TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02516 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULPF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[P] [C]

C/

[O] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à ME GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Chloé SCHNEIDER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Yves CARMONA de la SELARL CABINET D’AVOCAT CARMONA, avocats au barreau de TOULOUSE

/

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat à effet au 19 décembre 2022, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actualisé de 495€ outre 70€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2025.

Par acte du 30 juillet 2025, Monsieur [P] [C] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’autorisation de séquestrer les meubles aux frais du défendeur et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3266,42€, représentant les arriérés de charges et de loyers mensualité de juillet 2025 incluse, à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexable et avec intérêts, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après un renvoi à la demande des défendeurs, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [P] [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5174,09€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Il indique s’opposer aux délais sollicités en défense.

Monsieur [O] [I], représenté, sollicite aux termes de ses conclusions de :

— lui accorder un délai de 15 mensualités pour purger sa dette,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il reconnaît la dette et fait valoir le virement de 1000€ effectué le 14 août 2025 ainsi que sa situation qui lui permet de faire face à la dette ainsi que sa bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 19 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 1263,81€.

Monsieur [O] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme à hauteur de 595€. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [P] [C] produit outre le contrat de bail, un décompte du 3 décembre 2025 démontrant que Monsieur [O] [I] reste devoir la somme de 5174,09€, mensualité de décembre 2025 incluse.

Monsieur [O] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5174,09€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [O] [I] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que le locataire, même s’il a fait un versement conséquent de 1000€ le 18 août 2025, n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience puisqu’il s’agit du dernier paiement effectué, les loyers d’octobre à décembre n’ayant pas été réglé et le décompte montrant que les règlements sont très irréguliers depuis le début du bail. Il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité.

En outre, au regard du montant de la dette et de l’absence de reprise des loyers courants, il ne peut pas bénéficier de la suspension de la clause et il est peu crédible de considérer qu’il sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Monsieur [O] [I] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 27 juillet 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [O] [I] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [O] [I] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er janvier 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [C], Monsieur [O] [I] sera condamné à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 19 décembre 2022 entre Monsieur [P] [C] et Monsieur [O] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à verser à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel la somme de 5174,09€ (décompte arrêté au 3 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [P] [C] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente