TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04198 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[H] [R]

C/

[S] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M. [H] [R]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [R], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [Y], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Coline THEODULE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 10 juin 2021, Monsieur [H] [R] a donné en location à Madame [S] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer actuel de 550€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 16 août 2024, en vain.

Par acte du 4 novembre 2024, dénoncé le 5 novembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [H] [R] a fait assigner en référé Madame [S] [Y] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.000€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 2 février 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 7 février 2025 et la réouverture des débats était ordonnée à l’audience du 14 mars 2025 à la demande de l’avocate de Madame [Y] qui avait oublié la date de l’audience.

Monsieur [H] [R], comparant en personne, indique avoir reçu les conclusions du conseil de la locataire dans la soirée la veille de l’audience et entend y répondre oralement :

— il maintient ses demandes car la locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes,

— bénéficiaire du RSA, elle n’a pas les moyens de payer le loyer ni d’apurer la dette locative,

— sur les adresses différentes figurant sur le bail et le commandement de payer, il explique qu’il s’agit d’un immeuble d’angle et deux entrées existent et la poste ainsi que les locataires ont demandé le changement d’adresse postale, du [Adresse 1] au [Adresse 3] et les actes ont bien été remis par l’huissier de justice qui a confirmé l’existence de la boite aux lettres au nom de la locataire ; pour les quittances de loyers, il s’agit d’une faute de frappe qui mentionne à tort [Adresse 4] au lieu du 1; cette erreur ne lui ayant jamais été signalée il ne s’en est pas rendu compte;

— sur les quittances de loyer, l’erreur ne lui avait jamais été signalée donc il n’a pas pu la rectifier, en ce qui concerne les quittances, il rappelle qu’il n’a pas accepté de délivrer des quittances de loyer pour les mois qui n’ont pas été payés , car il impute les paiements au mois auquel ils sont payés,

— il a tenté de joindre la locataire pour trouver une solution mais elle refuse de lui répondre et il a eu pour contact son assistante sociale.

Madame [S] [Y], valablement représentée, conclut :

— in limine litis, à l’irrégularité de la procédure su fait d’une adresse erronnée dans le commandement de payer, l’assignation et les quittances de loyer, et au rejet des demandes de ce fait ;

— à titre subsidiaire, l’absence de remise des quittances de loyer l’a privé des APL par la faute du bailleur et juger n’y avoir lieu à référé du fait d’une contestation sérieuse,

— à titre plus subsidiaire, surseoir à statuer du fait de la recevabilité de la procédure de surendettement et l’orientation vers une mesure de rétablissement personnel,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, débouter le bailleur de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle explique que l’adresse des actes et sur les quittances n’est pas la même, qu’elle n’a pas reçu le commandement de payer et que les APL n’ont pas pu lui être versée, qu’elle a réclamé les quittances loyer ce que le bailleur a refusé la privant ainsi des APL et aggravant sa dette locative,

— que l’erreur sur l’adresse des actes est une cause de nullité, et les quittances de loyer sont erronées également ce qui lui cause un grief car sa demande de logement social pourrait lui être refusée ;

— sur sa situation personnelle, elle explique qu’elle est célibataire et n’a plus d’enfant à charge et a été déclaré inapte à son emploi et a été licenciée. Elle a formulé une demande d’AAH qui est en cours de traitement et ses problèmes de santé ne lui permettent pas d’avoir une activité professionnelle ; elle ne perçoit que le RSA et n’a plus d’APL ;

— le 27 février 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré sa demande recevable et l’a orienté vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a fait une demande de logement social, il convient donc d’attendre la décision définitive avant de statuer.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

Interrogée par le juge des référé par courriel du 4 avril 2025 sur le versement des APL et de le solde de la dette locative, les parties ont répondu qu’aucun rappel n’avait été effectué. En revanche, Monsieur [H] [R] a justifié de l’envoi des quittances de loyers à la CAF.

MOTIFS :

Sur la validité des actes de procédures

Monsieur [H] [R] produit les actes de procédures de la SCP AUXIJURIS, commissaire de justice qui a vérifié que l’adresse postale du [Adresse 2] correspond également à l’immeuble situé [Adresse 1] s’agissant d’un immeuble d’angle disposant de deux entrées, d’ailleurs le commissaire de justice a bien identifié la boite aux lettre de Madame [S] [Y]. Aucun grief ne peut donc être tiré de ce moyen .

La procédure est donc régulière.

Sur la contestation sérieuse

Elle serait constituée par l’absence de production des quittances de loyer et l’erreur erronnée sur les quittances produites. Il n’est pas sérieusement contestable que l’erreur sur l’adresse n’a jamais été signalée au bailleur avant l’audience, et cette erreur a été régularisée.

Sur la production des quittances de loyers, elles n’ont été réclamées que suite à l’engagement de la procédure et Monsieur [H] [R] s’est refusé à fournir des quittances pour des périodes où les loyers n’étaient pas payé ce qui est légitime, ignorant qu’il pouvait imputer les derniers paiements sur les dettes les plus anciennes, ce qui ne lui a pas été demandé non plus.

Il résulte des échanges de courriels produit à l’audience et des débats que la situation est régularisée.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne le 19 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 2 janvier 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [H] [R] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 10 juin 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 août 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 16 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023. Il a été rappelé les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 permettant à la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 16 octobre 2024, soit avant la décision de recevabilité et d’orientation de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne intervenue le 27 février 2025 la résiliation du bail est acquise.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 appalicable au 29 juillet 2023 dispose : “VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Au jour de l’audience, la locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes depuis depuis la déclaration de recevabilité de son dossier et génère une nouvelle dette. En conséquence, les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a pris effet.

Il convient de d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :

Le dernier décompte produit par le bailleur laisse apparaître un solde débiteur de 6.750€ arrêté au 14 mars 2025 et la dette locative retenue par la commission de surendettement s’élève à 3.850€. Madame [S] [Y], en attente des mesures mesures imposées, sera condamnée au paiement de la somme de 6.750€ avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision sous réserve des mesures prises par la commission de surendettement des particliers de la Haute-Garonne, quand au quantum de la dette effacée.

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [R] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [Y] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [S] [Y], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

statuant par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 octobre 2024 du fait de l’absence de reprise du paiement des échéances courantes,

CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 6.750€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des sommes effacées par les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne,

A compter du 16 octobre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [H] [R] par Madame [S] [Y] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [Y] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 11] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

DÉCLARE madame [S] [Y] inéligible à l’octroi de délai et de suspension de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge