevant éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5.035,64 euros.

Monsieur [X] [U], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [X] [U] sera en conséquence condamné à payer la somme de 5.035,64 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.257,70 euros à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F], Monsieur [X] [U] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 novembre 2022, ayant pris effet le 21 novembre 2022 entre Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F], d’une part, et Monsieur [X] [U], d’autre part, concernant le logement et la cave n°234 situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [X] [U] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [X] [U] à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] à compter 15 mai 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égale au loyer et charges tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [X] [U] à verser à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] la somme provisionnelle de 5.035,64 euros (selon décompte en date du 9 décembre 2024, incluant l’échéance de décembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.257,70 euros à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [C] [B] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,