CG/MLP

Jugement N°

du 13 MAI 2025

Chambre 6

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J7OM

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LIBERATION III

c/

S.C.I. DBP

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

GROSSE le

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie électronique :

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT

rendu le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— LE Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.C.I. DBP, représentée par son gérant en exercice M. [W] [L]

Dernière adresse connue

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 15 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. DBP est copropriétaire du lot n° 54 au sein de la résidence « [8] » située [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la S.C.I. DBP aux échéances convenues en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par assignation signifiée suivant procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, a fait assigner en procédure accélérée au fond la S.C.I. DBP, représentée par son gérant en exercice, monsieur [W] [L], aux fins suivantes :

— Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » pris en la personne de son syndic, recevable et bien fondé en ses demandes en application des articles 10-1 alinéa 1er et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la S.C.I. DBP, représentée par son gérant en exercice, à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] », avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, les sommes suivantes :

1.434,71 € selon décompte arrêté au 14 février 2025, 438,54 € représentant les trois provisions sur charges de l’exercice en cours, outre le fonds de travaux obligation 126,96 € + 19,22 € = 146,18 € × 3),240 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2023,

— Condamner la S.C.I. DBP, représentée par son gérant en exercice, à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance,

— Juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A.444-32 du Code de commerce sera à la charge de la S.C.I. DBP.

A l’audience du 15 avril 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » a repris le contenu de son assignation.

La S.C.I. DBP n’a pas comparu, ni constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Selon l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Aux termes de l’article R.211-3-25 du Code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros »

Dès lors que l’enjeu du litige est inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de la S.C.I. DBP dont la citation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Cass., avis, 12 déc. 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assorti de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période du 1er octobre 2022 au 14 février 2025 inclus, pour un montant total de 1.434,71 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Des rappels et mises en demeure, dont une dernière mise en demeure avec accusé de réception en date du 14 février 2025,

— Un relevé de compte arrêté au 14 février 2025 et un relevé de compte détaillé arrêté au 14 février 2025,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale,

— Un contrat de syndic,

— Une situation au répertoire SIRENE de la S.C.I. DBP.

En l’espèce, les relevés de compte fournis arrêtés au 14 février 2025 justifient d’un solde débiteur de la somme de 1.674,71 €, date de la dernière mise en demeure du 14 février 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Les relevés de compte précités font apparaître, à quatre reprises, la somme de 60,00 € au titre de frais de mise en demeure les 15 mai 2023, 3 août 2023, 10 juillet 2024 et 25 novembre 2024, étant relevé que ces montants ont été surlignés dans lesdits documents à l’intention de la juridiction.

Dès lors, la somme de 240,00 € (60 × 4) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, la S.C.I. DBP sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » la somme de 1.434,71 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 14 février 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice 2025.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, la S.C.I. DBP est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir les 2ème, 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2025 et les 2ème, 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR au titre de l’exercice 2025, soit la somme de 438,54 € ((126,96 + 19,22) × 3).

En conséquence, la S.C.I. DBP sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » la somme de 438,54 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 240,00 € selon relevés de compte arrêtés au 14 février 2025, comprenant :

— Une première mise en demeure pour un montant de 60,00 €,

— Une deuxième mise en demeure pour un montant de 60,00 €,

— Une troisième mise en demeure pour un montant de 60,00 €,

— Une quatrième mise en demeure pour un montant de 60,00 €.

En conséquence, la S.C.I. DBP sera condamnée à payer la somme de 240,00 € au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon relevés de compte du 14 février 2025.

3/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

La S.C.I. DBP sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. DBP représentée par son gérant en exercice monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de MILLE QUATRE CENT TRENTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES (1.434,71 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 14 février 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2025,

CONDAMNE la S.C.I. DBP représentée par son gérant en exercice monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de QUATRE CENT TRENTE HUIT EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES (438,54 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.C.I. DBP représentée par son gérant en exercice monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de DEUX CENT QUARANTE EUROS (240,00 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon relevés de compte du 14 février 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la S.C.I. DBP représentée par son gérant en exercice monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. DBP représentée par son gérant en exercice monsieur [W] [L] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,