TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07320 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASXN

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202525912 du 28/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07320 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASXN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 juin 2023, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [U] [V] [F] située dans le foyer-logement [Adresse 3] – logement n°A415 – [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 456,41 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la SA ADOMA a fait assigner M. [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties et le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur ;

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

condamner M. [U] [F] à une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de l’expiration de son contrat et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance en vigueur ;

condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA reproche au défendeur d’héberger un ou des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 11 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 9 décembre 2024. Elle indique avoir ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 10 avril 2025, constat dressé le 17 mai 2025.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a confirmé qu’il s’agissait d’une situation de suroccupation familiale, M. [F] hébergeant ses trois enfants nés en 2010, 2013 et 2015. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande de délais pour quitter les lieux.

M. [U] [F], représenté par son conseil, a sollicité l’octroi des délais les plus larges pour quitter les lieux, soit 12 mois. Il a expliqué bénéficier d’une situation professionnelle stable, ayant un CDI pour un salaire de 1100 euros par mois, outre les prestations sociales ; que son épouse est en train de demander un titre de séjour avec autorisation de travail. Il a ajouté avoir renouvelé sa demande de logement social depuis 2023 ; que le DALO a été rejeté mais qu’un recours gracieux a été engagé ; qu’il est diligent dans ses démarches. Il a souligné l’absence de toute dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [F] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat d’occupation est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ, le règlement intérieur devant définir les conditions de cet hébergement.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 8 du contrat rappelle l’obligation pour le résident d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, sans pouvoir en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et que l’hébergement d’un tiers ne peut intervenir que dans le strict respect de l’article 9 du règlement intérieur. L’article 9 de celui-ci rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence, remise d’une pièce d’identité de l’invité et précision des dates d’arrivée et de départ de celui-ci, renseignements qui doivent être consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ces dispositions, le règlement intérieur tire donc strictement les conséquences de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation en définissant les modalités propres au foyer-logement concerné.

Par mise en demeure en date du 9 décembre 2024 reçue le 19 décembre 2024 par M. [U] [F], la SA ADOMA lui a rappelé les termes de l’article 9 du règlement intérieur, a indiqué qu’il était constaté qu’il hébergeait une tierce personne, la mettant en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures.

Par procés-verbal de commissaire de justice du 17 mai 2025, il est constaté que la personne se trouvant dans le logement présente un titre de séjour français au nom de M. [U] [V] [F] ; qu’il explique occuper les lieux avec sa femme et ses trois enfants depuis novembre 2024 ; qu’une personne de sexe féminin se présente comme étant Mme [D] [F] ; que trois enfants sont présents, une demande d’asile étant présentée au nom de [B] [F], née le 26/10/2010, [Q] [F], née le 13/07/2013 et [X] [F], née le 18/09/2015. Il est constaté que le registre des résidents ne comporte aucune mention de visiteurs pour M. [F].

Ces éléments permettent de caractériser le fait pour M. [U] [F] d’héberger un tiers, sans que cet hébergement n’ait été déclaré, comme prévu par l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation, et selon les modalités précisément définies au règlement intérieur, règlement intérieur que M. [U] [F] a paraphé et signé.

Il est constant que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte de cette absence de déclaration de l’hébergement en violation des dispositions de l’article R.633-9 visé ci-dessus, et que cette violation ne suppose aucune interprétation des dispositions et stipulations contractuelles applicables.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SA ADOMA a précisément mis M. [U] [F] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre du 9 décembre 2024 reçue le 19 décembre 2024. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 19 janvier 2025, de ce seul fait.

M. [U] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [U] [F] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à un an.

En l’espèce, M. [U] [F] justifie du fait que son épouse a obtenu une décision favorable pour l’obtention d’une carte de résident de 10 ans avec autorisation de travail ; qu’il dispose lui-même d’un emploi stable ; qu’il a déposé une demande de logement social dès février 2023 et effectue toute diligence utile pour obtenir un tel logement. Il sera donc fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux à hauteur de 12 mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, il apparaît inéquitable de mettre à sa charge les frais irrépétibles exposés par la SA ADOMA qui sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 5 juin 2023 entre la SA ADOMA et M. [U] [F] concernant la chambre située au logement-foyer [Localité 1] D.MITERRAND – logement n°A415 – [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

OCTROYONS à M. [U] [F] un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans ce délai et deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [V] [F] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS M. [U] [V] [F] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [V] [F] aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE