TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00330 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JROV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Madame [X] [H], rep/assistant : M^e LKJ AVOCATS, avocat au barreau de

C /

Monsieur [Y] [A], rep/assistant : M^e Amélie MOURET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Association TUTELAIRE NORD AUVERGNE, en sa qualité de mandataire judiciaire et curateur de M. [A] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 février 2025

A : M^e LKJ AVOCATS

M^e Amélie MOURET

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 février 2025

A : M^e LKJ AVOCATS

M^e Amélie MOURET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 09 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [X] [H]

2230 Route des Bauges

73230 SAINT JEAN D’ARVEY

représentée par M^e LKJ AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [A]

12 bis rue Ernest Renan

63400 CHAMALIÈRES

représenté par M^e Amélie MOURET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Association TUTELAIRE NORD AUVERGNE, en sa qualité de mandataire judiciaire et curateur de M. [A] [Y]

2 rue du Ressort

63100 CLERMONT-FERRAND

Comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 mai 2015, Madame [X] [H] a donné à bail à Monsieur [Y] [A] un logement situé Résidence « Le Dauphin », 12 bis, rue Ernest Renan à CHAMALIERES (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,00 €, provision sur charges comprise.

A partir de l’année 2019, les autres résidents de l’immeuble ont commencé à se plaindre de son comportement. Monsieur [U] a été placé sous mesure de curatelle le 16 novembre 2019 avec l’Association Tutélaire Nord-Auvergne comme curateur.

Monsieur [A] ayant continué à créer des troubles à son voisinage, par courrier en date du 21 février 2023 Madame [H] l’informe de son intention de dénoncer le bail et lui précise qu’elle lui laisse le soin de trouver un autre logement et d’organiser son déménagement.

Sans aucune amélioration de la situation, suite à l’envoi de ce courrier, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Madame [X] [H] a fait assigner Monsieur [Y] [A] et l’Association Tutélaire Nord Auvergne devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

A titre principal, confirmer la résolution du contrat de bail conclu le 15 mai 2015 entre elle et Monsieur [A], suite au courrier qu’elle lui a adressé le 21 février 2023,

A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 15 mai 2015,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [A], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués,

— ordonner que, à défaut de son départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— condamner Monsieur [Y] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale aux montants des loyers et des charges qui auraient été dus pour tout le temps où il se maintiendra dans les lieux, jusqu’à parfaite libération du logement, soit 390,00 € par mois indexés,

— condamner Monsieur [A] à la remise en état du logement,

— condamner Monsieur [A] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2024.

A l’audience, Madame [X] [H] sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [Y] [A] et l’Association Tutélaire Nord Auvergne indiquent que Monsieur [U] est victime d’une pathologie schizophrénique et est contraint régulièrement d’être hospitalisé, y compris sous le régime de la contrainte. Il est soumis à un traitement lourd qu’il reconnaît parfait ne pas prendre de manière aussi assidue qu’il devrait.

Ils indiquent que Madame [H] invoque des manquements graves de Monsieur [A] à son obligation d’usage paisible des lieux au travers de diverses attestations, sans preuves objectives de ce qu’il en serait à l’origine.

Ils sollicitent en conséquence, à titre principal, qu’elle soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Subisidiairement, si la résolution du bail devait intervenir, ils demandent de débouter Madame [H] de sa demande au titre des réparations locatives et de réduire à de plus justes proportions les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 9 janvier 2025 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [Y] [A] et l’Association Tutélaire NORD AUVERGNE s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article R 1334-31 du Code de la Santé Publique précise qu’aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa garde.

L’article 1728 du Code civil précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code indique que si le preneur n’use pas de la chose louée « raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces obligations sont reprises à l’article 7 du bail signé le 11 mai 2015, concernant les obligations du locataire,de sorte que Monsieur [Y] [A] ne pouvait les ignorer.

Madame [H], à l’appui de sa demande,verse aux débats divers documents :

— un courrier de Monsieur [S] [K], adressé au syndic de la copropriété, le 10 janvier 2019, qui indique que Monsieur [A] vocifère dans l’immeuble. Il invoque également une dégradation survenue en 2018 sur son véhicule, et une dégradation de sa serrure survenue le 9 janvier 2019. Il précise qu’une plainte a été déposée au Commissariat de CHAMALIERES,

— une attestation de Monsieur [W] [E]en date du 13 février 2024, qui fait état de diverses dégradations faites dans la résidence, sans pour autant nommer Monsieur [A] comme en étant l’auteur,

— une attestation de Monsieur [N] [M] en date du 19 février 2024, qui indique que Monsieur [U] profère des menaces et des injures et qui fait régner un sentiment d’insécurité dans l’immeuble, de sorte que ses locataires ne restent pas. Il indique que Monsieur [A] dépose des encombrants dans les parties communes et qu’il demande à toute heure du jour et de la nuit de lui ouvrir la porte qui est munie d’un digicode,

— une attestation de Madame [F] [B] en date du 20 février 2023, qui indique que Monsieur [A] hurle constamment des insultes à n’importe quelle heure du jour et de la nuit, tant dans les couloirs de la résidence que dans la rue. Elle précise que certaines nuits, elle et son conjoint ne peuvent pas dormir et songent à déménager,

— une attestation de Monsieur [O] [Z] en date du 22 octobre 2023 qui indique que dans la nuit du 18 au 19 octobre 2023, Monsieur [A] s’est mis à déplacer des meubles, à proférer des propos racistes, antisémites et homophobes. Suite à cela une altercation orale a eu lieu avec Monsieur [A]. Il indique également qu’il hurle dans la rue à n’importe quelle heure du jour et de la nuit car il ne peut entrer dans l’immeuble et sonne à tous les interphones. Il arrache les noms des boîtes aux lettres, ce qui a pour conséquence la non réception de courriers importants,

— un procès-verbal de dépôt de plainte, contre X, de Madame [T] [J] [C] qui indique que le 2 août 2021, un voisin a hurlé par sa fenêtre des choses obscenes à son encontre,

— des courriers du syndic de la copropriété adressés le 7 novembre 2023 au juge des tutelles et à l’association tutélaire, pour les informer de l’attitude de Monsieur [A].

Si certaines de ces pièces n’ont aucune valeur probante et ne permettent pas d’imputer à Monsieur [U] les dégradations et faits qui lui sont reprochées, d’autres le mettent en cause nommément pour des cris, des hurlements, des propos racistes, antisémites et homophobes. Ces attestations respectent par ailleurs les prescriptions du Code de Procédure Civile et ne peuvent donc être mise en doute. D’autre part, l’association tutélaire, dans un courrier au conseil de Madame [H] daté du 4 janvier 2024, reconnaît que Monsieur [U] cause des désagréments dans l’immeuble.

De nombreux occupants de l’immeubles sont excédés par le comportement de Monsieur [A] et les nuisances qu’il génère et indiquent que la vie dans l’immeuble est devenue insupportable.

Compte tenu de tous ces éléments, il y a lieu de considérer que Monsieur [Y] [A] ne respecte pas l’obligation de jouissance paisible des lieux loués. Ces manquements répétitifs et avérés aux obligations contractuelles découlant du bail sont constitutifs de nuisances suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail existant entre Madame [H] et Monsieur [A] ; ceci à compter de la présente décision, Madame [H] ne justifiant pas de la réception par Monsieur [U] de son courrier recommandé du 21 février 2023 et ne donnant aucune date précise quant à la résiliation du bail qu’elle entend dénoncer par ce courrier.

Monsieur [Y] [A] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [X] [H], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [A] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [X] [H], soit la somme mensuelle de 390,00 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de remise en état de l’appartement

Madame [H] sollicite la remise en état de l’appartement alors qu’elle n’a pas repris possession de l’appartement et que seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permettra de constater que Monsieur [A] a causé des dégradations.

Si Madame [H] estime que son appartement est dégradé lorsque Monsieur [A] aura quitté les lieux et qu’elle en aura repris possession, il lui appartiendra de saisir la juridiction compétente pour demander réparation de ses préjudices, en rapportant la preuve des dégradations.

Dans l’état actuel de la procédure, sa demande doit être déclarée irrecevable et elle en sera déboutée.

Sur les autres demandes

Monsieur [Y] [A], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 mai 2015 entre Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [A] à compter de la présente décision,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [Y] [A] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Résidence « Le Dauphin », 12 bis, rue Ernest Renan à CHAMALIERES (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [A] à la somme mensuelle de 390,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [X] [H] ladite indemnité mensuelle à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] à payer à Madame [X] [H] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection