VTD/MLP

Jugement N°

du 23 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00629 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFIE

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6]

c/

[X] [R]

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

GROSSE le

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie électronique :

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] sise [Adresse 2] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [X] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 26 Août 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [R] était copropriétaire indivis des lots n°30, 40 et 35 au sein de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2] à [Localité 4] avec [F] [J].

[F] [J] est décédée le 5 février 2023 à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [R] aux échéances convenues en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées les 28 février, 24 avril et 21 mai 2025.

Par acte du 30 juillet 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2] à Clermont-Ferrand, représenté par son syndic en exercice le cabinet Charbonnier, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [X] [R] aux fins suivantes :

— Condamner M. [X] [R] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, les sommes suivantes :

1.896,77 € selon décompte arrêté au 21 mai 2025, 406,60 € représentant la dernière provision sur charges de l’exercice en cours, outre le fonds de travaux obligatoire (346,60 € + 19,52 €),120,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2023,

— Condamner M. [X] [R] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner le même aux entiers dépens de l’instance,

— Juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A.444-32 du code de commerce sera à la charge de M. [X] [R].

A l’audience du 26 août 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation.

M. [R] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Selon l’article 473 du même code, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Aux termes de l’article R.211-3-25 du code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros »

Dès lors que l’enjeu du litige apparaît inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de M. [R] dont la citation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

— Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période d’avril 2024 à juin 2025 inclus, pour un montant total de 1.896,77 €.

A l’appui de sa demande, il produit :

— Des rappels en date des 25 novembre et 18 décembre 2024 et des 23 janvier et 28 mars 2025,

— Deux mises en demeure des 28 février et 24 avril 2025,

— Un relevé de compte détaillé arrêté au 21 mai 2025,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale des 8 décembre 2022, 13 décembre 2023 et 4 décembre 2024,

— Un contrat de syndic,

— Un relevé de propriété,

— Un extrait d’acte de décès de [F] [J].

Le relevé de compte fourni arrêté au 21 mai 2025 justifie d’un solde débiteur de la somme de 1.650,65 € au 21 mai 2025, date de la dernière mise en demeure.

Ledit relevé de compte fait apparaître la somme de 120,00 € (60,00 × 2) au titre de frais de mise en demeure les 28 février et 24 avril 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Dès lors, la somme de 120,00 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Le décompte annexé à la mise en demeure adressée à M. [R] le 28 février 2025 fait apparaître une dette de 1.224,53 €, comprenant la somme de 60,00 € au titre de frais de mise en demeure.

En conséquence, M. [R] sera condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 1.530,65 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 21 mai 2025, date de la dernière mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2025 pour la somme de 1.164,53 € (1.224,53 – 60,00) et à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 pour le surplus.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de propriété échues, M. [R] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure, à savoir le 4ème appel de provision sur charges et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2024/2025, soit la somme de 366,12 € (346,60 + 19,52).

En conséquence, M. [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 366,12 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 120,00 € selon décompte arrêté au 21 mai 2025, comprenant :

— Une première mise en demeure pour un montant de 60,00 €

— Une seconde mise en demeure pour un montant de 60,00 €.

En conséquence, M. [R] sera condamné à payer la somme de 120,00 € au syndicat des copropriétaires correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon relevé de compte du 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2025 pour la somme de 60,00 € et de la mise en demeure du 21 mai 2025 pour le surplus.

— Sur les frais et dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [R] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Charbonnier, la somme de MILLE CINQ CENT TRENTE EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES (1.530,65 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2025 pour la somme de MILLE CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES (1.164,53 €), et à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Charbonnier, la somme de TROIS CENT SOIXANTE SIX EUROS ET DOUZE CENTIMES (366,12 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Charbonnier, la somme de CENT VINGT EUROS (120,00 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon relevé de compte du 21 mai 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2025 pour la somme de SOIXANTE EUROS (60,00 €) et de la mise en demeure du 21 mai 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Charbonnier, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [R] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La greffière, La présidente,