Jugement N°

du 23 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/00285 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I32M / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[E] [P]

[O] [L]

Contre :

[X] [Y]

[T] [Y]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura [G], Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assisté lors de l’appel des causes de Madame Céline BOSSY et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME.

Après avoir entendu, en audience publique du 25 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 26 septembre 2017, Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] ont acquis auprès de Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 2]), moyennant le versement d’une somme de 265 000 €.

L’acte notarié prévoyait en page 18, la clause suivante :

« Assainissement

Le VENDEUR déclare :

que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement,ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes,Il résulte à la fois de la note de renseignements susvisée des attestations délivrées par la mairie de [Localité 13] les 15 et 22 mai 2017 ci-annexées (Annexe n°9) que le bien vendu est raccordé à l’assainissement collectif conformément au règlement d’assainissement de la commune. »

Dans le courant de l’année 2020, Monsieur [P] et Madame [L] ont entrepris des travaux de rénovation de leur salle de bains et ont pris attache avec un plombier. Il a été constaté, à cette occasion, la présence d’une fosse septique et le déversement d’eaux usées sur le terrain voisin, appartenant aux consorts [Y].

Après des démarches amiables infructueuses, Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] out fait assigner Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé, aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 30 décembre 2021, Madame la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [F] [H].

L’expert judiciaire a établi son rapport le 30 novembre 2022.

Par actes de commissaire de justice, signifiés le 10 janvier 2023, Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] ont fait assigner Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice résultant de l’absence de délivrance conforme du bien immobilier litigieux.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 mai 2024, Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] demandent de :

Condamner in solidum Messieurs [X] et [T] [Y] au paiement des sommes suivantes : 6803,45€ au titre du coût de raccordement ;5000 € au titre de la reprise de l’allée de leur garage ;3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner en tous dépens, ainsi qu’au coût de l’expertise de Monsieur [F] [H].

A l’appui de leurs prétentions, ils se fondent sur les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 mars 2024, Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] demandent de :

A titre principal, débouter purement et simplement Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] de l’intégralité de leurs prétentions ;A titre infiniment subsidiaire, réduire la demande indemnitaire de Monsieur [E] [P] et de Madame [O] [L] à plus de justes proportions en la limitant à la somme de 5561,73 € en considération du coefficient de vétusté ; En tout état de cause, condamner Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] à leur porter et payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure de référé et de la présente instance.

Ils fondent leurs prétentions sur les dispositions 1641 et suivants du code civil.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2024 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 novembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2024.

DISCUSSION

I – Sur les demandes de Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L]

L’article 1604 du code civil dispose que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. ».

L’article 1611 du code civil dispose que « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. ».

Sur la délivrance conforme du bien et la somme demandée au titre des travaux de raccordement

Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] soutiennent que le bien qu’ils ont acquis leur a été vendu comme étant raccordé au réseau d’assainissement collectif, alors qu’ils ont découvert fortuitement la présence d’une fosse septique, dont le trop plein se déversait à l’air libre, dans un terrain situé à l’arrière de la maison, resté la propriété des vendeurs ; que le réseau d’eaux pluviales était également défaillant, les canalisations étant écrasées et les regards devant être intégralement refaits ; que des travaux conservatoires ont été réalisés par la commune, mais qu’ils n’avaient pas vocation à régler définitivement la difficulté et qu’ils ont été amenés à procéder eux-mêmes aux travaux nécessaires ; que les désordres du réseau de canalisations pluviales demeurent ; que le bien n’était pas conforme à ce qui a été vendu, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer ; que les informations portées sur l’acte de vente étaient fausses et qu’il importe peu de savoir pourquoi la commune a délivré une attestation de raccordement ; que le rapport d’expertise judiciaire confirme ce constat ; que la somme demandée au titre des travaux de raccordement a été recalculée au vu des travaux effectivement réalisés et en lien avec le litige.

Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] soutiennent que le bien vendu était raccordé au réseau d’assainissement, ainsi qu’il en ressort de l’acte notarié de vente ; que la mairie en a attesté ; que la présence d’une fosse septique ne signifie pas qu’il n’existait pas de raccordement au réseau d’assainissement ; qu’ils n’ont commis aucune faute ; qu’il n’existait pas de vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil ; que leur bonne foi est présumée ; que le bien était raccordé [Adresse 10] et qu’ils n’avaient aucune obligation de prendre en charge les travaux effectués côté [Adresse 11] ; qu’ils ont la qualité de profanes et n’ont jamais occupé cette maison, en ayant seulement hérité ; qu’ils n’ont jamais eu connaissance de difficulté avant la vente ; que, s’ils n’ont pas donné leur accord pour des travaux supplémentaires, afin de modifier le dispositif en place, cela n’implique pas qu’ils auraient eu connaissance d’un vice concernant celui-ci avant la vente ; que les travaux litigieux ont été réalisés avant toute expertise judiciaire et n’ont pu être discutés contradictoirement ; que les demandeurs ont fait le choix de travaux plus onéreux que nécessaire.

En présence d’un immeuble vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement alors que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, l’action ne relève pas des vices cachés, mais du non-respect de l’obligation de délivrance (Civ. 3e, 28 janv. 2015, no 13-19.94).

S’agissant de l’obligation délivrance, l’application des dispositions susmentionnées des articles 1604 et suivants du code civil n’est pas conditionnée par la connaissance d’un vice ou non par le vendeur.

En l’occurrence, il s’agit simplement de déterminer si le bien immobilier vendu était conforme aux stipulations de l’acte de vente.

Ainsi qu’il l’a été rappelé, celui-ci prévoit une clause au terme de laquelle il est indiqué expressément que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement. Il n’y a pas de précision particulière sur le mode de raccordement, la seule indication étant la référence faite à une attestation de la mairie, versée aux débats, laquelle confirme ce raccordement, mais n’apporte pas plus de précision.

Il s’en évince que l’obligation de délivrance conforme pesant sur les vendeurs consistait à la fois en un raccordement effectif au réseau d’assainissement collectif, mais également en un raccordement qui soit fonctionnel et conforme aux normes en vigueur.

Or, les conclusions de l’expert judiciaire, qui ne sont pas contestées, sont claires sur ce point : le raccordement n’était ni effectif, ni conforme. Selon lui, cette non-conformité résulte du fait que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement de la [Adresse 11]. Monsieur [F] [H] indique d’ailleurs à ce titre, en page 15 de son rapport, que toute visite du Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) préalablement à la vente aurait conclu à une non-conformité du système d’assainissement individuel.

L’expert judiciaire va expliquer que ses investigations l’ont amené à constater la présence d’une fosse septique et des déversements à l’air libre sur la parcelle voisine.

En réponse au dire du conseil des consorts [Y], l’expert judiciaire explique, en page 14 de son rapport, que « l’attestation de raccordement fournie par la mairie de [Localité 12] a bien été établie sur la base d’un supposé branchement de la maison [K] réalisé par le propriétaire précédent ; or il s’est avéré que les effluents liquides issus de la fosse septique s’écoulait à l’air libre dans le terrain [Y] ».

L’expert ajoute, en page 10, que « la fosse septique, raccordée ou pas avant la vente, aurait dû être court-circuitée ; à ceci, s’ajoute la présence d’une boîte de branchement récemment posée et qui constitue une chute pour les eaux usées chargées. Ce dispositif, combiné à la grande longueur de l’antenne pour aboutir au réseau public annule l’effet d’auto-curage ; ceci expose le dispositif à un problème récurrent de dysfonctionnement ».

Ainsi, selon lui, les travaux conservatoires effectués par la commune ne pouvaient être efficaces à long terme, notamment au vu de la longueur de l’ouvrage et de la configuration du terrain. Monsieur [F] [H] précise, en page 9 de son rapport, que « le problème de raccordement tel que corrigé récemment et pris en charge par la commune de [Localité 13] rend l’installation non conforme à sa destination, car la fosse septique n’a pas été court-circuitée, supprimée (ou neutralisée). »

Il conclut, en page 11, qu’avec ou sans fosse septique, « si la présence d’un raccordement au réseau public de collecte des eaux usées avait été effective, ce dispositif ne pouvait fonctionner du fait du profil en long et de l’état du branchement vers le réseau public, auquel s’ajoute le transport solide sur une telle longueur. »

Il ajoute qu’il était nécessaire de vérifier la déconnexion de la fosse septique pour s’assurer de l’effectivité du raccordement de l’habitation au réseau d’assainissement collectif et que l’antenne de branchement n’assure pas le transit des effluents jusqu’au réseau public.

Enfin, s’il est exact qu’une attestation de la mairie, annexée à l’acte de vente, confirme le raccordement, aucune précision sur la nature du raccordement n’est apportée et il n’est pas indiqué si l’installation a été contrôlée.

En l’absence de plus d’élément, cette attestation étant contredite largement par les constatations expertales, l’expert pointant l’inefficience du système d’évacuation des eaux usées en raison de la présence de la fosse septique non condamnée, il y a lieu de considérer qu’il existe donc bien un défaut de délivrance conforme justifiant de réparer les dommages en résultant, en l’absence de raccordement effectif et efficient au réseau collectif d’assainissement avant la vente.

Les défendeurs ont, ainsi, engagé leur responsabilité, justifiant l’octroi de dommages-intérêts, en cas de préjudice avéré.

S’agissant des travaux de raccordement à effectuer, le préjudice est parfaitement établi, dès lors que ces travaux et les dépenses afférentes ont été rendus nécessaires, de part le défaut de délivrance conforme du bien.

A ce titre, l’expert judiciaire prend soin de répondre également sur la nature des travaux à engager, en page 13 de son rapport. Il explique que l’initiative prise par les demandeurs, de raccorder directement leur habitation en façade avant, [Adresse 11], a « indirectement évité la survenue d’un blocage du dysfonctionnement de la chaîne d’évacuation des eaux usées ». Il ajoute, en page 18, que « le bon fonctionnement rationnel pour permettre l’évacuation des eaux usées au réseau public d’assainissement était la création d’un branchement direct côté [Adresse 11]. C’est ce qu’ont fait réaliser les Consorts [K] dès la création de leur salle de bains. »

Il ajoute, en page 20 de son rapport, que c’est la solution qu’il aurait préconisée.

De ces observations il doit se déduire que les demandeurs ont choisi une solution appropriée pour régler la non-conformité affectant leur système d’évacuation des eaux usées, étant précisé que la solution transitoire mise en place par la mairie n’était pas viable à terme, au vu de la longueur du système mis en place, lequel passait sur une propriété voisine sur laquelle n’est instituée aucune servitude de passage, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

S’agissant des travaux de raccordement effectués, l’expert judiciaire valide les travaux réalisés par les demandeurs et les devis qu’ils lui ont communiqués à hauteur de 7925,45 €.

Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] produisent les factures des travaux qu’ils ont fait effectuer. L’ensemble des prestations est justifié, y compris la condamnation des anciennes évacuations des eaux usées, au vu des conclusions de l’expert judiciaire et de la configuration des lieux.

Sont produites les factures suivantes :

Facture n° 21-10-151 du 14 octobre 2021, établie par la société CHABANNES TRAVAUX, d’un montant total de 4619,45 € ;Avis de sommes à payer du 13 octobre 2021, émis par le service de gestion comptable du centre des finances publiques d'[Localité 9], relatif à la refacturation des travaux de branchement Nord à l’adresse des demandeurs, d’un montant de 1986 € ;Facture n° 22-04-212 du 28 avril 2022, établie par la société CHABANNES TRAVAUX, d’un montant total de 198 €, relative à la condamnation des anciennes évacuations ;Soit un total de 6803,45 €.

Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] contestent en particulier la facture du 14 octobre 2021, estimant qu’elle ne correspond pas au devis initial. Ils sollicitent, à titre principal, un débouté et à titre subsidiaire, ils demandent de déduire de la somme portée sur cette facture celle de 380 €, relative aux travaux de découpage du béton et de décroutage, en ce qu’ils apparaissent deux fois dans la même facture ; et celle de 300 €, relative à des travaux raccordement au réseau public, déjà facturés par la commune au regard du titre exécutoire versé aux débats. Ils semblent appliquer un taux de vétusté sur cette facture, leurs observations subsidiaires opérant un calcul sur le montant total sollicité au titre des demandes de Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L].

Aucune vétusté ne saurait être appliquée sur les travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif. Aussi, si les factures produites doivent être validées, elles ne seront pas minorées à ce titre.

Ainsi qu’il l’a été rappelé, l’expert judiciaire retenait un montant de travaux plus élevé, au vu des devis fournis. Il est intéressant de noter qu’il a validé les travaux portant sur deux aspects : une modification de l’exutoire général dans l’habitation; la réalisation d’un branchement spécifique eaux usées [Adresse 11], avec neutralisation de la fosse septique. Les devis qu’il a validés étaient relatifs à la partie habitation ; à la partie raccordement au réseau public, sous domaine public ; et à la partie raccordement entre la maison et la limite du domaine public.

L’examen de la facture litigieuse tend à indiquer que les travaux réalisés sont conformes aux préconisations de l’expert. A ce titre, les travaux de découpage du béton et de décroutage apparaissent à deux reprises, dans la mesure où ils ont été effectués à deux endroits de la propriété.

La somme mentionnée au titre du raccordement au réseau public est également justifiée et il n’est pas établi qu’elle ferait doublon avec l’avis de sommes à recouvrer émis par la collectivité. L’expert judiciaire indique en conclusion de son rapport, qu’après la création d’un réseau d’assainissement public [Adresse 11], il convenait de créer un branchement direct de la maison à cette rue.

L’ensemble des sommes étant justifié, Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] sont condamnés in solidum à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] la somme de 6803,45 € en réparation, au titre des travaux de raccordement qu’ils ont dû effectuer.

Sur la somme demandée au titre de la reprise de l’allée de leur garage

Sur ce point, les défendeurs estiment que la somme demandée n’est pas justifiée dans la mesure où les demandeurs n’ont pris aucune précaution pour réaliser la tranchée, alors que les dalles n’étaient pas fixées au sol et qu’il était facile de les enlever à la main ; que la demande n’est justifiée par aucune pièce ; qu’à titre subsidiaire, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté d’au moins 50 %.

Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] objectent qu’ils ont spontanément appliqué une vétusté à hauteur de 60 % sur la facture qu’ils produisent ; que celle-ci correspond aux travaux de remise en état du pavage de l’allée, qui avait été saignée pour faire passer la canalisation ; que des postes sont extérieurs au litige et doivent être effectivement extraits de l’indemnisation ; qu’il convient de prendre en compte le chapitre pavage chemin d’accès, avec sous poste préparation pavage et dalle béton brut devant portail, qui est une démolition collatérale à la mise en place de la canalisation.

La facture n°FA0334, établie le 9 novembre 2023 par la SARL FERNANDES GRANIT, porte sur des travaux de plus grande ampleur de remise en état du chemin d’accès des demandeurs et se chiffre à 21 729,40 €.

L’expert judiciaire indique, en page 15 de son rapport, que « le coût des travaux allégués résulte des factures de travaux produites dans la cause. Pour la réfection de l’allée du garage, l’expert vérifiera s’il a commis une erreur d’appréciation. Si dans l’affirmative, ce coût a été oublié, il ne saurait être intégralement repris du fait d’une réparation partielle à prendre en compte. »

L’analyse de Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] doit être suivie, en ce que les travaux au titre du pavage du chemin d’accès et de la dalle se situant devant leur portail résultent du défaut de conformité du réseau d’assainissement de l’habitation.

A ce titre, les consorts [Y] ne rapportent aucunement la preuve que l’allée litigieuse aurait facilement pu faire l’objet d’un retrait manuel des dalles. Ils ne fournissent aucun élément à ce titre et les photographies figurant dans le rapport d’expertise judiciaire (page 12) ne permettent pas de corroborer leurs dires, lesdites dalles semblant au contraire tassées sur un revêtement caillouteux et collées entre elles.

Il était nécessaire de procéder à des travaux à ce titre, pour pouvoir faire passer les canalisations.

Sur la facture, doivent être exclus les coûts relatifs à la terrasse. S’agissant du pavage du chemin d’accès, consistant en des travaux de préparation, de pavage en tant que tel et concernant une dalle en béton brut devant leur portail, une première minoration doit être appliquée en ce que la totalité de la réfection de la dalle n’est pas imputable au défaut de conformité litigieux.

A défaut de précision sur la surface à retenir, il apparaît opportun de diviser ce coût par deux, les demandeurs ne rapportant pas la preuve qu’une surface plus importante devrait être retenue. Le calcul suivant peut être effectué : (4800 € + 400 € + 80 € + 7350 € + 1200 € + 1000 €) / 2 = 7415 €.

Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] indiquent eux-mêmes qu’une vétusté à hauteur de 60 % peut être retenue. Le calcul suivant peut donc être opéré pour évaluer leur préjudice : 7415 € – 60% = 2966 €.

Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] sont condamnés solidairement au paiement de ladite somme en réparation, au titre des travaux de reprise de l’allée des demandeurs.

II – Sur les mesures accessoires

Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] succombant au principal, ils sont condamnés au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment les dépens afférents à la procédure de référé (RG n°21/743) et les frais d’expertise de Monsieur [F] [H].

En outre, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] une somme que l’équité commande de fixer à 2000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] la somme de 6803,45 € (six mille huit cent trois euros quarante-cinq cents) en réparation au titre de la réalisation de travaux de raccordement au réseau collectif d’assainissement, consécutive au défaut de conformité affectant le bien vendu par acte notarié du 26 septembre 2017 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] la somme de 2966 € (deux mille neuf cent soixante-six euros) en réparation au titre de de la réalisation de travaux de reprise de leur allée, consécutive au défaut de conformité affectant le bien vendu par acte notarié du 26 septembre 2017 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [O] [L] la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Monsieur [T] [Y] aux dépens, en ce compris notamment les dépens afférents à la procédure de référé (RG n°21/743) et les frais d’expertise de Monsieur [F] [H] ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT