TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00788 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYWH

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS, rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [H] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Karine ENGEL

Monsieur [H] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS

19 rue Bardoux

63000 CLERMONT-FERRAND

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I]

19 rue Bardoux

Dernier étage, Porte de gauche

63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2019 à prise d’effet au 02 novembre 2019, l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS représentée par mandat de gestion par ABRY IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [H] [I] un logement au dernier étage, porte gauche, situé 19 rue Bardoux à CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 812 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 juin 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.554,74 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [B] [E] le 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [H] [I] à lui payer les sommes suivantes :

* 4.061,62 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 08 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer selon le décompte actualisé qui sera produit le jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juin 2024 sur la somme de 3.707,87 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges d’un montant de 876,72 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre indexation et intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2024.

Lors de l’audience, l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.958,74 euros. Elle précise que Monsieur [H] [I] a repris le paiement du loyer de décembre et qu’il propose un échéancier pour apurer sa dette d’un montant de 500 euros en janvier 2025 puis 800 euros mensuel jusqu’en mai 2025 et 1259 euros pour le mois de juin 2025.

Monsieur [H] [I] demande au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement selon l’échéancier susvisé qu’il affirme, cela a été accepté par l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [H] [I] est séparé depuis août 2023, qu’il a deux filles âgées de 4 et 14 ans pour lesquelles il verse une pension alimentaire, l’aînée étant en garde alternée. Il précise que les difficultés ont commencé lors de sa séparation et de la liquidation de son entreprise en juin 2023, qu’il a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France qui a décidé un effacement total de ses dettes. Il ajoute qu’il parvenait à assurer le règlement de son loyer avec l’aide de sa famille laquelle a cessé en février 2024, qu’un dossier de FSL a été rejeté au vu de l’inadéquation de ses ressources avec le montant du loyer et que jusqu’à présent, Monsieur [H] [I] bénéficiait du RSA. Il explique que Monsieur [H] [I] a signé un CDI le 12 novembre 2024 et qu’il va percevoir 4.000 euros par mois au départ et dont le montant va augmenter progressivement. Il expose qu’il sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative pour la solder le plus rapidement possible en juin 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [H] [I].

Monsieur [H] [I] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS produit un décompte arrêté au 10 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.958,74 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [H] [I] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 3.554,74 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS justifie avoir régulièrement signifié le 18 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.554,74 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 18 août 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparait que Monsieur [H] [I] a repris le paiement des loyers au jour de l’audience et qu’il propose un plan d’apurement à compter de janvier 2025 qui apparait raisonnable en ce qu’il permet de solder la dette locative en juin 2025, soit dans le délai légal de trente-six mois.

En outre, Monsieur [H] [I] produit son contrat de travail à durée indéterminée conclu le 18 novembre 2024 avec la SA INVERS en qualité de directeur des opérations ainsi qu’une fiche de paye du mois de novembre 2024 d’un montant de 2.047,57 euros net.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [I] selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [H] [I] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS, en l’occurrence la somme mensuelle de 876,72 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation.

Sur les autres demandes

Monsieur [H] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection ;

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 30 octobre 2019 entre Monsieur [H] [I] et l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS concernant le logement à usage d’habitation situé 19 rue Bardoux à CLERMONT-FERRAND, à la date du 18 août 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS la somme de 4.958,74 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 3.554,74 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [I] à s’acquitter de cette somme par un versement de 500 euros en janvier 2025, puis par versements mensuels de 800 euros pour les mois de février 2025 à mai 2025 inclus et DIT qu’à la dernière échéance en juin 2025 Monsieur [H] [I] s’acquittera du solde de la dette, soit 1.259 euros ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent ;

DIT qu’après règlement de la somme de 4.958,74 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 août 2024 et Monsieur [H] [I] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [H] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 19 rue Bardoux à CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [H] [I] à la somme mensuelle de 876,72 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à l’Association ACADEMIE SCIENCES LETTRES ARTS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection