TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00641 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWVY

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant: SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [N] [R], rep/assistant: M^e Lauriane BERTIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Lauriane BERTIN

SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [C] [K], auditeur de justice et de [O] [F], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle,

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R], demeurant 164 rue de l’Abbé Prévost, La Glacière 2, Bat 10, Apt 1042, 4e étage,

63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Lauriane BERTIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2024-007175 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 juin 2013, la S.A. Auvergne Habitat a donné à bail à Monsieur [N] [R] un logement situé 164 Rue de l’Abbe Prévost – La Glacière 2 – Bâtiment 10 – Appartement 1042 – 4ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 206,43 euros, provision sur charges non comprise.

Le 15 février 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.026,74 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] le 23 octobre 2023.

Un procès-verbal d’échec de médiation a été dressé entre les parties le 08 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la S.A. Auvergne Habitat a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [R] à lui payer les sommes suivantes :

* 4.075,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* 600 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 août 2024.

A l’audience, la S.A. Auvergne Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.074,82 euros, déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 183,27 euros et 130,06 euros. En outre, la S.A. Auvergne Habitat fait valoir son accord pour octroyer au locataire des délais de paiement sur un échéancier de 36 mois avec un versement mensuel de 168,74 euros par mois en plus du loyer courant.

De son côté, Monsieur [N] [R], représenté par son conseil, demande au Juge des Contentieux de la Portection de :

— prononcer la suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail signé le 11 juin 2013,

— lui accorder des délais de paiement dont le montant sera fixé en fonction de la dette à parfaire au jour de l’audience,

— débouter la S.A. Auvergne Habitat du surplus de ses demandes,

— réduire à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [R] expose qu’il a repris le paiement du loyer courant et a produit les justificatifs de ces règlements. En outre, il fait valoir qu’il présente des garanties de solvabilité et des capacités à apurer sa dette car il perçoit un revenu mensuel de 1.450 euros outre les extras pour les vacations qui sont rémunérées à hauteur de 80 euros et qu’il a contacté l’UDAF pour bénéficier d’un accompagnement dans la gestion de son budget. Il indique également lors de l’audience que le loyer est variable en fonction des charges, qu’il a repris le paiement du loyer courant et propose un échéancier sur 36 mois avec un versement mensuel de 168,74 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. Il ressort cependant de la fiche Fonds de Solidarité Logement produite par le bailleur que Monsieur [N] [R] vit seul, qu’il perçoit un salaire mensuel de 1.400 euros, qu’il bénéficie d’une prime d’activité de 160 euros et des APL à hauteur de 130 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes à lui produire tous éléments relatifs à l existence d une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. Auvergne Habitat a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [N] [R].

Monsieur [N] [R] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [N] [R] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. Auvergne Habitat produit un décompte arrêté au 13 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.074,82 euros après déduction des frais de contentieux pour un montant total de 313,33 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. Auvergne Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [N] [R] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 15 février 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2.026,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la S.A. Auvergne Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 15 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.026,74 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 15 avril 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A. Auvergne Habitat que Monsieur [N] [R] a repris le paiement du loyer courant et que la S.A. Auvergne Habitat a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [R] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 15 avril 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [N] [R] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. Auvergne Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. Auvergne Habitat, en l’occurrence la somme mensuelle de 520 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [R], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Il n’apparait cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 juin 2013 entre la S.A. Auvergne Habitat et Monsieur [N] [R] à compter du 15 avril 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la S.A. Auvergne Habitat la somme de 6.074,82 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse et déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 313,33 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 2.026,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [N] [R] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 168,74 euros et DIT qu à la 36e et dernière échéance Monsieur [N] [R] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu après règlement de la somme de 6.074,82 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 15 avril 2024 et Monsieur [N] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 164 Rue de l’Abbe Prévost – La Glacière 2 – Bâtiment 10 – Appartement 1042 – 4ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [R] à la somme mensuelle de 520 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. Auvergne Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 15 février 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DEBOUTE la S.A. Auvergne Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection