TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00968 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J4GA

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [L] [R], Madame [N] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER Monsieur [L] [R]

Madame [N] [O]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [R], demeurant 53 ter 2ème impasse du Rassat, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Madame [N] [O], demeurant 53 ter 2ème impasse du Rassat, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2020, M. [T] [M], représenté par l’Agence Ouest Transactions Immobilières en qualité de mandataire, a donné à bail à Mme [N] [O] et M. [L] [R] un logement situé 53 Ter 2ème Impasse du Rassat à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 968 €, provision sur charges comprise.

Par acte du 30 octobre 2020, la SAS Action Logement Services s’est engagé envers le bailleur représenté par l’Agence Ouest Transactions Immobilières en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif VISALE.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur représenté par l’Agence Ouest Transactions Immobilières a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Suivant quittance subrogative en date du 15 avril 2024, le bailleur représenté par son mandataire a reconnu avoir perçu la somme de 1.613,77 € de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 24 avril 2024, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.613,77 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [O] et M. [L] [R] le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Mme [N] [O] et M. [L] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [O] et M. [L] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [N] [O] et M. [L] [R] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 4.394,58 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 1.613,77 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [N] [O] et M. [L] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2024.

A l’audience, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [T] [M], maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au mois de juin 2025 l’arriéré ne s’élève désormais plus qu’à la somme de 3.169,04 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements mais maintient sa demande de résiliation du bail. Elle indique en outre que le paiement du loyer a repris depuis 3 mois.

Mme [N] [O] et M. [L] [R], quant à eux, sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent de s’acquitter mensuellement de la somme de 200 € en plus du loyer courant pour apurer leur dette. Mme [N] [O] explique qu’elle est directrice de magasin et qu’elle perçoit un revenu mensuel de 2.100 €. De son côté, M. [L] [R] indique qu’il perçoit un revenu mensuel d’environ 1.500 € en tant qu’électricien en intérim.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS Action Logement Services a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [N] [O] et M. [L] [R].

Mme [N] [O] et M. [L] [R] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [N] [O] et M. [L] [R] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 7 du contrat de cautionnement, selon dispositif VISALE, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à Mme. [N] [O] et M. [L] [R] stipule que “la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle”.

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur représenté par son mandataire, produit une quittance subrogative du 18 février 2025 comprenant les échéances de décembre 2023, avril 2024, juin 2024 et juillet 2024, puis les échéances des mois d’octobre 2024 à décembre 2024 et enfin l’échéance du mois de février 2025 inclus, attestant que les sommes versées au titre de la garantie des loyers s’élèvent à un montant de 6.724,63 €.

La SAS Action Logement Services produit également un décompte arrêté au mois de juin 2025 qui établit que les sommes versées au titre de la garantie des loyers ne s’élèvent plus qu’à la somme totale de 3.169,04 €, mois de juin 2025 inclus, après déduction des sommes remboursées par les locataires sur la garantie des loyers pour un montant total de 3.555,59 €.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [N] [O] et M. [L] [R] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré, soit la somme de 3.169,04 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 24 avril 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 1.613,77 €, et à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 24 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.613,77 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 juin 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant. Il peut par ailleurs, à la demande du locataire ou du bailleur et sous les mêmes conditions, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SAS Action Logement Services que Mme [N] [O] et M. [L] [R] ont repris le paiement du loyer courant envers le bailleur et que la caution, subrogée dans les droits du bailleur et de son mandataire, a fait valoir son accord pour l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Au vu de ces éléments, il conviendra d’accorder des délais de paiement à Mme [N] [O] et M. [L] [R] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 24 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [N] [O] et M. [L] [R] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [O] et M. [L] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande en l’occurrence la somme mensuelle de 989,00 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait au bailleur au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir à compter du mois de juillet 2025, non incluse à ce jour dans la dernière quittance subrogative contradictoire versée aux débats, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès des défendeurs de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès du bailleur.

Sur les autres demandes

Mme [N] [O] et M. [L] [R], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2020 entre M. [T] [M] d’une part, et Mme [N] [O] ainsi que M. [L] [R] d’autre part, à compter du 24 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [N] [O] et M. [L] [R] à payer solidairement à la SAS Action Logement Services la somme de 3.169,04 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation des mois de décembre 2023, avril 2024, juin 2024, juillet 2024, puis à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 et enfin du mois de février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1.613,77 €, et à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 pour le surplus,

AUTORISE Mme [N] [O] et M. [L] [R] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 200 € et DIT qu’à la 16e et dernière échéance, Mme [N] [O] et M. [L] [R] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 12e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 3.169,04 € , dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 24 juin 2024 et Mme [N] [O] et M. [L] [R] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [N] [O] et M. [L] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 53 Ter 2ème Impasse du Rassat à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [N] [O] et M. [L] [R] à la somme mensuelle de 989 € à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [N] [O] et M. [L] [R] à payer in solidum à la SAS Action Logement Services la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 24 avril 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection