CG/MLP

Ordonnance N°

du 04 MARS 2025

Chambre 6

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3GQ

du rôle général

S.C.I. LE PLANTY

c/

S.A.S. CHEZ LE PISTORE

et autresTS

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. LE PLANTY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.S. CHEZ LE PISTORE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

CREANCIERS INSCRITS

— CIC LYONNAISE DE BANQUE (créancier inscrit), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

— La S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN (créancier inscrit), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 1er décembre 2022, la société LE PLANTY a donné à bail commercial à la société CHEZ LE PISTORE des locaux situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (63).

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022, moyennant un loyer trimestriel de 8000 euros hors taxes, outre une provision sur charges de 240 euros par trimestre et une provision sur taxe foncière de 600 euros par trimestre.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et charges.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2024, le Président du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de mandat ad hoc au bénéfice de la SAS CHEZ LE PISTORE.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la société LE PLANTY a, par acte du 23 octobre 2024, fait signifier à la société CHEZ LE PISTORE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 25 823,49 euros.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2024 le Président du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la SAS CHEZ LE PISTORE en désignant la SELARL AJ UP représentée par Maître [L] [E] en qualité de conciliateur.

Par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand en date du 27 décembre 2024, il a notamment été octroyé à la société CHEZ LE PISTORE un échéancier de paiement de 16 mois pour apurer sa dette de 15 720,78 euros à l’égard de la SCI LE PLANTY en 15 mensualités de 1000 euros chacune et la 16ème d’un montant de 720,78 euros, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours suivant la date de signification du jugement et les 15 autres le 10 de chacun des mois suivants, étant rappelé que faute pour elle de payer à bonne date une seule des mensualités prévues, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Par acte en date du 17 décembre 2024, la SCI LE PLANTY a assigné la SAS CHEZ LE PISTORE en référé aux fins de voir notamment constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire et de condamner cette dernière au paiement de sommes provisionnelles.

Par actes d’huissier en date des 23 et 24 décembre 2024, la SCI LE PLANTY a dénoncé l’assignation à la société CIC LYONNAISE DE BANQUE et à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN, créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 07 janvier 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 04 février 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Dans ses dernières conclusions en complément et actualisation, la SCI LE PLANTY sollicite de voir :

CONSTATER, à la date du 24 novembre 2024 la résiliation du bail commercial du 1er décembre 2022 liant la Société LE PLANTY à la Société CHEZ LE PISTORE, pour les locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], locaux décrits de la manière suivante :« Lot n° 2 au rez-de-chaussée du bâtiment allée B, un local orienté sud-est, accessible directement depuis l’extérieur, côté sud, axe est-ouest et côté est. »

ORDONNER l’expulsion du locataire des lieux loués et de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier si besoin est et de la force publique. DIRE COMMUNE ET OPPOSABLE l’ordonnance à intervenir au CIC LYONNAISE DE BANQUE [Adresse 11] élisant domicile [Adresse 12] et à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN [Adresse 9] élisant domicile CAISSE D’EPARGNE AGENCE DE DELILLE [Adresse 7] l’article 835 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS CHEZ LE PISTORE au paiement d’une somme de 25 823,49 € en deniers ou quittance et par provision.CONDAMNER la même au paiement d’une somme de 2 582,34 € au titre de la clause pénale, en deniers ou quittance et par provision.FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 8 840 € trimestriellement à compter du 24 novembre 2024.CONDAMNER la Société CHEZ LE PISTORE au paiement de tous dépens, en ce compris les frais de commandement de payer de Maître LORRAIN.Vu l’ordonnance du Tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 27 décembre 2024,

OCTROYER à la SARL CHEZ LE PISTORE un échéancier de paiement de 16 mois pour apurer sa dette de 15 720,78 € à l’égard de la SCI LE PLANTY en 15 mensualités de 1 000 € chacune et la seizième d’un montant de 720,78 €, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la date de signification du présent jugement du Tribunal de commerce du 27 décembre 2024, et les 15 autres le 10 de chacun des 15 mois suivants,DIRE ET JUGER que, faute pour la SARL CHEZ LE PISTORE de payer à la bonne date une seule des mensualités prévues, ou de s’abstenir de régler une échéance du loyer courant, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,DIRE ET JUGER que, faute pour la SARL CHEZ LE PISTORE de payer une échéance du loyer courant à date d’exigibilité conformément au bail, ou de payer à la bonne date une seule des mensualités prévues selon échéancier accordé par le Tribunal de commerce en sa décision du 27 décembre 2024, les effets de la clause résolutoire reprendront leur plein effet, et que possibilité sera donnée immédiatement et sans mise en demeure préalable ni aucune formalité, mais au contraire sur simple constat de l’impayé, de procéder à l’expulsion de la SARL CHEZ LE PISTORE des lieux loués avec l’assistance de la force publique, et si besoin est, d’un serrurier.La CONDAMNER au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Dans ses conclusions en défense, la SAS CHEZ LE PISTORE demande au juge des référés :

A TITRE PRINCIPALDE SUSPENDRE les effets de l’acquisition de la clause résolutoire au parfait respect de l’échéancier accordé au preneur pour s’acquitter de son arriéré locatif,DE REJETER l’ensemble des moyens, fins et prétentions du bailleur,EN TOUTE HYPOTHESEDE CONDAMNER le bailleur à porter et payer la somme de 1.000 euros au preneur en application des dispositions de l’article 700 du CPC.La société CIC LYONNAISE DE BANQUE et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN, créanciers inscrits, n’ont pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de sa demande, la SCI LE PLANTY produit notamment :

un bail commercial un commandement de payersaisie n°1 CICsaisie n°2 CEPAL. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut d’un règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après une mise en demeure « un mois après une mise en demeure, un commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et demeuré sans effet ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que la SAS CHEZ LE PISTORE n’a pas procédé au règlement de l’intégralité de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a ainsi lieu de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 24 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En vertu de ces éléments, il convient également de condamner la SAS CHEZ LE PISTORE au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 8840 euros à compter du 24 novembre 2024, date de résiliation du bail.

2/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle

Au vu des pièces produites et des motifs qui précèdent, il n’est pas sérieusement contestable que la SAS CHEZ LE PISTORE était redevable d’un arriéré locatif de 25 823,49 euros lors de la délivrance du commandement de payer.

En raison de saisies attributions d’un montant respectif de 2627,42 euros et de 11 376,89 euros réalisées postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le montant de la créance non contestable détenue par la SCI LE PLANTY à l’encontre de la SAS CHEZ LE PISTORE est de 15 720,78 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS CHEZ LE PISTORE, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 15 720,78 euros, en deniers ou quittance, sous réserve de versement survenus postérieurement à la seconde saisie attribution.

3/ Sur la demande d’indemnité au titre de la clause pénale

Le bail régularisé entre les parties contient une clause pénale, laquelle stipule : « A défaut de paiement d’un seul terme du loyer et accessoires à son échéance ou complément de dépôt de garantie, du remboursement des charges travaux et prestations diverses, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, UN MOIS après l’envoi au PRENEUR d’une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de DIX POUR-CENT (10 %) […] »

La clause précitée, en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doit s’analyser en une clause pénale.

Au même titre que les dommages et intérêts, cette clause conduit à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application Cour d’appel de [Localité 14] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 15] – 5 ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501).

Il apparaît en l’espèce que le montant correspondant à l’application de ladite clause est élevé et qu’au regard des circonstances de l’espèce, notamment des difficultés rencontrées par la SAS CHEZ LE PISTORE, il est susceptible d’être modéré par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que son application soulève une contestation sérieuse.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef.

4/ Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand en date du 27 décembre 2024, il a notamment été octroyé à la société CHEZ LE PISTORE un échéancier de paiement de 16 mois pour apurer sa dette de 15 720,78 euros à l’égard de la SCI LE PLANTY en 15 mensualités de 1000 euros chacune et la 16ème d’un montant de 720,78 euros, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours suivant la date de signification du présent jugement et les 15 autres le 10 de chacun des mois suivants, étant rappelé que faute pur elle de payer à bonne date une seule des mensualités prévues, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

La résiliation du bail commercial liant les parties n’a toutefois pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Compte tenu des délais accordés par le tribunal de commerce, le juge des référés du tribunal judiciaire, seul compétent pour constater la résiliation des baux commerciaux, peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation de plein droit.

En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que la SAS CHEZ LE PISTORE est une locataire de mauvaise foi et d’ailleurs la SCI LE PLANTY ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement lui soient accordés.

Dans ces conditions, et sur la base des éléments produits, il y a lieu d’accorder à la SAS CHEZ LE PISTORE un délai de 16 mois pour régler la somme de 15 720,78 euros restant due (en deniers ou quittance), et ce en sus des loyers et charges courants, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ce délai.

Enfin, il convient de préciser qu’à défaut de paiement complet de la somme due outre les loyers courants, la clause résolutoire reprendra ses effets avec expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

5/ Sur l’opposabilité de la décision aux créanciers inscrits

Il est constant que le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.

En l’espèce, la SCI LE PLANTY verse au dossier les actes de dénonciation à créanciers inscrits sur fonds de commerce qu’elle a fait signifier à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN ainsi qu’à la société CIC LYONNAISE DE BANQUE.

Par conséquent, la présente décision sera déclarée opposable à ces dernières.

6/ Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SAS CHEZ LE PISTORE à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS CHEZ LE PISTORE, partie perdante, supportera les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SCI LE PLANTY et la SAS CHEZ LE PISTORE à la date du 24 novembre 2024,

En conséquence, DIT que la SAS CHEZ LE PISOTRE sera tenue d’évacuer les locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], locaux décrits de la manière suivante : « Lot n° 2 au rez-de-chaussée du bâtiment allée B, un local orienté Sud-Est, accessible directement depuis l’extérieur, côté Sud, axe Est-Ouest et côté Est »,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la SAS CHEZ LE PISTORE à payer à la SCI LE PLANTY une indemnité d’occupation trimestrielle de HUIT MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS (8.840 €) à compter du 24 novembre 2024, date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE la SAS CHEZ LE PISTORE à payer à la SCI LE PLANTY, à titre provisionnel, la somme de QUINZE MILLE SEPT CENT VINGT EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (15.720,78 €) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du commandement de payer, déduction faite des sommes perçues dans le cadre de deux saisies-attributions, en deniers ou quittance, sous réserve de versements postérieurs à la seconde saisie attribution,

SUSPEND les effets de la CLAUSE RESOLUTOIRE et AUTORISE la SAS CHEZ LE PISTORE à s’acquitter de sa dette en 15 mensualités de MILLE EUROS (1.000 €) chacune et la seizième égale au solde, sous réserve de versements effectués depuis la signification du jugement du tribunal de commerce, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la date de signification de la présente ordonnance, et les autres le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette.

DIT qu’en cas de paiement de la totalité de la somme due, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et que le bail retrouvera ses pleins et entiers effets,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ainsi fixée à son échéance, le solde sera dû en totalité et la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets, quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure par la bailleresse, et DIT que les indemnités provisionnelles d’occupation seront dues à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à justification de la libération effective des lieux et remise des clés,

DÉCLARE commune et opposable la présente ordonnance à la société CIC LYONNAISE DE BANQUE [Adresse 11] élisant domicile [Adresse 12] et à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN [Adresse 9] élisant domicile CAISSE D’EPARGNE AGENCE DE DELILLE [Adresse 6],

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

CONDAMNE la SAS CHEZ LE PISTORE à verser à la SCI LE PLANTY la somme de CINQ CENTS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS CHEZ LE PISTORE, partie perdante, aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,