MINUTE N°25/02943

DOSSIER N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6HM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [C] [F]

23 rue Albert Thomas

76120 LE GRAND QUEVILLY

Représenté par Maître Arnaud VALLOIS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [L] [Z]

2 rue Coton

Résidence Joël Clément – Appt 34

76770 MALAUNAY

non comparant

Mme [N] [D]

2 rue Coton

Résidence Joël Clément – Appt 34

76770 MALAUNAY

non comparante

M. [I] [X]

22 rue Frédéric Chopin

Les Boréades

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er février 2019, Monsieur [C] [F] a donné à bail à Madame [N] [D] une maison d’habitation située 111 route de Dieppe à MALAUNAY (76770), pour un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [I] [X] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, pour Monsieur et Madame [D], pour un montant maximum de 700 euros pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, des réparations locatives, fais de procédure et indemnité d’occupation.

Un dépôt de garantie d’un montant de 700 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par avenant en date du 1er mars 2019, Monsieur [L] [Z] a été ajouté au contrat de bail comme co-titulaire du contrat de location.

Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] ont délivré congé à leur bailleur par lettre et un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 11 juin 2024.

Par assignations en date du 30 janvier et 31 janvier 2025, Monsieur [C] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

condamne solidairement Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X] à lui payer la somme de 933 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;condamne solidairement Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 17.000 euros au titre des réparations locatives ;condamne in solidum Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [F] fait valoir que Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] ont quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont il est bien fondé à solliciter le paiement. Il ajoute que Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] ont causé des dégradations locatives dont ils doivent répondre.

Il précise que Monsieur [I] [X] est également tenu solidairement avec Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] du montant des loyers et charges impayés ainsi que des dégradations locatives, en sa qualité de caution.

A l’audience du 8 septembre 2025, Monsieur [C] [F], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Il précise que les locataires ont renvoyé les clés du logement en juin 2024 par courrier. Il indique qu’il n’y pas d’état des lieux d’entrée mais que peut jouer la présomption de bon état.

Bien que régulièrement et respectivement cités à personne et à tiers présent à domicile, Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [I] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas produit de décompte actualisé relatif au paiement des loyers et des charges par les locataires.

Toutefois il résulte des pièces versées à la procédure (lettres recommandées envoyées par le bailleur à ses locataires, mails ainsi que relevé de compte du bailleur du 1er février 2024 au 27 mai 2024) que le loyer d’avril 2024 n’a pas été payé, soit la somme de 700 euros.

Il est sollicité également la somme de 233 euros correspondant au prorata du loyer de mai 2024 (du 1er au 10 mai), le bailleur indiquant que le délai de préavis du congé de ses locataires courrait jusqu’au 10 mai 2024.

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas être motivé.

Il doit cependant respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15 de la même loi, c’est-à-dire qu’il doit être donné en respectant un délai de préavis de trois mois (ou d’un mois en cas de préavis réduit) et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé donné par le locataire qui ne respecte pas le délai de préavis légal, produit effet pour la prochaine échéance utile.

Le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour, de la mise en main propre au bailleur, de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise aussi que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un

autre locataire en accord avec le bailleur. En dehors de ce cas particulier, le loyer et les charges sont dus

par le locataire pendant toute la durée du préavis, même si le locataire quitte le logement avant l’expiration du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, s’il est produit la lettre de congé de Madame [N] [D] délivrée à son bailleur, elle n’est pas datée et il n’est pas produit copie d’un accusé de réception, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la date de début du délai de préavis qui est d’un mois.

Cependant, il est versé copie d’un mail envoyé par Monsieur [C] [F] le 13 avril 2024 à sa locataire dans lequel il indique « qu’il accuse réception de [son] courrier recommandé, qui [l]'informe de [son] départ le 10 mai 2024 ». Ceci est de nouveau réitéré dans un mail envoyé le 3 mai 2024, ainsi que dans un courrier envoyé par lettre recommandée à Madame [N] [D] le même jour.

D’ailleurs, il est produit également un mail de Madame [D] en date du 23 octobre 2024 au conseil du bailleur dans lequel elle mentionne que « au niveau du loyer impayé je comprends parfaitement que je dois le payer ».

Il y a donc lieu de considérer que la dette locative n’est pas contestée et ce, jusqu’à l’expiration du délai de préavis au 10 mai 2024.

Cependant, s’agissant du calcul du prorata du mois de mai 2024, la somme à retenir est de 225,81 euros au lieu de 233 euros (700/31 jours = 22,58 euros x 10 jours = 225,81 euros).

S’agissant de la demande relative à la solidarité entre les locataires, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail une clause de solidarité.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [F], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 925,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] précise qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée dès lors que la maison avait fait l’objet de travaux de peinture et de rénovation de telle sorte que les lieux étaient en parfait état de propreté lors de l’entrée dans les lieux. Il sollicite dès lors l’application de l’article 1731 du code civil relative à la présomption de bon état.

S’il est produit un mail de Madame [N] [D] en date du 23 octobre 2024, adressé au conseil de Monsieur [F], contestant avoir reçu la maison en bon état de réparations locatives, il n’est pas apporté la preuve contraire, aucun élément n’étant joint au mail envoyé et les locataires n’ayant pas comparu à l’audience.

Par conséquent, les locataires sont donc présumés avoir reçu la maison en bon état de réparations locatives.

Il est produit le procès-verbal de constat locatif dressé par commissaire de justice en date du 11 juin 2024 ainsi que deux devis, le premier en date du 14 octobre 2024 de la société WPH COUVERTURE d’un montant de 17.400 euros et le deuxième en date du 27 juin 2024 de la société FRANCE RENOVATION d’un montant de 20.680 euros. Il est versé également à la procédure une facture du 2 juillet 2024 de la société FRANCE RENOVATION d’un montant de 2.300 euros pour « l’évacuation des encombrants, nettoyage de la maison, entretien des espaces verts, évacuation des deux petites dépendances à l’extérieur, évacuation des déchets verts, centre de tri ».

Il est produit enfin un courrier dactylographié de Monsieur [P] [S] dans lequel ce dernier indique avoir visité la maison de Monsieur [C] [F] le 5 juin 2024 pour la louer mais qu’il n’a pas donné suite en raison de « l’état général des sols et des murs et des plafonds peinture à refaire sol abîmé ».

L’analyse du constat locatif du commissaire de justice ainsi que les photographies jointes démontrent l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux par Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z], et notamment un état de saleté très important, l’absence ou la détérioration de certains revêtements (sols et murs), nécessitant une remise en état des lieux, ce qui ne relève manifestement pas d’une usure normale.

Cependant, compte tenu des 5 années d’occupation du logement entre le 1er février 2019 et le 10 mai 2024, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 30%. Également, il y a lieu de souligner qu’il n’est produit uniquement des devis et non des factures avec une différence de 3.000 euros sur la réfection de la maison, de telle sorte qu’il sera pris comme référence le devis le moins élevé soit celui de 17.400 euros. Par conséquent, les locataires seront tenus de payer la somme de 12.180 euros, après application du coefficient de vétusté.

Également, il apparaît que des affaires ont été laissées par les locataires entreposées dans l’un des couloirs de la maison mais aussi des paires de chaussures dans la montée d’escalier ainsi que des affaires dans le garage, nécessitant l’intervention d’une société pour enlever les encombrants.

Le commissaire de justice relève aussi que le jardin est non entretenu avec des herbes hautes non tondues, l’entretien du jardin étant pourtant à la charge du locataire.

Compte tenu de la facture produite de la société FRANCE RENOVATION, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [D] à payer la somme de 2.300 euros.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat, Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] seront condamnés solidairement au titre de la demande d’indemnisation pour les réparations locatives.

Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 13.780 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 700 euros.

Sur l’engagement de caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Monsieur [I] [X] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, pour Monsieur et Madame [D], pour un montant maximum de 700 euros pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, des réparations locatives, fais de procédure et indemnité d’occupation.

Compte tenu des conditions de l’engagement de Monsieur [I] [X], ce dernier sera tenu solidairement avec Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 700 euros uniquement, correspondant au loyer impayé du mois d’avril 2024.

Monsieur [C] [F] sera débouté du surplus de ses demandes à l’encontre de la caution.

Sur les mesures accessoires

Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Condamnés aux dépens, Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [C] [F] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X], en qualité de caution, à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 700 euros au titre des arriérés de loyers impayés pour le mois d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 225,81 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés pour le mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 13.780 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [C] [F] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [D], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT