TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10105 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVWU

N° de Minute : 25/00040

JUGEMENT

DU : 25 Février 2025

[D] [T]

C/

[Y] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [T] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°10105/23 – Page KB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 24 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, [D] [T] a donné à bail à [Y] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 760 euros, outre une provision sur charges de 90 euros et un dépôt de garantie de 760 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé amiablement le 30 juin 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 14 avril 2023, date à laquelle la locataire a quitté les lieux.

Par requête enregistrée au greffe le 26 septembre 2023, [D] [T] saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de [Y] [L] à lui payer les sommes suivantes :

1.373,14 euros au titre des loyers et charges impayés, travaux de remise en état du logement et frais d’état des lieux de sortie, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;1.500 euros de dommages et intérêts.L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 10 décembre 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures, [D] [T], comparant en personne, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance locative à la somme de 1.312,04 euros et à solliciter le rejet de l’ensemble des prétentions adverses, outre le paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [Y] [L], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,

déclarer le requérant irrecevable en ses demandes ;à titre subsidiaire

débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes ;en tout état de cause,

condamner le requérant à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;condamner le requérant à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices résultant du défaut de communication du DPE lors de la signature du bail ;condamner le requérant à lui communiquer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l’ensemble des quittances de loyer depuis l’entrée en vigueur du bail, dans les huit jours de la signification de la décision ;condamner le requérant à lui payer la somme de 1.140 euros au titre de la majoration légale de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 due pour la période courant du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024 ;condamner le requérant à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

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1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, il résulte du tampon apposé sur la requête par le « tribunal d’instance de Lille » le 26 septembre 2023, puis par le bureau d’ordre civil le 28 septembre 2023, que [D] [T] a introduit son action avant le 1er octobre 2023, de sorte que les dispositions susvisées ne sont pas applicables à l’espèce.

Par conséquent, [D] [T] sera déclaré recevable en son action.

Sur les loyers impayés et charges impayés et la demande de restitution du dépôt de garantie:

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 22 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

La finalité du dépôt de garantie étant, selon l’alinéa 1er de l’article précité de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l’inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l’article 7 de la loi de 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en l’espèce du bail du 24 juin 2022 que [Y] [L] s’est engagée à payer à [D] [T] la somme de 850 euros par mois au titre du loyer majoré des provisions sur charge.

[Y] [L], sur laquelle repose la charge de la preuve de l’exécution de ses obligations, ne démontre pas s’être acquittée de son loyer du mois d’octobre 2022 et reconnaît ne pas avoir payé la provision sur charges au prorata de l’occupation effective des lieux au mois d’avril 2023, alors que celle-ci était exigible.

Il en résulte que [Y] [L] demeurait redevable envers son bailleur de la somme de 892 euros au titre des loyers et charges lorsqu’elle a quitté les lieux.

Dès lors que le montant des impayés locatifs était supérieur à celui du dépôt de garantie, le bailleur était bienfondé à conserver celui-ci, de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution, ni a fortiori à majoration.

Toutefois, le montant de ce dépôt de garantie sera déduit des sommes dues par la locataire.

Il résulte des pièces produites par [D] [T] que [Y] [L] demeure redevable de la somme de 465,04 euros au titre de la régularisation des charges et taxes d’ordures ménagères, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

Au regard de ces éléments, [Y] [L] sera condamnée à payer à [D] [T] la somme de 597,04 euros (892 + 465,04 – 760) au titre des loyers et charges impayés déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que la somme de 597,04 euros portera intérêts au taux légal à compter de la requête du 26 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état du logement :

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée que :

l’état des toilettes était qualifié de « bon »3 clés et deux badges avaient été remis à la locataire ;les prises électriques étaient en bon état dans toutes les pièces ;qualifié de bon, l’état du sol présentait en certaines pièces des éclats et carreaux fêlés ou fendus.L’état des lieux de sortie permet d’établir que :

le plateau de réservoir des toilettes était fendu ;la bouche VMC de la salle de bain était poussiéreuse ;la bouche VMC de la cuisine était très poussiéreuse ;les sols étaient en état d’usage ;la locataire a remis deux clés, un vigik et un émetteur;les prises électriques étaient en bon état dans toutes les pièces.Au regard de ces éléments, le bailleur apparaît bienfondé à solliciter :

le coût de la clé manquante ;une partie des frais de remise en état des toilettes.

En revanche, le surplus de la demande n’apparaît pas justifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, particulièrement sommaire et pauvre en détails, et l’état des lieux de sortie.

Par conséquent, [Y] [L] sera condamnée à payer à [D] [T] la somme de 105 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande en paiement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 du de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’impossibilité d’effectuer l’état des lieux de sortie à l’amiable, de sorte qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la locataire la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la locataire faute pour le bailleur de lui avoir remis le DPE lors de la conclusion du bail

En application de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.

Il est en l’espèce constant que [D] [T] n’a pas remis le DPE à [Y] [L] lors de la conclusion du bail, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles en application des dispositions susvisées.

Il ressort du DPE réalisé le 28 février 2023 que la consommation énergétique du logement était classée E, correspondant à des coûts annuels d’énergie du logement estimés à une somme comprise entre 1.125 euros et 1.523 euros. L’absence de remise du DPE a privé [Y] [L] d’une chance de ne pas conclure un bail portant sur un logement aussi énergivore.

[Y] [L] est demeurée dans l’appartement pendant 9 mois et demi. Le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas conclure le bail sera évalué à la somme totale de 150 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la locataire pour préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, il résulte du DPE que le logement était affecté d’un certain nombre d’anomalies électriques.

La gravité de ces anomalies n’est cependant pas précisée aux termes du diagnostic, de sorte que l’existence d’un préjudice en résultant n’est pas établie.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation du bailleur à remettre les quittances de loyer

En application de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges, aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, la quittance de loyer pour la période du mois de juillet 2022 au mois de mars 2023 est annexée à la requête présentée par le bailleur (pièce 21).

Par conséquent, la demande apparaît dépourvue d’objet ; elle sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, [D] [T] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chaque partie succombant partiellement à l’instance supportera la charge de ses propres dépens.

Pour les mêmes motifs, les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE [D] [T] recevable en son action ;

DEBOUTE [Y] [L] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE [Y] [L] à payer à [D] [T] la somme de 597,04 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 ;

DEBOUTE [D] [T] de sa demande en paiement des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE [Y] [L] à payer à [D] [T] la somme de 105 euros au titre des frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023;

CONDAMNE [D] [T] à payer à [Y] [L] la somme de 150 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas conclure le contrat de bail ;

DEBOUTE [Y] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

DEBOUTE [D] [T] de sa demande de condamnation de [D] [T] à lui remettre les quittances de loyer ;

DEBOUTE [D] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le greffier Le juge