TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00401 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU4G

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 16 Janvier 2025

Monsieur [Y] [Z], rep/assistant : M^e Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [A] [O], rep/assistant : M^e Julien MERCIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 16 Janvier 2025

A : M^e Géraud MANEIN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 16 Janvier 2025

A : M^e Géraud MANEIN

M^e Julien MERCIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 16 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [Z]

11 rue Dorat

63170 PERIGNAT LES SARLIEVE

comparant en personne assisté de M^e Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [A] [O]

3 rue des Pré Bas

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Julien MERCIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 6 juillet 2017, Monsieur [Y] [Z] a donné à bail à Madame [A] [V] et à Monsieur [B] [W] un logement situé 3, rue des Prés Bas à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640,00 €, provision sur charges comprise.

Monsieur [B] [W] semble avoir quitté le logement. A compter du mois de décembre 2020, Madame [V] n’a réglé le loyer et les charges que de manière très irrégulière.

Le 15 septembre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6.470,00 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [A] [V] le 18 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Monsieur [Y] [Z] a fait assigner Madame [A] [P] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [A] [P] à lui payer les sommes suivantes :

* 8.308,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 septembre 2023, au titre de l’article 1231-6 du Code civil,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 avril 2024.

A l’audience Monsieur [Y] [Z] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9.767,67 €.

Il sollicite désormais, dans ses dernières conclusions, une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [A] [P], par l’intermédiaire de son conseil, soulève, à titre principal, l’irrégularité du commandement de payer. Elle indique que celui-ci ne contient pas un décompte précis avec notamment une ventilation entre le loyer et les charges. Elle indique par ailleurs que celui-ci aurait également dû être notifié à Monsieur [B] [W], colocataire.

Elle précise également que les demandes en paiement antérieures à la date du 3 avril 2021 sont prescrites en vertu des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle demande :

Au principal,

— de prononcer la nullité du commandement de payer et déclarer irréguliers l’assignation et la procédure subséquente,

— en conséquence, de dire et juger irrecevables les demandes formées par Monsieur [Y] [Z] et l’en débouter intégralement,

Subsidiairement,

— dire prescrite la demande de paiement des loyers antérieurs à la date du 3 avril 2021,

— réduire la dette de loyer à une somme qui ne saurait être supérieure à la somme de 5.120,00 €,

— octroyer à Madame [P] un délai de 24 mois pour s’acquitter du règlement des sommes dues,

— dire et juger que si l’échéancier accordé est respecté les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— dire et juger que les règlements effectués s’imputeront en priorité sur le capital dû,

— débouter Madame [P], prise en la personne de son représentant légal, de toute demande plus ample ou contraire,

— dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 21 novembre 2024 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Y] [Z] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [A] [P].

Madame [A] [P] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Par courrier en date du 13 décembre 2024, le conseil de Madame [A] [V] indique que le nom de celle-ci n’a pas été orthographié correctement aux termes de ses conclusions et que le nom exacte est Madame [A] [O]. Cette erreur a également été commise dans le commandement de payer du 15 septembre 2023 et dans l’assignation du 3 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [A] [P] s’étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la rectification du nom de la locataire

Il ressort des pièces versées aux débats que le nom de la locataire qui figure dans le bail est [V] [A]. Ce nom figure également dans divers documents versés aux débats par cette dernière ; cependant le livret de famille qu’elle produit mentionne le nom de [A] [C] [H] née le 11 août 1975 à BELO SUR TSIRIBIHIMA (Madagascar). Il convient donc de rectifier, comme demandé par celle-ci, dans la suite de la présente décision, le nom de la locataire en [A], [C] [O].

Sur la régularité du commandement de payer

Selon l’article 114 du Code de Procédure Civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui causse l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fait état de toutes les mentions qui doivent être contenues dans le commandement de payer, dont notamment le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 septembre 2023 à Madame [A], [C] [O] précise le montant mensuel du loyer et des charges. Il indique les sommes restant dues, notamment le loyer impayé de décembre 2020, le loyer impayé d’avril 2021, les loyers impayés de l’année 2022 ainsi que les loyers impayés de l’année 2023. D’autre part, il renvoi à un décompte détaillé en date du 13 septembre 2023 annexé à l’acte. Il est rappelé que le décompte fait partie intégrante du commandement de payer.

Le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien fondé et leurs dates d’échéances. En l’espèce, le commandement paraît suffisamment précis pour que Madame [A], [C] [O] puisse identifier les causes des sommes réclamées.

Même si elle estimait que celui-ci n’était pas suffisamment précis pour qu’elle puisse identifier les causes des sommes réclamées, Madame [A], [C] [O] ne justifie pas d’un grief qu’elle subirait en raison de cette absence de précision et qui pourrait justifier la nullité de l’acte.

Madame [A], [C] [O] indique également que le commandement de payer aurait dû être notifié à Monsieur [B] [W], qui semble avoir quitté le logement, sans qu’aucune information précise ne figure dans les pièces versées aux débats, tant par le bailleur que par le preneur, sur la date réelle de son départ et sur l’information donné à Monsieur [Z] à ce sujet.

Selon l’article 1313 du Code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. En conséquence, Monsieur [Z] n’avait nullement l’obligation de faire notifier le commandement à Monsieur [B] [W], d’autant plus que les sommes qu’il réclame sont postérieures à son départ et bien que Monsieur [B] [W] soit tenu à la dette locative pendant un certain temps après son départ.

En conséquence, le commandement de payer du 15 septembre 2023 est parfaitement régulier.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, alors qu’en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur lors de la conclusion du bail, le délai mentionné aurait dû être de deux mois après la délivrance du commandement.

Monsieur [Y] [Z] justifie avoir régulièrement signifié le 15 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 6.470,00 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 15 novembre 2023.

Madame [A], [C] [O] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Y] [Z], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [A], [C] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [Y] [Z] produit un décompte arrêté au 20 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 9.767,67 €.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. En l’espèce, Madame [A], [C] [O] indique que toutes les sommes réclamées pour la période antérieure à la date du 3 avril 2021 seraient prescrites en raison de la date de délivrance de l’assignation qui a eu lieu le 3 avril 2024.

Cependant, elle a procédé à des paiements partiels. Or, selon l’article 1342-10 du Code civil, et sans précision de la part du débiteur sur l’imputation de ces paiements, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues les plus anciennes, de sorte que les versements effectués les 20 octobre et 16 novembre 2023 doivent s’imputer sur les échéances les plus anciennes et font courir pour celles-ci un nouveau délai triennal. Aucune prescription ne peut donc être soulevée par Madame [A], [C] [O].

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Y] [Z] est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [A], [C] [O] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 15 septembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 6.470,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En vertu des dispositions de l’article 24-V de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [A], [C] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant et sa situation personnelle, notamment financière, ne permet pas de lui accorder des délais de paiement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [A], [C] [O] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [Y] [Z], soit la somme mensuelle de 645,00 €.

Sur les autres demandes

Madame [A], [C] [O], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2017 entre Monsieur [Y] [Z] et Madame [A] [C] [O] à compter du 15 novembre 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [A] [C] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 3, rue des Prés Bas à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [A] [C] [O] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 9.767,67 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 6.470,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [A], [C] [O] à la somme mensuelle de 645,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [Y] [Z] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [A] [C] [O] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 15 septembre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection