MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 23/02691 – N° Portalis DBX4-W-B7H-[B]

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [A] [J], demeurant [Adresse 5] ITALIE

Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J], demeurant [Adresse 5] ITALIE

représentés par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

DEFENDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL BROSER IMMOBILIER,, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 500

EXPOSE DU LITIGE

Faits

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété du 22 décembre 1990 instituant 23 lots a été modifié le 7 octobre 2005 afin d’opérer la refonte de l’état descriptif de division.

Le lot n°24 (une partie de chambre au sous-sol : transformation d’une partie commune en partie privative) a été créé et réuni au lot n°27 également créé pour les besoins de l’opération et consistant en la réunion des lots 13, 14, 15, 16 et 17 : celliers et du lot n°26 : au sous-sol une partie de chambre.

La réunion des lots 24 et 27 a formé le lot n° 28, renuméroté lot n°47 : au sous sol, un appartement comprenant : entrée, séjour cuisine, salle d’eau, WC, partie de chambre et les 458,5 / 10 000ème de la copropriété du sol et des parties communes.

Par acte du 27 juin 2019, M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] ép. [J] ont acquis ledit lot n°47, ainsi que le lot n°39 : au sous sol, un cellier (ancien n°11) et les 4 /10 000ème de la copropriété du sol et des parties communes.

M. et Mme [J] ont entrepris des travaux de rénovation de leur bien.

Le 7 novembre 2019, M. [J] a informé le syndic de ce qu’il avait mandaté un architecte pour refaire entièrement l’appartement.

Dans ce cadre, M. [J] a déposé les plaques de placoplâtre des murs de son bien, ainsi que les plaques de plâtre et l’isolation du plafond séparant le logement de l’appartement situé à l’étage supérieur. Il a constaté, lors de cette opération, une humidité importante des murs, ainsi que la dégradation d’une structure de poutraison du plancher haut.

Il a encore remplacé des pièces de bois structurelles et décaissé le sol.

Le 23 juillet 2020, M. [Z], copropriétaire, a informé le syndic de la détérioration par M. [J] d’une partie de sa cave et d’un mur des parties communes.

Les travaux de rénovation ont été arrêtés.

Le 11 octobre 2020, Mme [T], propriétaire de l’appartement situé au dessus de celui de M. et Mme [J], a informé le syndic du retrait de l’isolation entre les lots, ainsi que des plaintes de ses locataires.

Le 23 octobre 2020, des étais ont été posés à la demande du syndic dans le lot de M. et Mme [J], afin de réaliser un soutènement du plancher.

Le 18 décembre 2020, le syndic de la copropriété a fait réaliser un constat des lieux par Me [L] [S], huissier de justice.

Ce dernier a constaté les éléments suivant dans l’appartement de M. [R], locataire de Mme [T], se plaignant de sentir l’air frais traverser le plancher depuis l’été 2020, et l’air froid s’immiscer dans le parquet depuis le mois de novembre 2020 :

‘- dans la chambre entre les lattes du parquet, présence d’espaces de plusieurs millimètres,

— au centre du séjour ‘présence d’écartement entre les lattes'.

Il a constaté les éléments suivants dans l’appartement de M. et Mme [J] :

‘L’appartement est constitué d’une grande pièce traversante.

Une partie du sol côté rue des jardins est largement décaissée.

Le long du mur est, une partie du sol est également décaissée.

Sur la droite en entrant présence de quatre étais pour renforcer le plancher.

Au plafond, absence d’isolant. Le parquet de l’appartement situé au rez-de-chaussée est visible. Devant le mur Est, une partie du plafond est couverte de lattis.

Près de la porte d’entrée, les poutres et les solives sont anciennes et plusieurs sont vermoulues.

Le mur gauche au fond du local présente un aspect très récent et semble avoir été reconstruit. Ce mur jouxte la cave de Mme [O] et les parties communes des caves.

Sur le mur gauche en entrant, présence de traces d’humidité sur l’ensemble du mur.'

Procédure

Par acte du 19 janvier 2022, M. et Mme [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire.

M. [Y] [N], expert désigné en remplacement du technicien initialement commis, a déposé son rapport le 28 février 2023.

Par acte du 22 juin 2023, M. et Mme [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 novembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 15 mai 2025.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 13 juin 2024, M. et Mme [J] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, à exécuter, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois après notification du jugement, à faire réaliser :

— Le traitement des murs contre les remontées capillaires

— Les travaux de renforcement du plancher au droit de la trémie de cheminée

— Les travaux de renforcement et d’encastrement des deux poutres principales

— Les travaux relatifs au dallage, les problématiques d’eaux stagnantes et de non-évacuation de ces dernières de manière satisfaisante

— Les travaux de curage et approfondissement du puisard extérieur et l’équipement de ce dernier avec un dispositif de refoulement

— L’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement,

Selon les modalités décrites et chiffrées par M. [N] dans son rapport en date 28 février 2023, y compris concernant la nécessité de recourir à un maître d’œuvre pour la réalisation des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, à verser à M. et Mme [J] la somme de 29 750 euros en réparation de leur préjudice locatif du fait de son inaction, arrêté au mois de juin 2023 et à parfaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, à laisser libre accès à M. et Mme [J] à leur cellier situé côté rue et attenant à leur appartement, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire, outre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes au titre des travaux et de leur préjudice locatif, M. et Mme [J] font pour l’essentiel valoir :

— que l’expertise judiciaire a établi que M. [J] n’a fait que mettre à jour des faiblesses des parties communes, qu’il n’a pas détériorées, et qui nécessitent des travaux relevant de l’obligation de la copropriété ; qu’en effet, les parties communes sont de façon générale non entretenues et que l’humidité présente dans le logement et surtout ses conséquences sur les parties communes ne pouvaient pas être connues avant la dépose des placoplâtres ;

— qu’ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux relevant, selon l’expert judiciaire, de la copropriété et que, à l’exception de la reprise du dallage, ils ne contestent pas devoir réaliser les autres travaux listés par l’expert, qui relèvent de la rénovation du logement qu’ils avaient entreprise ;

— que le moyen tiré de la nature inhabitable des lieux, invoqué en défense, est inopérant en ce que d’une part, le bien qu’ils ont acquis n’est pas une cave mais un appartement, d’ailleurs occupé à titre d’habitation avant la vente, et en ce que d’autre part, un modificatif du règlement de copropriété a été établi par Notaire le 7 octobre 2005 et publié à la Conservation des hypothèques ; que le syndicat des copropriétaires ne peut pas contredire son propre règlement de copropriété ;

— que depuis 2020, la copropriété connaît l’état de leur appartement ainsi que l’état dégradé des parties communes, le syndic ayant fait placer des étais, mais que toutefois le syndicat des copropriétaires refuse d’exécuter des travaux qu’il ne peut ignorer comme relevant de sa responsabilité et bloque la rénovation de l’appartement de M. et Mme [J] ;

— que M. [J] aurait dû pouvoir achever ses travaux de rénovation dans un délai d‘un mois ; que leur bien était destiné à la location et qu’il aurait dû leur procurer un loyer de 850 euros par mois ; qu’ils subissent une perte locative depuis le mois d’août 2020.

S’agissant du cellier, M. et Mme [J] avancent :

— qu’ils ont bien acquis un cellier ‘côté rue', ainsi que cela ressort de leur acte notarié d’achat, qui fait foi jusqu’à inscription de faux ;

— que deux celliers numérotés 1 et 2 sont côté rue ; que le cellier n°1 est occupé par M. [F] ;

— que leur cellier ne peut être que le cellier numéroté 2 sur le plan et non le n°3 qui donne côté jardin ;

— que pour autant, le syndicat des copropriétaires persiste à imposer à M. [J] l’utilisation du cellier 3 côté jardin, qui n’est pas le sien.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 25b et 26;

Vu le code de la santé publique, notamment ses articles L.1331-22 et L.1331-23 ;

Vu le Règlement Sanitaire Départemental de la Haute Garonne, notamment

ses articles 27, 27-1, 40-1, 40-4;

Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble, notamment ses articles 6 et 8 ;

— débouter M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— les condamner :

* à restituer, dans son état d’origine et sous astreinte de 500 euros passé le quatrième

mois suivant la signification du jugement à intervenir, le sol commun qu’ils se sont approprié par affouillement illicite ;

* à remettre, sous même astreinte et délai, les autres parties communes qu’ils ont détruites ou endommagées sans autorisation;

— les condamner sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, à respecter les articles 8 du règlement de copropriété, L1331-22 et L1331-23 du Code de la santé publique et 27, 27-1, 40-1, 40-4 du Règlement Sanitaire Départemental de la Haute Garonne ;

— les condamner à payer 5 000 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi ;

— les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Pour conclure au rejet des demandes formées contre lui et après avoir critiqué les appréciations juridiques portées par l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires soutient :

— qu’en le creusant pour augmenter la hauteur sous plafond de leur bien, M. et Mme [J] se sont appropriés illicitement le sol qui est une partie commune, ce qui justifie leur condamnation à le remettre en état et à le restituer ;

— que le bien de M. et Mme [J] est par nature inhabitable ; qu’en effet la hauteur sous plafond d’un local d’habitation ne doit pas être inférieure à 2,20 m aux termes de l’article 40.4 du règlement sanitaire départemental de la Haute-Garonne et que les travaux entrepris par M. et Mme [J], en démolissant le dallage béton existant et en procédant à un terrassement en pleine masse, ont été entrepris dans le but de gagner en hauteur sous plafond, tel que rappelé par leur expert privé ; qu’en l’absence de vue sur l’extérieur et d’éclairage naturel permettant l’exercice d’activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle, les lieux sont impropres à constituer un espace de vie et d’habitation ; que l’expertise judiciaire a encore révélé un problème de ventilation de renouvellement de l’air qui n’a jamais fait l’objet d’un traitement ; qu’enfin le caractère insalubre des lieux a été constaté tant par l’huissier de justice que par l’expert judiciaire ;

— que les dispositions du code de la santé publique et celles du règlement sanitaire départemental ne peuvent, à peine d’inexistence de la mesure prise, être écartées par une « décision » d’assemblée générale considérant le vice de fond (atteinte à la santé) qui l’affecterait ;

— que le procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2004 (présenté comme ayant autorisé la transformation des caves en logement) ne comporte, en résolution n° 2, le résultat d’aucun vote de sorte qu’aucune autorisation de transformer des caves en logement n’existe donc et que le sieur [Z] s’est livré à une transformation des caves en appartements, puis à leur vente, sans autorisation ;

— que les demandeurs sont tenus par l’article 8 du règlement de copropriété stipulant que ‘l’exécution de tout règlement d’hygiène, de ville ou de police est obligatoire pour tous’ , ainsi que par les articles L. 1 331 – 23 du code de la santé publique et 27 – 1 du règlement sanitaire départemental qui interdisent d’habiter dans les caves, sous-sol ; qu’il doivent donc être déboutés de leur action visant à obtenir condamnation du syndicat à réaliser des travaux de nature à permettre la location des lieux à des fins d’habitation dans la cave puisqu’elle est interdite ;

— que le syndicat des copropriétaires n’a pas à réparer les dommages occasionnés aux communs (structures, cloisons, isolation, sol) par M. et Mme [J] qui en sont seuls responsables, ni à effectuer de travaux pour rendre leur bien habitable puisque le code de la santé publique, le règlement sanitaire départemental et le règlement de copropriété leur interdisent d’habiter dans des caves ou de les louer à cette fin ;

— que la création de réseaux secs et humides, des communs jusqu’au logement, incombe exclusivement à M. et Mme [J] s’agissant de parties privatives ; qu’il en va de même de la reconstruction de la poutraison de trémie de cheminée, partie commune démolie sans autorisation par les demandeurs ;

— que les lieux n’ayant jamais été loués, il ne peut exister de perte de loyer ; qu’aucune perte d’une chance de louer n’existe pour des locaux impropres à l’habitation en vertu du règlement de copropriété, du règlement sanitaire départemental et du code de la santé publique.

Il sollicite la condamnation de M. et Mme [J] à remettre en état les lieux sur le fondement des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande sur l’accès au cellier situé côté rue et attenant à l’appartement de M. et Mme [J], au motif qu’il ne lui incombe pas d’intervenir pour la libération de parties privatives et qu’il n’occupe pas ledit cellier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur les demandes de travaux

1.1 Sur le rapport d’expertise judiciaire

L’expert a constaté lors de ses opérations que le ‘logement’ de M. et Mme [J] s’apparente davantage à un local de type cave et qu’il est insalubre.

Lors de la première réunion d’expertise sur site, il a constaté :

— que les travaux engagés par M. [J] affectent la structure de l’immeuble dès lors qu’il a remplacé des pièces structurelles sans pour autant avoir obtenu un accord préalable du syndic,

— que ces travaux ont été engagés sans étude de descente de charge et de dimensionnement des pièces associées y compris massives de fondations et ce même s’il apparaît que les pièces de bois ont été réalisées ‘à l’identique’ ;

— que le côté insalubre du local lié aux remontées capillaires dans les murs est constaté ;

— que la réparation de fortune en plafond aux droits d’une ancienne cheminée et à proximité d’une zone dite ‘salle de bains’ est aléatoire et visiblement sans dimensionnement préalable, l’étaiement diligenté par le syndic étant également insuffisant dans la durée ;

— qu’un mur en maçonnerie a été édifié pour remplacer le mur mitoyen avec une cave après démontage de ce dernier car il n’était plus stable et que M. [J] avait la conviction qu’il s’agissait de sa cave lot n° [39] côté rue ;

— qu’un terrassement a été engagé afin d’approfondir le local au droit des fondations de l’immeuble.

L’expert a procédé à la visite des caves situées au même niveau et jouxtant le logement de M. et Mme [J], et constaté des remontées capillaires conséquentes ainsi qu’un dallage humide à de nombreux endroits.

Concernant les remontées capillaires dans le dallage, l’expert souligne que s’agissant d’une cave transformée en logement sans avoir fait l’objet de travaux de mise en conformité en termes de salubrité par les différents propriétaires, l’état est tel que les dispositions constructives ne sont pas en adéquation avec ce qui est normalement requis pour un logement (pg 9).

Il précise que, s’agissant de cave et eu égard à la période de construction de l’immeuble, la conception était classique et il n’observe pas de vice de construction ou des matériaux ou de mise en œuvre. Par contre il précise que lors de la transformation des caves en logement, au-delà de la pose de placoplâtre sur les murs et d’un carrelage au sol, il aurait dû être entrepris des travaux de traitement des murs enterrés et que le dallage aurait dû faire l’objet d’un traitement en adéquation avec un logement.

Le technicien précise que le logement doit faire l’objet d’un traitement du dallage pour éviter les remontées capillaires et que ces dispositions doivent être associées à un curage du puisard extérieur qui devra être équipé pour évacuer les eaux (pg 19).

S’agissant des mesures réparatoires, l’expert conclut que :

* incombent au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic :

— les travaux de traitement des murs contre les remontées capillaires

— les travaux de renforcement du plancher au droit de la trémie de cheminée démontée (angle salle d’eau) ;

— les travaux de renforcement et d’encastrement des deux poutres principales ;

— les travaux de curage et d’approfondissement du puisard extérieur jusqu’au niveau inférieur du dallage ainsi que l’équipement de ce dernier avec un dispositif de refoulement ;

— l’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement suivant les normes en vigueur ;

* incombent à M. et Mme [J] :

— les dispositions d’aération et de ventilation du logement ;

— la remise en œuvre d’un isolant thermique et phonique au plafond ;

— l’isolation du logement après traitement des remontées capillaires dans les murs ;

— les autres mises aux normes du « logement » ;

* sont à partager financièrement :

— les travaux relatifs à la réfection du dallage du ‘logement'.

1.2 A titre préliminaire, sur le caractère habitable du lot n°47 acquis par M. et Mme [J]

Le premier alinéa de l’article L.1331-22 du code de la santé publique dispose que “Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux aux fins d’habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office.”

Il convient de préciser ici que le Conseil d’Etat (9 mai 2011, M. [W], n 346785, et 12 Décembre 2013, Ministère des affaires sociales, n 372156) a retenu que ce texte a pour objet d’interdire la mise à disposition à un tiers, à des fins d’habitation, d’un local qui y est impropre par nature, et non l’occupation d’un tel local par son propriétaire.

Le règlement sanitaire départemental de la Haute Garonne prévoit, pour sa part, en son article 27- Conditions d’occupation des locaux :

27-1- Interdiction d’habiter dans les caves, sous-sols

L’interdiction d’habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture est

précisée dans l’article L. 43 du code de la santé (article L. 1331-22 du nouveau code de la santé

publique).

27-2- Caractéristiques des pièces affectées à l’habitation

Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes :

a) les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l’humidité, notamment contre les remontées d’eaux telluriques,

b) l’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, sans recourir à un éclairage artificiel.

A cet effet, la pièce doit être munie de baies donnant sur un espace libre.

Au cas présent, il convient de rappeler que le lot n°47 résulte de la réunion de celliers, décidée par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 août 2004, qui a également mandaté M. [Z], ancien syndic bénévole, pour faire procéder à toutes modifications du règlement de copropriété.

Ladite modification qualifie le lot n°47 d’appartement, par définition à usage d’habitation et le syndicat des copropriétaires, qui n’entreprend pas d’action en nullité de l’acte, n’est pas fondé à revenir sur ce point plus de vingt ans après sa publication.

Il convient encore d’observer en considération des photographies versées aux débats que, nonobstant son utilisation par l’expert judiciaire, le qualificatif de ‘cave’ est parfaitement inapproprié, une cave étant définie comme un local entièrement enterré. Tel n’est pas le cas du lot n°47 dont le dallage est, pour la façade côté cour, au même niveau que le sol de ladite cour. Les petites ouvertures donnant sur la façade côté rue ainsi que le fait que le lot de Mme [T] (situé au dessus du lot n°47) soit dit ‘en rez-de-chaussée', laissent supposer que le niveau de la rue des jardins se trouve plus haut que celui de la cour, ce qui ne fait toutefois pas du lot litigieux une cave. Tout au plus pourrait-il s’agir d’un souplex en raison d’un enfouissement partiel côté rue, lequel n’est toutefois pas démontré au cas d’espèce par le syndicat des copropriétaires à qui incombe la charge de la preuve des moyens qu’il développe.

En tout état de cause, le lot n°47 est pourvu d’une porte fenêtre donnant sur la pièce cuisine / séjour côté cour, et de deux petites ouvertures en hauteur dans la chambre côté rue.

Le syndicat des copropriétaires, qui se contente de verser aux débats une photographie de l’espace côté chambre à contre-jour et dans des conditions d’éclairage extérieur non précisées ne démontre pas, ainsi qu’il l’allègue, que l’éclairage naturel ne permet pas l’exercice par temps clair d’activité normales de l’habitation au centre de la pièce sans le secours de la lumière artificielle. En l’absence d’obstruction visible sur ladite photographie, il n’est pas plus justifié que les ouvertures pratiquées dans le mur ne donnent pas sur un espace libre. La porte – fenêtre donne, quant à elle, sur la cour de la résidence, espace libre.

En conséquence, étant rappelé que les travaux qui avaient été entrepris par M. et Mme [J] avaient également pour objet l’installation d’une ventilation, dont l’absence est pointée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, le moyen tiré de l’inhabitabilité du lot n°47 est inopérant.

En l’absence d’infraction constatée à ce stade, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [J] à respecter les articles 8 du règlement de copropriété, L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique et 27, 27-1, 40-1, 40-4 du règlement sanitaire départemental de la Haute Garonne.

1.3 Sur l’examen des demandes

Les travaux à la réalisation desquels M. et Mme [J] poursuivent la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sont les suivants :

— Le traitement des murs contre les remontées capillaires

— Les travaux de renforcement du plancher au droit de la trémie de cheminée

— Les travaux de renforcement et d’encastrement des deux poutres principales

— Les travaux relatifs au dallage, les problématiques d’eaux stagnantes et de non-évacuation de ces dernières de manière satisfaisante

— Les travaux de curage et approfondissement du puisard extérieur et l’équipement de ce dernier avec un dispositif de refoulement

— L’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement.

Le syndicat des copropriétaires poursuit pour sa part la condamnation de M. et Mme [J] :

— à restituer, dans son état d’origine et sous astreinte de 500 euros passé le quatrième mois suivant la signification du jugement à intervenir, le sol commun qu’ils se sont approprié (affouillement illicite) ;

— à remettre, sous même astreinte et délai, les autres parties communes qu’ils ont détruites ou endommagées sans autorisation.

**

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable depuis le 1er juin 2020, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au terme de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Bien que l’expert judiciaire n’ait pu procéder à aucun constat sur les éléments structurels en bois enlevés par M. [J], l’affirmation de ce dernier, selon laquelle il a fait le constat de dégradations du fait d’insectes xylophages, est étayée par les photographies du rapport de M. [I] (pièce 8 du demandeur, page 4) ainsi que par le constat d’huissier de justice. Le syndicat des copropriétaires a, du reste, fait procéder à un traitement antixylophage en cours d’expertise judiciaire.

Les travaux de renforcement et d’encastrement des deux poutres principales, qui constituent des parties communes, sont donc des charges communes ce que le défendeur ne conteste pas au fond, les travaux de consolidation des poutres ayant été votés lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2021. Ces travaux sont nécessaires à la solidité du plancher, partie commune, et il n’est pas démontré qu’une action ou une carence de M. et Mme [J] soit à l’origine de leur dégradation. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à y procéder.

Le puisard situé dans la cour de l’immeuble étant une partie commune, son curage, prescrit par l’expert judiciaire, sera mis à la charge du syndicat des copropriétaires. S’y ajoutent son approfondissement jusqu’au niveau inférieur du dallage et son équipement avec un dispositif d’évacuation automatique des eaux (pompe de relevage dont la pose a également été votée lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2021).

Il en va de même des travaux de renforcement du plancher (partie commune) au droit de la trémie de la cheminée démontée (angle de la salle d’eau), plancher dont il n’est pas prouvé que le délabrement se trouve en rapport avec l’action de M. [J] qui a consisté à démolir la trémie de cheminée. L’expert préconise une reconstitution métallique de la poutraison, les lambourdes existantes devant être moisées mécaniquement et prolongées par des lambourdes de même section en bois, tandis que les appuis seront reconstitués dans la maçonnerie côté salle d’eau par la mise en œuvre d’une poutrelle longitudinale d’appui.

S’agissant du traitement des remontées capillaires dans les murs et du traitement du dallage :

Ces travaux sont destinés à rendre le lot n° 47 habitable. Ils ne sont pas préconisés pour les autres lots (cellier) situés au même niveau que le bien de M. et Mme [J], ce qui confirme que les murs et le dallage en place avant la création dudit lot et son affectation à titre d’habitation, étaient conformes à leur destination de cellier.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être suivi lorsqu’il soutient que ces travaux affectant les parties communes (mur, sol) ont pour objet leur amélioration au seul bénéfice des propriétaires du lot n° 47. Ces travaux, dont la charge financière ne peut être supportée que par le propriétaire dudit lot, relève des dispositions de l’article 25 b) précité. Il appartient donc à M. et Mme [J] de demander à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de les réaliser et, en cas de refus, de mettre en œuvre la procédure prévue au quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (autorisation judiciaire).

Les demandeurs seront donc déboutés de leurs prétentions tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de traitement des murs enterrés et de reprise du dallage. Par conséquent, ils seront condamnés à remettre en l’état ledit dallage, sans toutefois que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié à ce stade.

S’agissant de l’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement :

Le poste d’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement n’est pas détaillé par l’expert judiciaire. En l’état des informations mises à la disposition du tribunal, ces travaux ne sont justifiés que par l’habitabilité du logement. Ils ne sauraient donc être mis à la charge de la copropriété.

Enfin, le syndicat des copropriétaires s’abstenant de la préciser, ce qu’il n’appartient pas au tribunal de deviner, sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [J] à remettre les autres parties communes qu’ils ont détruites ou endommagées sans autorisation ne peut qu’être rejetée.

2. Sur les demandes indemnitaires

2.1 Sur la demande de M. et Mme [J]

M. et Mme [J] soutiennent n’avoir pu louer leur bien depuis août 2020 en raison de la carence du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, d’une part, M. et Mme [J] ne justifient ni de leur projet de location, ni du loyer qui leur aurait été procuré par ladite location.

D’autre part, ainsi qu’il a été vu, les charges correspondant au traitement des remontées capillaires dans les murs et au traitement du dallage leur incombent et il leur appartient de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale de procéder auxdits travaux.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable du préjudice qu’ils allèguent.

Leur demande indemnitaire sera donc rejetée.

2.2 Sur la demande reconventionnelle de syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Il est constant que le syndicat des copropriétaires est seul habilité à rechercher la réparation d’un préjudice collectif qui est notamment constitué lorsqu’il porte atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires et trouve son origine dans les parties communes, peu important qu’il ne soit pas ressenti selon la même intensité par chacun des copropriétaires pris individuellement.

Toutefois, au cas présent, le syndicat des copropriétaires s’abstient de détailler et même de qualifier le préjudice dont il sollicite réparation.

Sa demande sera donc également rejetée.

3. Sur la demande relative au cellier de M. et Mme [J]

Au terme de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.

Il est sollicité par M. et Mme [J] la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à leur laisser libre accès à leur cellier situé côté rue et attenant à leur appartement.

Il résulte des éléments versés aux débats qu’un différend oppose M. et Mme [J] à M. [Z] sur la propriété du cellier situé côté rue et attenant à leur appartement, que les demandeurs revendiquent.

Toutefois, d’une part M. [Z] n’est pas dans la cause et d’autre part, il n’est pas justifié par les demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve que le syndicat des copropriétaires occuperait ledit cellier ou les empêcherait d’y accéder.

En conséquence, M. et Mme [J] seront déboutés de leur demande à ce titre.

4. Sur les frais du procès

M. et Mme [J], qui au final succombent, seront condamnés aux dépens, incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. et Mme [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de M. et Mme [J] à respecter les articles 8 du règlement de copropriété, L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique et 27, 27-1, 40-1, 40-4 du règlement sanitaire départemental de la Haute Garonne ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire réaliser les travaux suivants, selon les modalités décrites par M. [N] dans son rapport en date du 28 février 2023, le recours à un maître d’oeuvre étant conseillé :

— les travaux de renforcement et d’encastrement des deux poutres principales en plafond du lot n°47,

— les travaux de curage et d’approfondissement du puisard extérieur jusqu’au niveau inférieur du dallage, ainsi que son équipement avec un dispositif de refoulement,

— les travaux de renforcement du plancher haut du lot n°47, au droit de la trémie de la cheminée démontée ;

Déboute M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] de leur demandes tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de traitement des murs enterrés, de reprise du dallage et d’amenée des fluides et réseaux jusqu’au logement,

Condamne in solidum M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] à remettre en l’état le dallage du lot n°47 dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de leur acquisition,

Dit n’y avoir lieu à assortir la condamnation qui précède d’une astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [J] à remettre les autres parties communes qu’ils ont détruites ou endommagées sans autorisation,

Déboute M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] de leur demande indemnitaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande indemnitaire,

Déboute M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur laisser libre accès au cellier situé côté rue et attenant à leur appartement,

Condamne in solidum M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] aux dépens, incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] à verser à syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute in solidum M. [A] [J] et Mme [H] [G] [V] [K] épouse [J] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,