N° RG 25/00633 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPP /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00633 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPP

Minute n° 26/00069

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 13 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux

Service contentieux – [Adresse 3]

représentée par Mme [U], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [Z]

née le 02 Mars 1991 à [Localité 2] (Cher),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Janvier 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 13 Février 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00633 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPP /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 30 décembre 2019, la S.A. Scalis a loué à Mme [H] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 434,46 euros hors charges, outre le paiement de la somme de 434 euros au titre du dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le même jour.

Se prévalant du départ des lieux de Mme [H] [Z] le 14 avril 2023, la bailleresse a organisé un état des lieux de sortie, réalisé le 5 juillet 2023 par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Selon acte du 16 septembre 2025 établi par M. [T] [O], conciliateur de justice, il a été constaté la carence de Mme [H] [Z], celle-ci ne s’étant pas manifestée et n’ayant pas donné suite à la proposition faite pour le remboursement de sa dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la S.A. Scalis a fait assigner Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de condamner la défenderesse :

à lui payer la somme de 7 059,32 euros dont 1 360,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 avril 2023 et 5 699,18 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,à lui payer la somme de 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 janvier 2026.

À cette audience, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte délivré à l’étude, Mme [H] [Z] ne comparaît pas, ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré de loyers et de charges et des réparations locatives

Sur l’arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. Scalis verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Par ailleurs, la locataire ne conteste pas avoir quitté les lieux le 14 avril 2023, sans que la bailleresse n’entende pour autant lui appliquer de délai de préavis.

Par conséquent, la dette locative de Mme [H] [Z] s’élève à la somme de 1 794,14 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2023 inclus au prorata du temps d’occupation.

Elle est donc redevable de cette somme.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de cette loi dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, signé de toutes les parties, a été établi contradictoirement entre elles.

L’état des lieux de sortie n’a quant à lui pas été réalisé contradictoirement entre les parties, Mme [H] [Z] étant absente lors de son établissement, mais a fait l’objet d’un constat établi par un commissaire de justice, dont la valeur probante n’est pas remise en cause par l’ancienne locataire, qui a été convoquée dans le respect des dispositions précitées.

La S.A. Scalis sollicite la somme de 5 699,18 euros, correspondant au montant total de plusieurs réparations locatives.

Si aucun devis ni aucune facture ne sont produits par la partie demanderesse, celle-ci verse aux débats un protocole d’accord collectif de location sur une procédure de départ du locataire en matière de réparations locatives daté du 24 février 1988, lequel mentionne la valeur résiduelle restant à la charge du preneur après abattements pour vétusté en cas de défaut d’entretien et en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Le présent bail ayant pris effet le 30 décembre 2019 pour s’achever le 14 avril 2023, la locataire a occupé les lieux durant trois ans, trois mois, deux semaines et un jour, soit trente-neuf mois et demi.

Elle se voit donc appliquer un abattement de vétusté de 15 % et n’est ainsi tenue qu’à 85 % du prix de la réparation locative, sauf en ce qui concerne les papiers peints et les peintures présents sur les murs, plafonds et portes, pour lesquels elle bénéficie d’une décote sur les frais de reprise de (39,5 x 100) / 84 = 47 %. Elle est en revanche tenue au paiement de la totalité du prix en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Les éléments pour lesquels aucune disposition conventionnelle ne trouve à s’appliquer auraient dû faire l’objet de devis ou de facture pour justifier les montants sollicités. Ces derniers seront toutefois retenus s’ils correspondent aux préjudices allégués.

Pièce concernée

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Extérieur – Débroussaillage avant et arrière

Bon état

Espaces engazonnés en mauvais état d’entretien, non tondus, défaut de taille des arbres et arbustes

Demande fondée

= 474,32 euros

Boîte aux lettres

Bon état

Boîte aux lettres en état moyen, sale et tachée

Demande partiellement fondée

= 50,36 euros

Chambre 1 – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état d’usage, tachée à plusieurs endroits

Demande fondée

= 304,05 euros

Chambre 1 – Point lumineux

Bon état

Une douille avec ampoule en état d’usage, sale

Demande fondée

= 12,98 euros

Chambre 1 – Décapage du sol

État neuf

Parquet flottant en état moyen, sale, taché et impacté à plusieurs endroits

Demande fondée

= 23,16 euros

Chambre 2 – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état moyen, sale et tachée à plusieurs endroits, fissures au-dessus de la fenêtre

Demande fondée

= 310,87 euros

Chambre 2 – Point lumineux

Bon état, une douille

Une douille avec ampoule en état d’usage, sale

Demande fondée

= 12,98 euros

Chambre 2 – Décapage du sol

État d’usage

Revêtement plastique en état moyen, sale, taché et impacté à plusieurs endroits

Demande partiellement fondée

= 12,55 euros

Chambre 3 – Décapage des fermetures extérieures

Bon état

Volet roulant manuel en état moyen, sale et taché à plusieurs endroits

Demande partiellement fondée

= 55,17 euros

Chambre 3 – Boiseries intérieures

Peinture refaite

Fenêtre en état d’usage, sale

Demande fondée

= 25,91 euros

Chambre 3 – Décapage du sol

État d’usage

Revêtement plastique en état moyen, sale, taché et impacté à plusieurs endroits

Demande partiellement fondée

= 12,21 euros

Chambre 3 – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état moyen, sale et tachée à plusieurs endroits

Demande fondée

= 182,14 euros

Cuisine – Meuble sous évier et évier

Meuble sous évier en état neuf

Évier en bon état, non nettoyé

Placard trois portes sous évier en état moyen, sale et taché à plusieurs endroits

Évier en état moyen, sale et taché à plusieurs endroits

Demande partiellement fondée

= 219,32 euros

Cuisine – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état moyen, sale et tachée à plusieurs endroits

Demande fondée

= 293,57 euros

Cuisine – Point lumineux

Bon état, une douille

Une douille avec ampoule en état moyen, sale

Demande fondée

= 12,98 euros

Cuisine – Décapage du sol

Carrelage en bon état, non nettoyé, un trou de cheville pour l’ancienne butée

Carrelage en état moyen, sale et taché à plusieurs endroits

Demande non fondée

Cuisine – Ventilation

Bon état, non nettoyée

État moyen, encrassée

Demande partiellement fondée

= 5,12 euros

Ensemble du logement – Nettoyage

Mal exécuté

Encrassé

Demande non fondée

Garage – Sol

Taché, grosse tache noire au fond

Chape béton tachée, impactée et fissurée, traces d’humidité au fond

Demande non fondée

Garage – Barillet de la porte basculante et de la porte d’accès par la cuisine

Bon état

Aucune mention propre au barillet

Demande non fondée

Petit couloir – Détecteur de fumée

Bon état

État d’usage, sale

Demande partiellement fondée

= 18,54 euros

Petit couloir – [Localité 3]

Crépi repeint

Enduit en état d’usage, taché à plusieurs endroits, présence de trous chevillés

Demande fondée

= 92,27 euros

Porte d’entrée – Barillet

Bon état

Aucune mention propre au barillet

Demande non fondée

Rangement palier – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état moyen, tachée et décollée à plusieurs endroits, présence de trous chevillés

Demande fondée

= 26,21 euros

Salle de bain – [Localité 3]

Peinture refaite

Toile en fibre de verre en état d’usage, tachée à plusieurs endroits, impacts

Demande fondée

= 178,04 euros

Salle de bain – Décapage du sol

Carrelage en bon état, non nettoyé

Carrelage en état moyen, sale et taché à plusieurs endroits

Demande non fondée

Séjour – Détecteur de fumée

Bon état

État d’usage

Demande partiellement fondée

= 18,54 euros

Séjour – Poignée de la fenêtre

Bon état

Poignée manquante

Demande fondée

= 20,16 euros

Séjour – Décapage des fermetures extérieures

Bon état, trois crochets adhésifs et trois crochets vissés

Volant roulant en état moyen, une partie cassée et présence d’adhésif

Demande non fondée

Séjour – [Localité 3]

Peinture refaite

Peinture en état d’usage, tachée et écaillée à plusieurs endroits, plusieurs trous chevillés

Demande fondée

= 896,44 euros

Séjour – Point lumineux

Bon état, une douille

Une douille avec ampoule en état moyen, sale

Demande fondée

= 12,98 euros

Séjour – Refixation de l’appareillage

Bon état

Prises désolidarisées des murs

Demande fondée

= 12,98 euros

Séjour – Décapage du sol

Carrelage en bon état, non nettoyé

Carrelage en état d’usage, sale

Demande non fondée

Séjour – Remplacement prise

Bon état, traces de peinture

Prise arrachée du mur

Demande fondée

= 16,23 euros

Au titre des réparations locatives, Mme [H] [Z] est donc redevable de la somme de 3 300,08 euros.

***

Au total, elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1 794,14 + 3 300,08 – 434 au titre du dépôt de garantie = 4 660,22 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [Z] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que des frais nécessaires non compris dans les dépens resteraient à la charge de la demanderesse. Il n’y a donc pas lieu d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande de la S.A. Scalis formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [H] [Z] à verser à la S.A. Scalis la somme de 4 660,22 euros (décompte arrêté au 14 avril 2023) au titre des loyers, charges impayés et réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025 ;

REJETTE la demande formée par la S.A. Scalis au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,