Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 20 mars 2025, n° 24/00383

TJ Clermont-Ferrand 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement signifié et que les locataires n'ont effectué aucun paiement, rendant la résiliation du bail acquise de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant en situation d'occupation sans droit ni titre, doivent être expulsés pour permettre au bailleur de retrouver la libre disposition de son bien.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que les locataires ne contestent pas les sommes réclamées et que la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation illicite des locataires cause un préjudice au bailleur, justifiant l'allocation d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Dépens et frais de l'instance
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé à l'instance, doivent supporter la charge des dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 20 mars 2025, n° 24/00383
Numéro(s) :	24/00383
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier LHERITIERAmélie FAIRON
Cabinet(s) :	GIRAUD & NURY
Parties :	S.C.I. BLAZYMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00383 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JT5G

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2025

S.C.I. BLAZYMO, rep/assistant : M^e Amélie FAIRON, avocat au barreau de PARIS, rep légal : M. [B] [C] (Gérant)

C /

Madame [L] [O], Madame [N] [D], rep/assistant : SCP GIRAUD-NURY, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [P] [M], rep/assistant : SCP GIRAUD-NURY, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Amélie FAIRON

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Amélie FAIRON

SCP GIRAUD-NURY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 30 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. BLAZYMO, prise en la personne de son représentant légal, sise 7 chemin de la Garde, 63800 PERIGNAT SUR ALLIER

représentée par M^e Amélie FAIRON, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [O], demeurant Gandichoux, 63640 SAINT PRIEST DES CHAMPS

non comparante, ni représentée

Madame [N] [D], demeurant Résidence Chanterelle, 22 rue Gilbert Romme, étage 2, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP GIRAUD-NURY, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND substituée par M^e François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 63113-2024-007910 du 02/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Monsieur [P] [M], demeurant Résidence Chanterelle, 22 rue Gilbert Romme, étage 2, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SCP GIRAUD-NURY, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND substituée par M^e François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 juillet 2022, la SCI BLAZYMO a donné à bail à Mme [N] [D] et M. [P] [M] un logement situé 22 rue Gilbert Romme, résidence Chanterelle, 2ème étage à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Mme [L] [O] s’est portée caution solidaire de ce contrat de bail par acte du même jour.

Le 29 décembre 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.544 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 12 janvier 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [D] et M. [P] [M] le 2 janvier 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la SCI BLAZYMO a fait assigner Mme [D], M. [M] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] et M. [M], et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [D] et M. [M], solidairement avec Mme [O], à lui payer les sommes suivantes :

* 3.494 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 outre intérêts au taux légal sur les sommes dues,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal

* la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 avril 2024.

A l’audience la SCI BLAZYMO maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11.244 euros. La SCI BLAZYMO sollicite également la somme de 2.702,40 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

Mme [D] et M. [M] demandent au JCP de :

— débouter le demandeur,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail, ni expulsion,

— faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et leur accorder des délais de paiement pendant deux ans pour leur permettre la reprise du paiement du loyer courant et des charges et l’apurement du passif,

— ordonner que les sommes correspondant aux arriérés de loyer porteront intérêts à taux réduit sans excéder le taux légal,

— déclarer que les sommes correspondant aux échéances reportées s’imputeront d’abord sur le principal,

— rappeler que la décision entraînera suspension de toute procédure d’exécution engagée par le créancier et qu’aucune majoration d’intérêts ou pénalité de retard ne seront encourues.

[L] [O], cité en l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, les locataires n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la SCI BLAZYMO justifie avoir régulièrement signifié le 29 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.544 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté totalement infructueux, M. [P] [M] et Mme [N] [D] n’ayant effectué aucun paiement ni pendant le délai de deux mois, ni postérieurement, pas plus que la caution.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 février 2024.

Les locataires sollicitent des délais de paiement et la suspension de la procédure sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Cependant, en la matière, ce sont les dispositions spécifiques des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent. Ils prévoient que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant.

En l’espèce, les locataires ne paient plus leur loyer courant depuis novembre 2023, portant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 11.244 euros en vertu du décompte arrêté au 17 janvier 2025. Ils ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement. Leur demande sera par conséquent rejetée.

Mme [D] et M. [M] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI BLAZYMO, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SCI BLAZYMO produit un décompte arrêté au 17 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 11.244 euros dont 244 euros de rappel de charges et la taxe sur les ordures ménagères sur l’année 2022.

Mme [D] et M. [M] ne contestent pas les sommes réclamées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI BLAZYMO est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [D], M. [M] et Mme [O] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [D] et M. [P] [M] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI BLAZYMO, soit la somme mensuelle de 650 euros. Cette indemnité sera due solidairement par les défendeurs jusqu’au départ effectif des lieux des locataires.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2022 entre la SCI BLAZYMO d’une part et Mme [N] [D] et M. [P] [M] d’autre part à compter du 29 février 2024,

DÉBOUTE Mme [N] [D] et M. [P] [M] de leur demande de délais de paiement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [N] [D] et M. [P] [M], ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 22 rue Gilbert Romme, résidence Chanterelle, 2ème étage, à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [D], M. [P] [M] et Mme [L] [O] à payer à la SCI BLAZYMO la somme de 11.244 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Mme [N] [D], M. [P] [M] et Mme [L] [O] à la somme mensuelle de 650 euros à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, et les CONDAMNE solidairement à la payer le cas échéant,

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D], M. [P] [M] et Mme [L] [O] à payer à la SCI BLAZYMO la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 29 décembre 2023, de sa dénonciation à la caution, de la notification du commandement à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection