RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00400 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G263

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Béatrice FONTAINE de la SELARL BRIGITTE MAURO – BÉATRICE FONTAINE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Association ASSOCIATION REUNIONNAISE DES OEUVRES DIOCESAINES

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 27 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître FONTAINE délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître AKHOUN délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte en date des 26 et 27 décembre 2018, l’Association Diocésaine a consenti à l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines (AROD) un bail commercial portant sur un ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 9], d’une superficie de 429 m² et 399 m². Le bail d’une durée de neuf années commençait à courir au 1er janvier 2019. Le loyer annuel était fixé à la somme de 48.000 € à payer en douze termes égaux de 4.000 €.

Par acte du 31 décembre 2019, la SCI Compostelle a vendu à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Développement et d’Equipement de la Réunion (SEMADER) un ensemble immobilier dont les locaux commerciaux objets du bail des 26 et 27 décembre 2018. Par acte du 31 décembre 2019, l’Association Diocésaine de [Localité 9] a vendu à la SEMADER le droit au bail à construction et par conséquent, la propriété des constructions édifiées et situées au [Adresse 1] à [Localité 9]. L’acte prévoit que l’acquéreur perçoit les loyers pour la partie louée à compter de la vente.

L’AROD ne réglant pas ses loyers, la SEMADER lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 janvier 2024, en vain.

En l’absence de régularisation de la locataire, la SEMADER a, par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, fait assigner l’AROD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la SEMADER sollicite de voir :

Juger qu’il n’y a pas de contestation sérieuse,Juger que le juge des référés est compétent et juger y avoir lieu à référé,Débouter l’AROD de toutes ses demandes plus amples ou contraires,Juger qu’il résulte des éléments produits que la créance de la SEMADER n’est pas sérieusement contestable,Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 décembre 2018 relatif aux locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9] constitués des volumes 2, 3, 4 et 5 suivant un état descriptif de division et dont l’assiette figure au cadastre de la manière suivante : AO n°[Cadastre 4], [Adresse 1], d’une surface de 429 m² et AO n°[Cadastre 5], [Adresse 1] d’une surface de 399 m² comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, trois locaux à usage de bureau au premier étage du bâtiment B, cinq emplacements de parking pour automobiles, est acquise depuis le 1er mars 2024, date d’effet de la clause résolutoire,Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date, à savoir le 1er mars 2024,Ordonner l’expulsion de l’AROD et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard, montant prévu dans le bail au paragraphe « clause résolutoire », et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux et remise des clés,Ordonner en cas de besoin le recours à la force publique et à l’assistance d’un serrurier,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril du défendeur,Juger que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,Condamner l’AROD à titre provisionnel à payer à la SEMADER la somme de 25.591,02 € outre les intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer correspondant aux loyers et charges impayés au 1er mars 2024,Condamner l’AROD à payer à la SEMADER la somme de 4.778,50 € par mois à titre d’indemnité d’occupation du 1er mars 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,Constater qu’au 1er novembre 2014, le montant de l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 57.342 € et condamner l’AROD à titre provisionnel à payer cette somme à la SEMADER, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,Ordonner que la somme payée au titre du dépôt de garantie par le preneur, soit la somme de 4.000 €, reste acquise à la SEMADER à titre d’indemnité et ce, en vertu du contrat de bail,

Dire et ordonner que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire,Condamner l’AROD à payer à la SEMADER la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner l’AROD aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de commissaire de justice.

La SEMADER expose qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer, où figurait en annexe le décompte des versements effectués et le détail complet des loyers et charges dus. Il était encore précisé dans ce commandement qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire. Ce commandement du 31 janvier 2024 porte sur la somme de 11.111 € arrêté au 7 novembre 2023. La clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 1er mars 2024. La SEMADER verse le courrier simple visé par l’article 658 du code de procédure civile démontrant ainsi la régularité de la procédure.

Le commandement de payer porte bien sur les loyers et les charges dus. Les charges ont été ajoutées ainsi que la révision légale.

Par ailleurs, la SEMADER précise que la vente de l’immeuble à la SEMADER est datée du 31 décembre 2019. La vente de la chose louée n’a pas d’incidence sur le bail, le contrat de bail est transmis avec la chose au nouvel acquéreur, conformément à l’article 1743 du code civil. Aucune formalité légale n’est prévue afin de rendre le changement de propriétaire opposable au locataire. De surcroît, la publicité foncière est une formalité qui entraîne de plein droit son opposabilité aux tiers. La vente est bien opposable au locataire et alors qu’elle a bien payé ses loyers à la SEMADER après que la vente soit intervenue à son profit. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation à paiement et le juge des référés est parfaitement en mesure d’ordonner à l’AROD de payer les sommes demandées sans préjuger du fond du litige.

Le bail prévoit qu’en cas de résiliation, l’expulsion peut être ordonnée en référé. La SEMADER sollicite l’expulsion de la locataire sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du 1er mars 2024. Compte tenu du montant des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, elle sollicite une provision de 25.591,02 €. Elle sollicite encore le versement d’une provision de 4.778,50 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024, soit la somme de 52.563,50 € sur la période du 1er mars au 1er décembre 2024. L’indemnité d’occupation annuelle s’élève ainsi à la somme de 57.342 € à compter du jour de la résiliation suite au commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, sur la base du loyer en cours et non par référence à ce qui figurait à l’acte qui aurait pu être qualifié de clause pénale.

Il est prévu dans le contrat de bail que le dépôt de garantie reste acquise au bailleur en cas de résiliation notamment sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle sollicite en conséquence que le dépôt de garantie lui soit acquis.

La SEMADER ajoute que l’AROD est une association ayant une activité commerciale, mais ne peut être immatriculée au RCS, cependant, il est possible de se soumettre de manière conventionnelle au statut des baux commerciaux, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2015, l’AROD estime le juge des référés incompétent en raison de contestations sérieuses.

Elle estime que les formalités de l’article 1690 du code civil n’ont pas été respectées qui prévoit que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. La cession ne lui est donc pas opposable.

Elle ajoute que le commandement de payer est irrégulier. Il ne porte que sur des charges et non sur des loyers laissant supposer qu’elle est à jour des loyers. Depuis son arrivée dans les lieux, elle n’a jamais payé les charges qui ne lui ont jamais été réclamées. Elle s’interroge sur les modalités de calculs des sommes provisionnelles réclamées alors qu’elle a toujours payé un loyer de 4.000 € et s’interroge sur la somme réclamée d’un loyer mensuel de 4.778,58 €. Or, à défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer révisé, la contestation doit être portée devant le juge des loyers commerciaux et le défaut de paiement par le locataire du loyer révisé non accepté et non fixé par le juge ne peut justifier l’application de la clause résolutoire. Elle estime le juge des référés incompétent. Subsidiairement, le montant des loyers est contestable. Elle sollicite que la SEMADER soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du commandement de payer :

Le commandement de payer a été délivré conformément à l’article 658 du code de procédure civile. Le commissaire de justice a précisé dans l’acte que, personne ne répondant à ses appels, il a vérifié la certitude du domicile par le voisinage et par le bailleur. Il a laissé un avis de passage conformément à l’article 656 du code de procédure civile et a adressé la lettre prévue à l’article 658 du code précité au destinataire, dont copie a été versée aux débats.

En conséquence, le commandement de payer est régulier.

Sur l’inopposabilité de la cession :

L’article 1690 du code civil dispose : « Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

Néanmoins le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ».

Or, il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 1690 ne sont pas applicables aux mutations de droits réels immobiliers de sorte que le locataire d’un local à usage commercial ne peut se prévaloir du défaut de signification d’un changement de propriétaire du local pris à bail. Dès lors, la vente du bien immobilier, objet du bail commercial litigieux, à la SEMADER, en date du 31 décembre 2019 est bien opposable à l’AROD.

Au surplus, l’AROD a bien versé quelques loyers à la SEMADER.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de 300 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail […] ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SEMADER a vainement fait commandement de payer l’AROD la somme de 11.111 € au titre des loyers impayés et charges.

L’AROD conteste le montant des sommes dues à la date du commandement de payer, estimant être à jour des loyers et qu’aucune charge ne lui a jamais été réclamée. Pourtant, le bail commercial des 26 et 27 décembre 2018 stipule :

« en sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :

Tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement,Les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives,Les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur ».

Par ailleurs, est annexé au commandement de payer du 31 janvier 2024 la situation de compte de l’AROD vis-à-vis de la SEMADER depuis juin 2020. Il ressort clairement de ce décompte les sommes dues au titre des loyers et les sommes dues au titre des charges. En conséquence, l’AROD ne peut venir affirmer n’avoir jamais payé de charges et être à jour des loyers alors que le décompte fait état d’une somme à devoir d’un montant de 11.111 €, loyers et charges compris.

L’AROD verse l’extrait du grand livre qui démontre qu’elle est défaillante dans le paiement des loyers et des charges depuis le 1er janvier 2022, correspondant en tout point au décompte versé par la SEMADER, mais surtout, qu’elle ne verse aucune somme depuis mars 2024.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. L’AROD ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 1er mars 2024.

L’AROD est occupante sans droit des locaux depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, une astreinte n’apparaît donc pas nécessaire, quand bien même celle-ci est prévue dans le bail.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Sur le principe, l’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

L’AROD conteste le montant des loyers.

Il ressort des décomptes que l’AROD reste à devoir la somme de 25.591,02 € au titre des loyers impayés, soit au 1er mars 2024, l’évolution du montant des loyers étant due à la TVA, aux charges ainsi qu’à la révision des loyers prévue dans le contrat de bail en date des 26 et 27 décembre 2018. Depuis cette date, le loyer a nécessairement augmenté pour atteindre la somme de 4.778,50 € à ce jour. Cette augmentation ne relève pas d’une révision des loyers au sens de l’article R145-23 du code de commerce mais bien d’une augmentation prévue dans le cadre contractuel.

Concernant l’indemnité d’occupation, il ressort du décompte versé par la SEMADER qu’au 30 novembre 2024 et compte tenu du solde antérieur, l’AROD reste à devoir la somme de 67.051,76 €, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de contentieux pour un montant total de 602,66 € qui sont compris dans les dépens outre la somme de 25.591,02 € au titre des loyers, cette somme étant reprise dans le décompte arrêté au 30 novembre 2024 et pour laquelle l’AROD est déjà condamnée. L’AROD reste ainsi à devoir la somme de 40.858,08 €. Son obligation de payer cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, l’AROD sera encore condamnée à verser la somme provisionnelle de 4.778,50 € par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

En revanche, l’acquisition du dépôt de garantie peut être contestée devant le juge du fond. Il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DEBOUTONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2024,

ORDONNONS l’expulsion de l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

ORDONNONS l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril du défendeur, et disons qu’il pourra être procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines à titre provisionnel à payer à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Développement et d’Equipement de la Réunion la somme de 25.591,02 € au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, outre les intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer sur la somme de 11.111 € et à compter du 4 septembre 2024 pour le surplus,

CONDAMNONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines à titre provisionnel à payer la somme de 40.858,08 € à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Développement et d’Equipement de la Réunion, au titre de l’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 30 novembre 2024,

CONDAMNONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines à payer à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Développement et d’Equipement de la Réunion la somme de 4.778,50 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie de 4.000 € par le preneur,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de commandement de payer,

CONDAMNONS l’Association Réunionnaise des Œuvres Diocésaines à payer à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Développement et d’Equipement de la Réunion la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE