TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MARS 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 24/11503 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2D2S

N° de MINUTE : 25/00377

DEMANDEUR

Commune DE [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Bruno, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Adrien GOUMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0063

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

ELEMENTS DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et géré par le Cabinet Bruno en qualité de syndic.

Estimant que l’équilibre financier de la copropriété était gravement compromis, la commune de [Localité 7] a, par exploit du 19 novembre 2024, assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir :

— désigner un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 12 mois, avec la mission ordinaire ;

— réserver les dépens.

Par conclusions signifiées le 24 janvier 2025, la commune de Saint-Denis sollicite du Président du tribunal de :

— désigner un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 12 mois, avec la prévue à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Bruno à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 7] indique que le syndicat des copropriétaires fait face à une situation financière critique, telle que son équilibre financier est gravement compromis et que le syndicat n’est plus en mesure de pourvoir à la conservation de l’immeuble dans la mesure où :

— le montant des impayés correspond à 77 % du budget de l’année 2018, le montant de la dette fournisseur s’élevant à 70 % de ce même budget

— le montant des impayés a augmenté de 10 % entre 2023 et 2024, représentant désormais 614 % du budget

— les budgets des années 2024 et 2025 ont été votés à la baisse à la somme de 20 000 euros alors que le montant du budget réalisés entre 2019 et 2022 était supérieur à 50 000 euros

— l’immeuble a fait l’objet de multiples arrêtés préfectoraux et municipaux entre 2020 et 2023

— il a été constaté au terme d’un rapport de contrôle le 21 mars 2023 que les mesures prescrites par l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 20 décembre 2021 n’avaient pas été exécutées, ce qui a donné lieu à un arrêté irrémédiable de traitement de l’insalubrité, rendu par le préfet de Seine-Saint-Denis le 29 décembre 2023, l’immeuble ayant été évacué le 5 mars 2024

— le coût des travaux de réhabilitation a été estimé en avril 2022 à la somme de 1 486 819 euros, le coût de démolition et de reconstruction étant évalué à la somme de 1 456 752 euros, soit environ dix fois le montant des impayés

— l’ensemble des mesures dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ont été réalisées postérieurement à l’assignation et sont insuffisantes à permettre un rétablissement de la situation financière du syndicat.

Par conclusions signifiées le 27 janvier 2025, auxquelles il s’en est rapporté oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite du Président du tribunal de :

— Débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la commune de [Localité 7] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la commune de [Localité 7] refuse de lever l’arrêté de péril imminent du 1er juillet 2020 alors que les travaux préconisés par ledit arrêté ont été réalisés, et ce alors que le syndicat des copropriétaires l’a sollicitée à plusieurs reprises en ce sens

— l’existence de cet arrêté de péril empêche le syndicat des copropriétaires de bénéficier des subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (l’Anah), en application de l’article R. 321-12 I 7° du code de la construction et de l’habitation

— les travaux préconisés par l’arrêté préfectoral d’insalubrité ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 février 2024, pour un montant de 738 894,80 euros TTC, bien moindre que celui évoqué par la commune de [Localité 7]. Une somme de 189 000 euros a déjà été versée à l’entrepreneur

— une grande partie de ce montant doit être subventionné par l’Anah, la situation étant bloquée du fait du refus de la commune de [Localité 7] de lever l’arrêté de péril

— les impayés de charges courantes ont fortement diminué depuis le début de l’année 2024

— le budget prévisionnel moindre des années 2024 et 2025 s’explique par le fait que l’immeuble a été évacué

— certains copropriétaires sont particulièrement investis et ont procédé à des avances de charges

— des procédures de recouvrement de charges et de saisie conservatoire ont été initiées

— des abandons de créances ont été obtenus par le syndic, pour un montant total de 20 008,19 euros

— l’arrêté préfectoral d’insalubrité n’a pas pour objet de remettre en cause la conservation de l’immeuble, mais son utilisation.

Le dossier a été communiqué au Ministère public, qui n’a pas transmis de réquisitions.

Pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 28 janvier 2025 et mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu à titre liminaire de juger irrecevable la demande de la commune de [Localité 7] formée à l’encontre du Cabinet Bruno en son nom propre, celui-ci n’ayant pas été attrait à la cause.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

L’article 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965 conditionne la désignation d’un administrateur provisoire à la preuve que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le président du tribunal judiciaire apprécie le bien-fondé de la désignation de l’administrateur provisoire au moment où il statue.

En application de l’article R. 321-12 I 7° du code de la construction et de l’habitation, l’Anah peut accorder des subventions aux syndicats de copropriétaires d’un immeuble pour lequel le syndicat de copropriétaires s’est vu notifier un arrêté d’insalubrité pris en application des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique, une notification de travaux prise en application de l’article L. 1334-2 du même code, un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 et suivants du présent code, ou un arrêté pris en application des articles L. 129-1 et suivants, pour l’ensemble des mesures prescrites sur l’immeuble par lesdits arrêtés.

En l’espèce, il ne ressort pas de ces dispositions que l’aide de l’Anah ne puisse être accordée à un syndicat des copropriétaires dont l’immeuble ferait l’objet d’un arrêté de péril imminent et d’un arrêté d’insalubrité. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas au demeurant s’être rapproché de l’Anah pour solliciter une subvention, ni avoir réalisé l’audit énergétique préalable à toute demande de subvention, ou l’avoir même voté. Les développements du syndicat des copropriétaires relatifs à un refus abusif de la commune de [Localité 7] de lever l’arrêté de péril imminent sont donc sans portée.

Il ressort des débats et des pièces produites par les parties que :

— la copropriété a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril imminent le 1er juillet 2020, d’un arrêté municipal de mise en sécurité urgente le 29 octobre 2021, d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité le 20 décembre 2021, et d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 29 décembre 2023

— l’arrêté de péril imminent du 1er juillet 2020 évoque la présence de nombreuses fissures au niveau de la façade, la présence de nombreuses traces d’infiltrations témoignant de désordres en toiture. Les travaux d’urgence préconisés par l’arrêté ont été réceptionnés par le syndicat des copropriétaires le 4 février 2022

— l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 20 décembre 2021 évoque la présence de fissures visibles sur les façades, l’absence de local-poubelles, des infiltrations d’eau par la toiture, la présence d’humidité à tous les niveaux, une installation électrique non conforme et défaillante, la présence de moisissures sur les murs humides. Contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, cet arrêté était donc relatif au mauvais état de conservation de l’immeuble, et non uniquement à l’usage des parties privatives

— le rapport de visite du 21 mars 2023 n’apporte pas d’information quant à l’état de conservation de l’immeuble, les visites n’ayant concerné que l’usage des lots privatifs

— l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 29 décembre 2023 évoque la présence de fissures visibles sur les façades, l’absence de local-poubelles, l’absence d’étanchéité de la toiture, la présence d’humidité à tous les niveaux, une installation électrique non conforme et défaillante, la présence de moisissures sur les murs humides, la présence de plomb au-delà des seuils réglementaires dans certains revêtements, un accès aux combles dangereux et non sécurisé

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2024, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de réhabilitation, pour un montant de 738 894,80 euros TTC. Le devis produit reprend l’ensemble des postes de travaux préconisés par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 29 décembre 2023. Au 21 janvier 2025, la somme de 189 000 euros avait été versée à l’entrepreneur

— le montant des impayés s’élevait au 20 juillet 2023 à la somme de 132 438,35 euros, eau 11 décembre 2024 à la somme de 309 385,42 euros, et au 17 janvier 2025 à la somme de 287 355,18 euros

— des abandons de créances ont été accordés au syndicat des copropriétaires en 2024, pour un montant total d’environ 20 000 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’état de l’immeuble implique un risque pour la sécurité de ses habitants, du fait notamment des menaces d’effondrement, de la présence de plomb, de l’important taux d’humidité lié à l’absence d’étanchéité de la toiture.

Si le syndicat des copropriétaires produit quelques lettres de mises en demeure datées du 25 novembre 2024, soit postérieurement à la date de l’assignation, il ne justifie pas de l’existence de procédures de recouvrement à l’encontre des propriétaires défaillants, ni d’avoir même voté la mise en œuvre de telles procédures en assemblée générale. L’importance des impayés, représentant plus de quatorze fois le budget prévisionnel de l’année 2025, questionne quant à la capacité du syndicat des copropriétaires à procéder au recouvrement des charges.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage avoir sollicité les subventions de l’Anah auxquelles il pourrait avoir droit.

La bonne volonté d’une partie des copropriétaires ne suffit pas à démontrer la capacité du syndicat à pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat est aujourd’hui dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En conséquence, il y a lieu de désigner un administrateur provisoire dont la durée et l’étendue de la mission seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il convient en équité de rejeter la demande formée par la commune de [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

— Juge irrecevable la demande de la commune de [Localité 7] à l’encontre du Cabinet Bruno,

— Désigne Maître [J] [V], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4] [Localité 6], en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété, et de procéder à la clôture des opérations de liquidation,

— Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date du jugement ;

— Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé;

— Fixe à 1 000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancées par le requérant,

— Dit que le présent jugement sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les soins de l’administrateur provisoire aux copropriétaires;

— Dit qu’en cas de difficultés, il en sera référé au tribunal ;

— Déboute la commune de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laisse les dépens à la charge des parties.

Fait au Palais de Justice, le 18 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON