TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J5HF

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [L] [C]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 13 Juin 2025

A :M^e Evelyne BELLUN,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 13 Juin 2025

A :M^e Evelyne BELLUN,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Greffier ;

Après débats à l’audience du 17 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [C], demeurant 18 rue Pascal – RDC – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé electroniquement en date du 14 septembre 2022 avec prise d’effet au 19 septembre 2022, la SCI KOMORECK représentée par FONCIA LOIRE AUVERGNE a donné à bail à M. [L] [C] un logement situé au rez-de-chaussée, 18 rue Pascal à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 311,97 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte du 14 septembre 2022, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers la bailleresse en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif VISALE. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Le locataire n’ayant pas réglé le loyer des mois d’octobre 2023 à mars 2024, la bailleresse a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Suivant quittance subrogative en date du 25 mars 2024, la bailleresse a reconnu avoir perçu la somme de 2.398,22 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 03 avril 2024, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.398,22 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [C] le 04 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 07 janvier 2025, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner M. [L] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [C] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec e concours de la force publique,

— condamner M. [L] [C] à lui payer 3.478,38 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 avril 2024 sur la somme de 2.398,22 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M. [L] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [L] [C] à lui payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 08 janvier 2025.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative du 10 février 2025 et d’un décompte arrêté au 16 avril 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.609,90 euros

M. [L] [C], assigné en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu lors de l’audience de plaidoirie de sorte qu’il n’a formé aucune demande.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [L] [C] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 7 du contrat de cautionnement, selon dispositif VISALE, conclu entre la bailleresse et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à M. [L] [C] stipule que “la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle”.

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SAS Action Logement Services.

Or, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, justifie avoir régulièrement signifié le 03 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.398,22 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 03 juin 2024.

M. [L] [C] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion son ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 10 février 2025 comprenant les échéances échues jusqu’au mois de février 2025 inclus et un décompte arrêté au 16 avril 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.609,90 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [L] [C] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 03 avril 2024 sur les sommes dues à cette date soit 2.398,22 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [L] [C]est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause un préjudice à la bailleresse qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 382,88 euros.

Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait à la bailleresse au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative contradictoire versée aux débats, en date du 10 février 2025, inclut des indemnités d’occupation arrêtées au mois de février 2025, déjà mises à la charge du défendeur au titre de l’arriéré locatif retenu ci-dessus.

En revanche, il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir à compter de mars 2025, non incluse à ce jour dans la quittance susmentionnée, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès de la bailleresse.

Sur les autres demandes

M. [L] [C], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.609,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024 sur les sommes dues à cette date soit 2.398,22 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2022 entre la SCI KOMORECK et M. [L] [C] à compter du 03 juin 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [L] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis au rez-de-chaussée, 18 rue Pascal à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [L] [C] à la somme mensuelle de 382,88 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [C] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection