MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00866 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUIY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. ZURICH, inscrite au RCS du HAVRE sous le numéro D851 185 215, dont le siège social est sis 3, rue Dumont d’Urville – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [U]

né le 27 Novembre 1992 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 59, rue de Zurich – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2023, la SCI ZURICH a donné à bail à Monsieur [D] [U] un logement situé 59 rue de Zurich, 4ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 445 €, outre une provision sur charges de 25 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI ZURICH a fait délivrer au locataire, le 29 avril 2024, un commandement de payer la somme de 954,50 € arrêtée au mois d’avril 2024 inclus, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 30 juillet 2024, la SCI ZURICH a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 29 juin 2024, les causes du commandement de payer signifié le 29 avril 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,

A défaut et subsidiairement,

— prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

— dire en conséquence que Monsieur [U] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI ZURICH, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— condamner Monsieur [U] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 1 725,62 euros en principal au titre des termes dus à fin juillet 2024 selon décompte terme de juillet 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

* Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

* La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

* Les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 29 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 janvier 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI ZURICH était représentée par Maître [P], qui a déposé son dossier et actualisé le montant de la dette à la somme de 5 122,25 €. Il a précisé que Monsieur [U] a déposé son préavis de congé par un courrier reçu à l’agence le 12 novembre 2024, et qu’il doit quitter le logement dans le délai de 3 mois. Il maintient la demande de résiliation et d’expulsion.

Monsieur [U], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ZURICH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 954,50 € a été signifié à Monsieur [U] le 29 avril 2024. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 21 avril 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 30 juin 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ZURICH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 1er janvier 2025 que le défendeur doit une somme de 5 078,75 €, déduction faite d’une somme de 43,50 euros correspondant à des « frais de rejet de prélèvement » non justifiés.

Monsieur [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ZURICH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] est condamné à verser à la SCI ZURICH la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI ZURICH recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 avril 2023 concernant le logement situé 59 rue de Zurich, 4ème étage, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [D] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 30 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [D] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 59 rue de Zurich, 4ème étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI ZURICH pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 485,86 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à la SCI ZURICH la somme de 5 078,75 euros (cinq mille soixante-dix-huit euros et soixante-quinze centimes) arrêtée à la date du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 30 juillet 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à verser à la SCI ZURICH la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE