N° RG : N° RG 21/06650 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VWXI

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

66B

N° RG : N° RG 21/06650 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VWXI

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. VILLA DE VALROSE

C/

S.C.I. EVE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Aurélie BALESTRO

la SCP DUREUIL-GUETCHIDJIAN

la SELAS FIDAL

M^e Jules MARTINEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. VILLA DE VALROSE Immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 343 995 254

28 Chemin de la Matte

33360 LATRESNE

représentée par Maître Benoît TONIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Jules MARTINEZ, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

N° RG : N° RG 21/06650 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VWXI

DEFENDERESSE :

S.C.I. EVE immatriculée au RCS d’AIX EN PROVENCE sous le n° 450 379 078

Chemin de Figuerolles, Allée Erik Satie

13500 MARTIGUES

représentée par Maître Christian DUREUIL de la SCP DUREUIL-GUETCHIDJIAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant, M^e Aurélie BALESTRO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 2 juillet 2006 la SCI RIVE DE GARONNE, devenue SCI DOMAINE DES AUGUSTINS a donné à bail commercial à l’EURL RIVE DE GARONNE, devenue la SAS RIVE DE GARONNE puis SASU VILLA de VALROSE un ensemble immobilier situé à LATRESNE, 27 chemin d’Arcins.

Par acte authentique du 22 décembre 2017, la SCI DOMAINE DES AUGUSTINS a vendu ce bien immobilier au profit de la SCI EVE, laquelle est devenue bailleresse de la SAS RIVE DE GARONNE, devenue la société VILLA DE VALROSE (ci-après le preneur). Le même jour, par acte sous seing privé, la société SCI EVE et le preneur ont convenu d’une résiliation du bail au 31 décembre 2018, avec faculté de libérer par anticipation les locaux à compter du 15 septembre 2018.

Le 1er janvier 2018, la société SCI EVE, en sa qualité de bailleur, a adressé au preneur une facture relative aux loyers dus et portant mention notamment d’une somme de 45.000 euros au titre à de dépôt de garantie, correspondant à trois mois de loyers HT. La facture a été réglée en intégralité par le preneur. Un état des lieux d’entrée a été établi par huissier de justice le 18 janvier 2018. Un état des lieux de sortie a été établi le 30 octobre 2018.

Par courrier du 04 mars 2019, la société VILLA DE VALROSE a demandé à SCI EVE la restitution de son dépôt de garantie, qui lui a répondu qu’elle entendait le conserver compte tenu des pannes ou vices cachés constatés dans les semaines qui ont suivi la remise des clés.

Après avoir vainement adressé une mise en demeure, la société VILLA DE VALROSE a saisi le tribunal judiciaire par acte du 10 août 2021, aux fins d’obtenir la restitution des 45.000 euros qu’elle estime avoir indument versé.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté le moyen d’incompétence territoriale soulevé en défense.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 janvier 2025.

PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, la société VILLA DE VALROSE, sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil de :

condamner la SCI EVE à lui rembourser la somme de 45.000,00 euros HT indûment versée, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2021,rejeter les demandes reconventionnelles présentées, condamner la SCI EVE aux dépens et à lui verser la somme de 9.790,00 HT sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses demandes la société VILLA DE VALROSE fait valoir, sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, le caractère indu du versement de la somme de 45.000 euros au titre du dépôt de garantie.

Elle rappelle à cet égard que le bail commercial du 02 juillet 2006 n’a pas prévu de versement de dépôt de garantie et qu’aucun acte postérieur à l’acquisition de l’immeuble par la SCI EVE n’a stipulé le versement d’un dépôt de garantie. Elle ajoute que selon l’acte de cession, le vendeur n’est pas tenu de la garantie des vices cachés et l’acquéreur s’engageait à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance.

Elle considère que la SCI EVE a réclamé à tort le versement de la somme de 45.000 au titre du dépôt de garantie lors de l’émission de sa facture du 1er janvier 2018. Elle en déduit que le versement de 45.000euros HT constitue un paiement indu puisque dénué de tout fondement contractuel.

Elle conteste les allégations de la SCI EVE selon lequel un accord ultérieur serait intervenu entre elles concernant le versement du dépôt de garantie, les échanges de courriels produits attestant tout au plus que la SOCIETE VILLA DE VALROSE a procédé à ce paiement sans émettre de contestations, ce qui ne constitue qu’une erreur de sa part sans traduire une volonté de contracter.

En réponse aux demandes reconventionnelles du défendeur concernant les frais liés à la remise en état, la société VILLA DE VALROSE souligne que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune observation concernant le bruit des blocs de climatisation, de sorte qu’il est impossible de savoir si le bruit relevé sur l’état des lieux de sortie était déjà présent ou non. Elle relève en outre que selon l’attestation versée aux débats, le bruit résulterait d’un encrassement des ventilateurs et du très mauvais état des moteurs, ce qui est vraisemblablement antérieur à la cession intervenue quelques mois plus tôt. La société VILLA VALROSE considère qu’en l’absence de clause spécifique, la SCI EVE n’est pas subrogée dans les droits et obligations du précédent propriétaire, l’apparition du dysfonctionnement en cours de relation locative n’étant pas démontrée, elle s’oppose à la demande.

Concernant le montant de la créance, elle relève que la SCI EVE produit un ensemble de factures sans pour autant les rapprocher des postes de désordres invoqués, et considère que les factures produites en pièces 13,15, et 19, non relatives à l’état du local doivent être écartées. Surtout, elle relève que les factures émanent de la société AB MARINE, société de marchand de biens détenue à 100% par la société Groupe [H], holding de la SCI EVE et dirigée par Monsieur [H], lui-même dirigeant de la SCI EVE. Elle fait valoir que nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, les factures de sa société sœur ne peuvent valoir comme preuve ; il en va de même avec les attestations produites et qui émanent du fils de Monsieur [H] et de l’associé de son second fils. Elle en déduit que le montant de la créance locative n’est ni crédible ni justifiée.

En ce qui concerne les problèmes d’évacuation des eaux usées affectant les quatre espaces des locaux, si elle reconnaît qu’ils sont apparus en cours de la relation locative et que cela relève des obligations du preneur, elle considère que le bailleur ne formule ni ne justifie d’aucune demande.

Sur les éléments manquants, elle souligne que si ceux-là semblent avoir disparu lors de la relation contractuelle et s’ils relèvent de son obligation d’entretien, le bailleur ne justifie que d’une facture de complaisance.

En ce qui concerne les désordres électriques, elle souligne qu’il n’est pas démontré que ceux-ci trouvent leur origine dans la relation locative, le bailleur reconnaissant lui-même qu’ils ont été constatés postérieurement à l’état des lieux de sortie, en outre les factures produites datent de plus de 4 mois après son départ, sans compter que la facture émane de la société AB MARINE. Elle conclut donc au rejet.

En ce qui concerne les désordres d’étanchéité elle rappelle que l’état des lieux identifiait les désordres liés aux infiltrations, de sorte que le bailleur était averti ; leur identification à ce moment montre leur préexistence et les travaux d’étanchéité relèvent de l’article 606 du code Civil, et donc incombe au bailleur. Elle ajoute que les factures ont en outre été établies par la société sœur du bailleur.

Elle souligne enfin que tous les désordres invoqués relèveraient de la garantie des vices cachés mais qu’elle n’est venderesse, en outre la SCI EVE a renoncé à toute action sur le fondement des vices cachés.

Sur les demandes accessoires, en particulier la demande au titre des frais irrépétibles, elle détaille les diligences effectuées correspondant à 44,5 heures de travail et se fonde sur la convention d’honoraire prévoyant un taux horaire d’avocat de 220 euros HT.

En répliques, par conclusions notifiées par voie électronique le 02 avril 2024, la société SCI EVE, demande au tribunal de rejeter les demandes de la société VILLA DE VALROSE.

A titre reconventionnel elle demande de :

condamner la société VILLA DE VALROSE à lui payer la somme de 48 236,40 euros TTC correspondant aux travaux de réparation engagés suite à l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice : notamment prendre acte que dans ses conclusions n°2 elle a reconnu le manquement à son obligation d’entretien s’agissant des postes suivants : 4428,00 euros au titre de la reprise des évacuations des W.C, 1.248 euros relativement à l’intervention sur la porte coupe-feu défectueuse, 888,00 euros au titre du remplacement de la porte défectueuse et 7.142,40 euros au titre de la fourniture et de la pose de 32 prises y compris tirage de câbles : pose de 32 points lumineux y compris tirage de câbles,

condamner la société VILLA DE VALROSE à lui payer la somme de 20.244,00 TTC correspondant aux travaux de réfection engagés à la suite de la dissimulation fautive par le preneur de désordres d’infiltration d’eau ,

ordonner que le montant des condamnations se compense à due concurrence avec le dépôt de garantie d’un montant de 45.000,00 euros HT,

condamner la société VILLA DE VALROSE aux dépens,

condamner la société VILLA DE VALROSE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, la SCI EVE fait valoir que la demande de la société VILLA DE VALROSE de restitution du dépôt de garantie, sur le fondement des article 1302 et 1302-1 du code civil est infondée au motif que le paiement n’est pas indu et qu’il correspond à un dépôt de garantie en vertu d’un accord express entre les parties.

Elle considère qu’au vu des échanges de courriels intervenus entre elle et la société VILLA DE VALROSE, cette dernière n’a jamais remis en cause la nature ou la légitimité des sommes ainsi versées, et en déduit qu’il ne s’agit pas d’une erreur mais d’un paiement volontaire par la société VILLA DE VALROSE.

A titre reconventionnel concernant les dégradations et dysfonctionnements constatés lors de l’état des lieux de sortie, elle fait valoir que la société VILLA DE VALROSE a occupé les lieux pendant 12 ans et que l’acquéreur de l’immeuble substitué au bailleur d’origine peut demander réparation des dégradations locatives même si elles ont eu lieu avant la vente immobilière des locaux. Elle en déduit que les dispositions du bail commercial de 2006, relatives aux obligations du preneur, avaient vocation à s’appliquer.

Elle soutient que la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 18 janvier 2018 et l’état des lieux de sortie du 30 octobre 2018 a fait apparaître des manquements, dégradations, détériorations imputables à la société VILLA DE VALROSE. Elle considère que cette dernière aurait dû effectuer les réparations avant son départ ou, à défaut en régler le coût au bailleur.

Elle considère que la société VILLA DEVALROSE a admis, aux termes de ses conclusions n°2 sa responsabilité et son manquement à son obligation d’entretien au regard de l’évacuation des eaux usées et des éléments manquants.

Elle demande en conséquence une somme de 11 448 euros TTC au titre de la fourniture et du remplacement de 2 compresseurs, une somme de 4428 euros au titre de la reprise de WC défaillant, une somme de 1248 euros TTC pour une intervention sur une porte coupe-feu, la somme de 888 euros au titre du remplacement d’une porte défectueuse, 14256 euros TTC pour la fourniture et le remplacement de 27 groupes de ventilation, une somme de 7920 euros pour le remplacement de 6 ventilos convecteurs, une somme de 906 euros TTC pour le remplacement du moteur ventilateur unité extérieur, une somme de 7142,40 euros pour la remise en état du réseau électrique tête de lit dans 16 chambres.

S’agissant des dégradations et désordres constatés postérieurement à l’état des lieux de sortie, elle fait valoir en premier lieu que la société VILLA DE VALROSE n’a pu ignorer la présence de rats et de leurs dégâts, d’autant que cette dernière était soumise, compte tenu de son exploitation d’un EHPAD dans les lieux, à des normes d’hygiène et sanitaires.

En second lieu, concernant les infiltrations et leurs conséquences, elle fait valoir que la société VILLA DE VALROSE a manqué à son devoir d’information du bailleur, et qu’elle a fait preuve de mauvaise foi à cet égard.

MOTIFS

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie indument versé

Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette, de sorte que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution et de l’article 1302-1 du code civil que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, bien que les stipulations du bail commercial ne prévoient aucun dépôt de garantie à verser par le preneur, il résulte du courriel émis par la SCI EVE en date du 06 janvier 2018 que cette dernière a émis une facture correspondant aux loyers dus et au versement du dépôt de garantie d’un montant de 45.000 euros et que cette facture a donné lieu à une exécution spontanée et volontaire de la part de la société VILLA DE VALROSE le 25 janvier 2018. Il peut en être déduit qu’un accord de volonté est intervenu entre le bailleur et le preneur à compter de cette date. De plus, il ressort d’un courrier en date du 04 mars 2019, adressé postérieurement à la résiliation du bail, que la restitution du dépôt de garantie était réclamée en raison de la restitution des lieux, ce qui ne laisse guère de doute sur la commune intention des parties concernant la qualification juridique du versement de la somme de 45.000 euros.

Le versement de cette somme de 45.000 euros correspondant à la volonté des parties de constituer un dépôt de garantie, la VILLA DE VALROSE, ce versement ne procède pas d’une erreur et a été versé sciemment par la société VILLA DE VALROSE. Cette dernière n’est pas fondée à réclamer la restitution au titre d’un indu du versement de la somme de 45.000 euros.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI EVE au titre des manquements du preneur à ses obligations contractuelles d’entretien et de réparation

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail , de cession du droit au bail , de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En outre, en application des dispositions du II de l’article 13 de la loi susvisée, pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, l’article L. 145-40-1 du code de commerce, nouveau, s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

En vertu des dispositions de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 du code civil précise que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Enfin, l’article 1732 du code civil met à la charge du preneur les dégradations ou pertes arrivant pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il y a lieu de relever que, la clause intitulée « ETAT DES LIEUX LOUES » insérée au bail commercial en date du 02 juillet 2006 stipule que « le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction, d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés. (…) Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la règlementation existante (notamment travaux de sécurité) sera exclusivement supportée par le locataire (…) ».

En outre, contrairement à ce que soutient la société VILLA DE VALEROSE, l’acte authentique de vente a expressément stipulé la transmission du bail et la subrogation de l’acquéreur la SCI EVE dans les droits et actions du vendeur.

Et la clause XIII dudit bail intitulée « ENTRETIEN DES LOCAUX LOUES », stipule que « le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail sans délai et à ses frais, les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou réparation qui s’avéreraient nécessaires, et qui sont à sa charge en vertu du présent bail.

Le preneur devra notamment entretenir en bon état les ferrures, les portes, fenêtres, verrières, volets roulants, installations électriques, robinetterie, appareils sanitaires, de chauffage, de gaz, canalisations etc, ces travaux d’entretien étant à la charge du preneur et sous sa responsabilité.

Il devra rendre les revêtements de sol en état normal d’entretien.

Le preneur prendra toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous les appareils, conduits et canalisations, il supportera les frais de réparation ou de dégâts de toute espèce, causés par l’inobservation des conditions ci-dessus. Toutes réparations nécessaires lui seront imputés.

Le preneur devra avertir par écrit et sans retard le bailleur des réparations nécessaires à l’immeuble dont il serait à même de constater la nécessité, sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence »

En l’espèce, par procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 18 janvier 2018, les parties ont fait établir état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux, et par procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 30 octobre 2018, les parties ont fait établir état des lieux de sortie des locaux.

2.1 Sur la demande le paiement d’une somme de 48 236,40 euros TTC ventilée en raison des travaux de reprise consécutifs à l’état des lieux de sortie.

Sur la demande en paiement de la somme de 11 448 euros TTC au titre du remplacement de deux compresseurs, de 14 256 euros TTC au titre de la fourniture et du remplacement de 27 groupes de ventilation moteur intérieur climatisation, de 7920 euros au titre du remplacement de 6 ventilos convecteurs et de 906 euros au titre du remplacement du moteur ventilateur unité extérieure

Les factures produites concernent le remplacement de deux compresseurs sur unités extérieures et concerne les chambres 12 à 18 (pièce 12), le remplacement de 27 groupes de ventilation dans les chambres et le restaurant (pièce 16), de 6 ventilos convecteurs sans autre précision (pièce 17) et d’un moteur ventilateur unité extérieure (pièce 18), sans autre précision non plus.

Il convient de rappeler que la société preneuse a pris à bail les locaux en 2006. A supposer que les éléments de climatisation étaient en place à cette date, le contraire n’étant pas démontré, à la date de sortie des lieux, les compresseurs et blocs de climatisation étaient âgés de 12 ans. Leur vétusté doit donc être prise en compte.

Toutefois, il résulte des éléments produits que les blocs de climatisation et compresseurs dysfonctionnaient en raison d’un défaut d’entretien de ces éléments. Ainsi, monsieur [H] atteste que les moteurs des ventilateurs ont dû être changés car ne ventilaient pas, que les compresseurs étaient totalement vidés de leur gaz. De même, monsieur [R] indique avoir procédé lui-même au changement des ventilateurs dont les moteurs étaient en mauvais état et les encrassés. Il n’est pas démontré en retour que les blocs de climatisation étaient régulièrement entretenus.

Dès lors, il sera fait droit à la demande mais en appliquant un coefficient de vétusté de 50%, soit 17 265 euros.

Sur la demande en paiement de 4428 euros au titre de la reprise des WC défaillants

La facture produite par la SCI EVE mentionne les travaux suivants (pièce 13) « Reprise wc défaillant suivant erreur mise en œuvre « =(réseau sous dallage et piquage plus haut que le wc). Mais il convient de rappeler qu’au moment de la prise à bail, le bailleur était déjà propriétaire de la maison de retraite et il n’est aucunement établi que les wc défaillants pour lesquels il est demandé réparation au preneur ont été mis en œuvre par le preneur ; aussi s’il s’agit d’un défaut de conception, cela ne saurait être imputable au preneur. Cette demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée, la circonstance que le preneur ait pu admettre dans ses conclusions n°2 qu’un problème d’eaux usées ait pu apparaître en cours de location étant indifférente.

Sur la demande en paiement de 1248 euros au titre de la porte coupe-feu

Concernant « l’Unité Latrena », l’état des lieux d’entrée mentionne qu’il n’y a rien à signaler, en revanche l’état des lieux de sortie mentionne qu’ « un défaut ne permet pas le bon fonctionnement de la porte coupe-feu, en effet le revêtement intumescent collé sur le montant supérieur a été enlevé », de sorte que ces dégradations sont imputables à la société VILLA DE VALROSE. La SCI EVE produit une facture en date du 16 février 2019 d’un montant de 1.248,00 euros TTC. Il sera fait droit à cette demande, étant précisé que l’argument selon lequel la facture présentée serait une facture de complaisance est inopérant, les factures présentées n’apparaissant pas être des fausses factures et correspondent aux réparations locatives. Dans ces conditions, la société VILLA DE VALROSE sera déclarée responsable de cette dégradation et sera condamnée au paiement de la somme de 1.248,00 euros TTC.

Sur la demande en paiement de 888 euros au titre du remplacement d’une porte défectueuse

Concernant les cuisines, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’il n’y a rien à signaler, en revanche l’état des lieux de sortie mentionne que « la porte châssis bois ancienne donnant sur la cour côté rue est bloquée et ne peut être ouverte ». Ces dégradations sont imputables à la société VILLA DE VALROSE. La SCI EVE produit une facture du 16 février 2019 d’un montant de 740 euros HT soit 888,00 euros TTC. Comme indiqué précédemment, l’argument selon lequel la facture présentée serait une facture de complaisance est inopérant. Dans ces conditions, la société VILLA DE VALROSE sera condamnée au paiement de la somme de 740 euros HT soit 888 euros TTC.

Sur la demande en paiement de la somme de 7146 euros TTC concernant la remise en état du réseau électrique tête de lit dans 16 chambres.

La société SCI EVE produit une facture du 16 février 2019 ayant pour objet la remise en état du réseau électrique tête de lits dans 16 chambres : fourniture et pose de 32 prises y compris tirage de câbles : 32 x70 euros, et fourniture et pose de 32 points lumineux y compris tirage de câbles : 32x116 euros. Le tout pour un montant de 7.142,40 euros. Or il y a lieu de constater que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun dégât de type électrique, qu’aucune pièce n’est versée aux débats permettant d’établir l’origine, l’étendue des désordres électriques et leur imputabilité à la société VILLA VALROSE au cours de sa période d’occupation locative. En conséquence, la SCI EVE ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives imputables à la société VILLA DE VALROSE et sera déboutée de ce chef de demande.

2.2 Sur la demande de condamnation au titre des dégâts commis par les rongeurs

Concernant le système d’alarme, l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune indication quant à l’état de cet équipement, en revanche l’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des parties déclarent que « le système d’alarme est actuellement en défaut et doit faire l’objet d’une réparation à l’initiative de la SAS Domaine des Augustins ».

C’est donc a posteriori, lorsque la SCI EVE a ouvert les faux plafonds, qu’elle s’est aperçue des dégradations occasionnées par les rongeurs.

L’obligation d’écarter les rongeurs du bâtiment résultant de l’obligation d’entretien du preneur, ces dégradations sont imputables à la société VILLA DE VALROSE. La SCI EVE produit une offre commerciale émise par la société CHUBB en date du 25 avril 2019 d’un montant de 3.403,25 euros HT soit 4.083,90 TTC. Elle produit également une facture en date du 24 février 2019 et ayant pour objet « la reprise du réseau filaire alarme incendie endommagé par les rongeurs, changement dalles de plafonds pourries suite à déjection diverses de rongeurs, reprise et test système alarme défectueux, fourniture et pose de 6 boîtes de dérivation incendie, fourniture 100 m câblage détecteur incendie et avertisseur, fourniture et pose 60 dalles faux plafonds » pour un montant de 3.408,00 euros TTC.

Il sera fait droit à ces demandes. Le preneur sera condamné à verser au bailleur la somme de 7 491,90 euros.

2.3 Sur la demande en condamnation au titre des dégâts résultant d’infiltrations d’eau

Le bail commercial en date du 02 juillet 2006 prévoit, aux termes de la clause intitulée « Réparations » stipule que « le locataire ne sera tenu d’effectuer que les seules réparations locatives et d’entretien. Seuls les gros travaux limitativement visés à l’article 606 du Code Civil restent à la charge du propriétaire, et encore à l’exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou la négligence du locataire. Le locataire comme le bailleur s’obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviennent nécessaires ».

L’état des lieux d’entrée mentionne qu’en ce qui concerne l’unité protégée Alzheimer « au niveau de la circulation côté cour, je constate un dégât des eaux au sol matérialisé par une décoloration du revêtement Gerflor. (…) le faux plafond présente quelques tâches sur deux plaques dans la circulation du fond (page 6 du constat) » et ajoute qu’il y a une décoloration du revêtement est également visible au niveau de la deuxième circulation côté cour » (page 7 du constat). Pour la chambre 105 au premier étage, il est relevé qu’il y a « des traces de dégradation en partie basse du mur » (page 9 du constat).

Ces dégradations peuvent être effectivement rattachées à la période d’occupation locative de la société VILLA VALROSE puisqu’elle est considérée comme occupant les lieux dès la signature du bail commercial le 02 juillet 2006, ledit bail ayant été transmis lors de la vente de l’immeuble et l’acquéreur a été subrogé dans les droits et actions du cédant. Cependant, il y a lieu de constater que la SCI EVE ne produit aucune facture de réparation en lien direct avec les dégradations constatées.

Au surplus, la SCI EVE ne verse aucune pièce permettant de déterminer que la cause des désordres d’infiltration récurrents qu’elle invoque serait imputable au preneur. La SCI EVE présente une facture relative à la reprise d’étanchéité d’une chambre et d’un couloir pour un montant de 11.640 euros TTC et une facture relative à la réparation d’infiltrations circulation côté cour pour un montant de 8.604,00 euros. Or ces factures correspondent à des travaux ayant pour objet la structure et la solidité générale de l’immeuble au sens de l’article 606 du code Civil, et donc à la charge du bailleur.

Dès lors, la demande en paiement présentée doit être rejetée.

3. Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoque, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le preneur a versé une somme de 45 000 euros HT à titre de dépôt de garantie.

Cette somme a vocation à être restituée au preneur lors de la restitution des lieux, déduction faite des frais de remise en état, ce qui résulte d’un courrier adressé par le bailleur au preneur le 24 août 2018 ainsi que des conclusions de la SCI EVE.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

4.Sur les frais du procès

Dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Reproduire 696

En l’espèce, si la SCI EVE était fondée à retenir le dépôt de garantie afin de régler les frais engagés à la suite du départ de son locataire, elle doit, après compensation, verser le reliquat à son locataire. Chaque partie supportera ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, les deux parties supportant leurs propres dépens il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE la demande de condamnation à restituer la somme de 45 000 euros HT qui n’a pas été indument versée,

CONSTATE que la somme de 45 000 euros HT versée par la société VILLA DE VALROSE à la SCI EVE correspond à un dépôt de garantie,

CONSTATE que la société VILLA DE VALROSE est créancière de cette somme du fait de la restitution des locaux loués,

CONDAMNE la société VILLA DE VALROSE à payer à la société SCI EVE la somme de 26 892,90 euros au titre des travaux de remise en état des locaux après état des lieux de sortie,

REJETTE les demandes de la société SCI EVE formées au titre des dégâts provoqués par les rongeurs et des travaux résultant de désordres d’infiltration d’eau,

ORDONNE la compensation entre les créances de chacune des parties,

DIT que chaque partie supportera ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de droit.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ,.

LE GREFFIER LE PRESIDENT