N° RG 25/00342 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY5O

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne, assisté de Maître Franck MARCAULT-DEROUARD de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MARCAULT-DEROUARD

Copie à : M. [G] , DDETS 56

RG N° 25-342. Jugement du 04 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 7 avril 2018, M. [H] [Y] a donné à bail à M. [Z] [G] et Mme [F] [P] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2023, M. [H] [Y] a fait notifier à M. [Z] [G] et Mme [F] [P] un commandement de payer la somme de 4800 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, M. [Y] a fait assigner M.[Z] [G] et Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sans qu’il n’y ait lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

— constater la résiliation du bail à la date du 11 mars 2023, et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail signé entre les parties,

— dans l’hypothèse où d’un délai de grâce serait accordée, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] et Mme [F] [P] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à lui payer:

—  23 525 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, somme augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,

— dire et juger que l’éventuel dépôt de garantie restera acquis au bailleur et viendra en déduction des sommes dues,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail,

— condamner M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à lui régler 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 3 avril 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation des locataires exposant

que ces derniers perçoivent tous deux le revenu de solidarité active ; que Mme, qui a perdu son emploi suite à ces difficultés de santé, a déposé une demande auprès de la MDA pour une reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé ainsi qu’une demande d’allocation aux adultes handicapés ; qu’un dossier de surendettement sera déposé lorsque Mme aura obtenu un nouveau logement ; que M. [G], dont elle est séparée depuis 2023, a perdu son emploi suite à une problématique de santé et continue à vivre dans le logement faute de ressources suffisantes ; que les occupants font état d’une situation dégradée du logement ; que leur demande de logement social n’a pas abouti.

M. [H] [Y], assisté de son conseil, confirme ses demandes et actualise le montant de sa créance à la somme de 27 325 euros, échéance de juin 2025 incluse.

M. [Z] [G] et Mme [F] [P] ne contestent pas le montant de la dette et précisent ne pas être en mesure de proposer un règlement, même échelonné, de celle-ci.

Ils sollicitent un délai de deux mois à compter de septembre 2025 pour quitter les lieux, précisant que le logement devient indécent et que les dépenses qu’ils ont dû faire pour tenter de remettre le logement aux normes les ont empêchés de régler une partie des loyers.

Ils soulignent que l’Adil et les services de la mairie ont établi un rapport sur la situation de l’immeuble.

Sur interrogation du juge, M. [Z] [G] et Mme [F] [P] ont indiqué ne formuler aucune demande à ce titre.

RG N° 25-342. Jugement du 04 septembre 2025

M. [Y] a indiqué que le logement était présumé remis en bon état de réparations locatives et qu’au fil du bail les locataires n’avaient jamais signalé le moindre désordre.

Au regard du rapport versé aux débats, il a proposé que les six mois de loyer dus entre mars et septembre 2025 soient déduits de la dette locative et a laissé au juge le soin d’apprécier la demande de délais pour quitter, relevant toutefois que les locataires avaient déjà bénéficié de délais amplement suffisants.

Sur interrogation du juge, M. [Z] [G] et Mme [F] [P] ont confirmé ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent bail I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

M. [H] [Y] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 13 janvier 2023.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 11 janvier 2023 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort des éléments du dossier que les difficultés financières des locataires ont débuté lorsqu’ils ont consécutivement perdu tous deux leur emploi.

S’ils exposent à l’audience que les dépenses qu’ils ont faites dans le logement ont pu obérer leur capacité à honorer les loyers, ils ne justifient d’aucun élément à ce titre.

Les locataires versent aux débats un rapport réalisé par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] après visite des lieux en date du 7 février 2025, aux termes duquel il a été relevé que :

– la porte du garage vétuste ne ferme plus à clé,

– il y a des entrées d’air parasite au niveau de la porte d’entrée,

– il y a des traces d’infiltrations d’eau dans le garage au niveau du toit et des entrées d’air par un trou situé en bas du mur,

– la chaudière est vétuste et les professionnels refuseraient de l’entretenir selon la locataire,

– les radiateurs sont également vétustes et corrodés, certains robinets ne fonctionnent plus,

– les locataires subissent régulièrement des invasions de fourmis, avec pour seul constat au jour de la visite la présence de fourmis mortes sur les plinthes et dans les angles des murs.

À titre de conclusion, il est indiqué que les désordres constatés ne relèvent pas de l’insalubrité telle que définie par le code de la santé publique mais qu’il existe certains manquements au règlement sanitaire départemental. Est proposée la notification d’un courrier au propriétaire avec les préconisations suivantes :

– assurer le bon fonctionnement, l’étanchéité et la stabilité de l’ensemble des menuiseries extérieures,

– faire contrôler par un professionnel la couverture afin de s’assurer de son étanchéité et effectuer les réparations nécessaires le cas échéant,

– faire vérifier le système de chauffage par un professionnel et transmettre l’attestation de réalisation des travaux prescrits,

– assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage,

– fournir le diagnostic de performance énergétique,

– desinsectiser les abords du logement par des moyens efficaces et durables.

Pour autant, les locataires, qui n’invoquent pas l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de leur obligation de paiement du loyer, ne rapportent pas davantage la preuve d’une impossibilité totale d’occuper les lieux.

Il n’est pas davantage établi que les locataires auraient avisé le propriétaire des désordres qu’ils allèguent.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance les locataires ont confirmé ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

M. [Z] [G] et Mme [F] [P] ne sollicitent pas de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que leur situation financière ne leur permet d’effectuer aucun règlement à ce titre.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 11 mars 2023.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] et Mme [F] [P] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [Z] [G] et Mme [F] [P] occupent désormais les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à M. [H] [Y] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 11 mars 2023 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M. [H] [Y] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte actualisé à l’audience que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 27 325 euros, échéance de juin 2025 incluse.

RG N° 25-342. Jugement du 04 septembre 2025

À l’audience et au regard des désordres retenus par les services de la ville de [Localité 4], le bailleur a proposé que les six mois de loyers entre mars et septembre 2025 soient déduits de la dette locative.

En conséquence, au 5 juin 2025, la dette locative s’élève à la somme de 23 525 euros, déduction faite des loyers dus pour les échéances de mars à juin 2025 inclus.

Pour le surplus, les défendeurs ne seront condamnés à payer l’indemnité locative supplémentaire qu’à compter du 1er septembre 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [Z] [G] et Mme [F] [P] ne contestent pas leur dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à verser à M. [H] [Y] la somme de 23 525 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 juin 2025, sans qu’il n’y ait lieu à dire que le montant du dépôt de garantie resterait acquis au bailleur dès lors que les comptes des parties ne pourront être soldés que lors de la restitution effective des lieux.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Z] [G] et Mme [F] [P]

exposent que leur demande de logement social n’a pas abouti depuis trois ans et sollicitent un délai de deux mois pour quitter les lieux à compter du 1er septembre 2025.

M. [H] [Y] a laissé cette demande à l’appréciation du juge, soulignant que depuis la délivrance du commandement de payer en janvier 2023, les locataires avaient déjà bénéficié de délais particulièrement longs.

Sans remettre en cause les difficultés de santé des locataires, il ressort des éléments versés aux débats que l’impayé a commencé à se constituer à compter du mois de septembre 2022, tandis que, mis en demeure de régulariser leur situation depuis le mois de janvier 2023, les défendeurs n’ont effectué que huit règlements partiels de leurs échéances locatives à l’exception du paiement d’un loyer complet en avril 2023, avant de cesser tout paiement à compter du mois d’août 2024.

En outre, aucun élément ne permet d’établir que leur demande de logement social aurait été déposée plus de trois ans auparavant alors que l’évaluation évoquée lors des débats fait mention du dépôt d’un dossier en date du 3 avril 2024.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [Z] [G] et Mme [F] [P] seront condamnés aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [Y] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 11 mars 2023,

AUTORISE le bailleur, à défaut pour M. [Z] [G] et Mme [F] [P] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE M. [Z] [G] et Mme [F] [P] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 11 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à payer à M. [H] [Y] la somme de 23 525 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 juin 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à prévoir que le montant du dépôt de garantie restera acquis à M. [H] [Y] ;

CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à payer à M. [H] [R] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que M. [H] [Y] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [Z] [G] et Mme [F] [P] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [F] [P] à verser à M. [H] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [F] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT