TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00693 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKKU

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [M] [K], rep/assistant: M^e Samantha LAROYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

M^e Samantha LAROYE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 30 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [K], demeurant 2 rue de Gomel, Gomel,

Bat 07, Appt 751, étage 5, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Samantha LAROYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 63113-2024-000312 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 novembre 2019, avec effet au 18 novembre 2019, la SA Auvergne Habitat a donné à bail à Mme [M] [K] un logement situé 2 rue de Gomel, bâtiment 7, appartement 751 à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,16 euros hors charges.

Le 18 avril 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.610,19 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie de la situation de Mme [M] [K] le 6 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la SA Auvergne Habitat a fait assigner Mme [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.878,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel soit la somme de 470 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

* 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2023.

A l’audience, la SA Auvergne Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à préciser que la locataire a quitté les lieux, de sorte qu’elle ne maintient pas la demande d’expulsion, et à actualiser la dette locative à la somme de 5.871,67 euros arrêtée au 20 septembre 2024. La SA Auvergne Habitat sollicite également le paiement de la somme équivalente au montant des loyers et charges appelés mensuellement à titre d’indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux intervenue le 3 août 2024.

Mme [M] [K] se réfère à ses dernières conclusions et demande au juge de :

— à titre principal débouter la SA Auvergne Habitat de l’ensemble de ses prétentions,

— à titre reconventionnel :

— ordonner la mise en place de délais de paiement sur 24 mensualités payables le 5 de chaque mois,

— dire que ces sommes ne seront productives d’aucun intérêt,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire :

— dire que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’au plus tôt le 1er avril 2023,

— dire que l’indemnité d’occupation sera limitée à hauteur de 297,55 euros, montant de son loyer actuel, hors charges à compter du 18 juin 2023,

— réduire à de plus justes proportions la dette locative, outre indemnités d’occupation, en prenant en compte les règlements déjà effectués, soit à hauteur de 3.177,85 euros, et dont la somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir.

— en tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Mme [M] [K] a un enfant à charge âgé de 16 ans. Le diagnostic énonce qu’elle est en capacité de rembourser sa dette à hauteur de 100 euros par mois. Elle est agent logistique au centre hospitalier Sainte-Marie en CDI.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le JCP a invité les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [K] a précisé avoir sollicité une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers, mais la SA Auvergne Habitat a indiqué que, par jugement du 22 février 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevable sa demande.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la SA Auvergne Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 18 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 610,19 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 18 juin 2023.

Il est acquis que Mme [M] [K] a quitté les lieux le 3 août 2024.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Auvergne Habitat produit un décompte arrêté au 20 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.871,67 euros.

Toutefois, Mme [M] [K] a été occupante sans droit ni titre du 18 juin 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire, au 3 août 2024, date effective de son départ du logement. Cette occupation illicite a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Ainsi, le décompte arrêté au 20 septembre 2024, s’élevant à 5.871,67 euros, inclut les indemnités d’occupation correspondant à la période durant laquelle Mme [M] [K] a occupé les lieux sans droit ni titre.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Auvergne Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, de sorte que Mme [M] [K] sera condamnée à la payer.

Cette somme portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 2 610,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Mme [M] [K] sollicite des délais de paiement sur la durée de 24 mois.

De tels délais peuvent lui être accordés sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui permettent l’octroi de tels délais tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Il y a lieu de faire droit à cette demande, sa situation professionnelle stable permettant l’octroi de tels délais comme il sera précisé au dispositif.

Sur les autres demandes

Mme [M] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 400 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2019 entre la SA Auvergne Habitat et Mme [M] [K] à la date du 18 juin 2023,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 5.871,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux, le 3 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 sur la somme de 2.610,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [K] à s’acquitter du paiement de cette somme par versements mensuels de 244,65 euros chacun et DIT qu’à la 24ème et dernière échéance [M] [K] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, Mme [M] [K] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation restant dû redevenant immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection