Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 15 mai 2025, n° 24/00404

TJ Clermont-Ferrand 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations locatives
La cour a constaté que les dégradations étaient bien documentées par les états des lieux et que le locataire n'avait pas prouvé que celles-ci étaient dues à un cas de force majeure ou à la faute du bailleur.
Accepté
Préjudice moral dû à la dégradation du logement
La cour a reconnu que la nécessité de réaliser des travaux de remise en état après des rénovations récentes a causé un préjudice moral aux bailleurs.
Accepté
Perte d'exploitation due à la nécessité de travaux
La cour a estimé que la perte d'exploitation était justifiée par le temps nécessaire pour effectuer les travaux de remise en état avant de pouvoir relouer le bien.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles exposés par la partie gagnante
La cour a jugé que la SCI [M] avait droit à une indemnité pour couvrir les frais non compris dans les dépens, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 15 mai 2025, n° 24/00404
Numéro(s) :	24/00404
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier DOS SANTOS
Parties :	SCI [ M ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00404 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU4M

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

SCI [M], rep/assistant : M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [L] [R]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e François-Xavier DOS SANTOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e François-Xavier DOS SANTOS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SCI [M], prise en la personne de son représentant légal, sise 148 rue de la Fontaine, 63112 BLANZAT

représentée par M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R], demeurant 5 Allée Antoine de Serre, Les Allées de Rochefort, Appt 314, 63360 GERZAT

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juillet 2019, la SCI [M] a donné à bail à Monsieur [L] [R] à compter du 1er octobre 2019 une maison individuelle à usage d’habitation située 10 rue Moulin du Roy 63360 GERZAT, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 900 €, outre la taxe sur les ordures ménagères.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er octobre 2019 en présence de Messieurs [T] [M] et [L] [R].

Constatant que le locataire ne réglait pas le montant du loyer revalorisé, la SCI [M] lui a adressé plusieurs courriers à compter du mois de novembre 2021.

En mars 2023, Monsieur [L] [R] a fait part à la SCI [M] de son intention de quitter les lieux. Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par un commissaire de justice le 04 avril 2023.

Constatant d’importantes dégradations locatives et faute de solution amiable, la SCI [M] a fait assigner, par acte du 12 avril 2024, Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 10 586,32 euros au titre des frais de remise en état et à l’indemniser.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être finalement retenue à l’audience du 13 mars 2025. Monsieur [L] [R], assigné à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’audience, la SCI [M], représentée par son Conseil, a déposé ses écritures auxquelles elle a indiqué se reporter et aux termes desquelles elle demande de :

Condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 10 586,32 euros au titre des frais de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie ; Condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 4500 euros en réparation des préjudices subis ; Condamner Monsieur [L] [R] aux dépens, outre la moitié des frais de constat d’huissier pour l’état des lieux de sortie ; Condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande en paiement, la SCI [M] affirme que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaitre l’existence de dégradations locatives et prétend qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est responsable de ces dégradations, ce qui justifie ainsi sa demande en paiement.

S’agissant de sa demande indemnitaire, la SCI [M] soutient avoir subi un préjudice moral, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] s’étant largement investis dans la rénovation intégrale du logement, qu’ils ont dû, seulement trois ans après lesdits travaux, remettre en état durant plusieurs mois suite au passage de Monsieur [L] [R] ce qui les a profondément affectés. La SCI [M] précise également que, compte tenu des dégradations constatées, elle a subi un préjudice de perte d’exploitation en ce qu’elle a été contrainte d’effectuer des travaux de remise en état durant trois mois avant de pouvoir remettre le bien en location. Enfin, la SCI [M] explique que Monsieur [L] [R] lui est redevable de la somme de 1343,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, outre 52,50 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, énumère les réparations locatives à la charge des locataires.

Les dégradations locatives s’apprécient par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, la SCI [M] justifie d’un état des lieux d’entrée établi le 1er octobre 2019 contradictoirement puisqu’il a été signé tant par l’un des membres du couple [M] que par le locataire. Elle produit également un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 04 avril 2023 par un commissaire de justice, en présence des bailleurs et du locataire, lequel fait état de plusieurs désordres. Dans ces conditions, il convient d’analyser poste par poste les sommes sollicitées par le bailleur et de déterminer si celles-ci sont justifiées par des dégradations constatées dans le procès-verbal de constat.

L’électricité (Facture de 1553,32 euros du 23 juin 2023)L’état des lieux d’entrée indique que l’électricité a été mise aux normes et que tous les éclairages, interrupteurs et prises sont neufs.

Or, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie précise que dans la deuxième chambre, les fils électriques au niveau de l’éclairage ont été coupés et sont pendants, justifiant ainsi qu’un luminaire de type sailli soit installé. De même, il constate que le capot de la prise RJ45 est manquant dans une chambre ce qui justifie la pose d’un nouveau cache.

Toutefois, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier l’installation de deux réglettes étanches avec reprise du câblage sous tube IRL + ligne dans le garage. Il en va de même s’agissant des luminaires de type saillie installés dans les escaliers et dans les autres pièces de la maison, lesquels sont au nombre de huit. Enfin, si la SCI [M] explique que le compteur électrique semble avoir été modifié, il ne s’agit là que d’une supposition. En l’absence de précision sur ce point dans l’état des lieux d’entrée et de photos pouvant en attester, la nécessité d’une remise en état du DTI dans le coffret de communication n’est pas démontrée.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SCI [M] à hauteur de 1553,32 euros au titre de la facture du 23 juin 2023 sera limitée à la somme de 257,07 euros, TVA de 10% comprise.

La réfection des sols (Factures du 25 mai 2023 et du 04 juillet 2023)L’état des lieux d’entrée précise que les sols ont été refaits à neuf, à l’exception du carrelage de l’entrée qui est en bon état.

Or, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne une trace d’enfoncement sur le linoléum dans le séjour, de même que deux traces de coupure sur le linoléum de la cuisine, un éclat sur le sol vers la porte d’entrée de la maison ainsi que des plinthes rayées et des marques d’éclats sur le revêtement de la salle de bain. Il relève également un décollement du linoléum sur certaines contremarches de l’escalier principal. Compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 3 années, 6 mois et 3 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 5% sur la somme octroyée au bailleur.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande indemnitaire formée par la SCI [M] sur ce poste au titre de la facture finale du 04 juillet 2023 à hauteur de 470,25 euros (TVA de 10% – 5% au titre de la vétusté).

La réfection des murs et des plafonds (Facture du 25 mai 2023 et du 04 juillet 2023)L’état des lieux d’entrée indique que les murs et les plafonds ont été refaits à neuf.

Or, le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait état de plusieurs traces et trous au niveau des murs et des plafonds et ce, dans plusieurs pièces de la maison, lesquelles apparaissent sur les clichés photographiques jointes au procès-verbal de constat. Les trous non rebouchés, de même que les traces de salissures doivent s’analyser en des dégradations locatives et non en une usure normale du revêtement.

Toutefois, ces désordres ne justifient pas une réfection intégrale de la peinture des murs et des plafonds. Par conséquent, la demande indemnitaire formée par la SCI [M] sur ce poste au titre de la facture finale du 04 juillet 2023 sera réduite à hauteur de 70% et ainsi limitée à la somme de 2831,40 euros, TVA de 10% comprise.

Par conséquent, Monsieur [L] [R] sera condamné à payer à la SCI [M] la somme totale de 2658,72 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 900 euros réglé par Action Logement Services.

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI [M]

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, le fait pour Monsieur et Madame [M] d’avoir récupéré un logement dégradé et d’avoir dû engager des travaux de remise en état du logement, seulement quelques années après qu’il ait été refait à neuf est nécessairement à l’origine d’un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 1000 euros.

Sur le préjudice de perte d’exploitation

En l’espèce, la remise en location du logement a nécessité la réalisation préalable de travaux de remise en état, lesquels ont duré environ trois mois. Ce délai correspond au délai moyen nécessaire pour effectuer de tels travaux.

Dès lors, il convient d’évaluer le préjudice de perte d’exploitation à la somme de 2827,41 euros conformément à ce que la SCI [M] a sollicité (correspondant au montant de trois mois de loyer).

Enfin, la SCI [M] ne peut valablement demander la condamnation de Monsieur [L] [R] au paiement de l’arriéré locatif sur le fondement indemnitaire, en ce qu’il s’agit d’une demande en paiement en application des dispositions de l’article 7 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [L] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux dépens, comprenant en outre la moitié des frais de constat d’huissier pour l’état des lieux de sortie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Monsieur [L] [R], perdant et condamné aux dépens, devra payer à la SCI [M] au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1000 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’instance ayant été introduite le 12 avril 2024, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI [M] la somme de 2658,72 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI [M] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI [M] la somme de 2827,41 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte d’exploitation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] au paiement de la moitié des frais de constat d’huissier pour l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI [M] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et années susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection