COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [U]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/04085 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QWIF

— Exécutoire le :

à Mme [C] [O]

— copie certifiée conforme le:

à Madame [S] [U]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [C] [O], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [S] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 13 octobre 2023, donné à bail d’habitation à Madame [S] [U], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel indexé de 337,85 euros et une provision mensuelle sur charges de 104,32 euros, soit un total mensuel de 442,17 euros, actualisé à 465,10 euros au mois de mai 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [S] [U] par acte du commissaire de justice en date du 07 mars 2025 pour un arriéré locatif de 1095,20 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025 et le coût de l’acte pour 89,40 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 14 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 20 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [S] [U], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 février 2026 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le commandement en date du 7 mars 2025 est demeuré infructueux,

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 13 octobre 2023 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— La condamner à lui payer la somme de 1184,60 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 8 juillet 2025,

— La condamner à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charge qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— La condamner à la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Vu, les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2025, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par mandataire Madame [O] [C], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il actualise selon un décompte arrêté au jour de l’audience à la somme de 714,27 euros à laquelle il fixe sa demande de condamnation provisionnelle. Il indique que la locataire a repris le paiement des loyers et qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [U] n’a pas comparu, ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CCAPEX le 28 février 2025 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 07 mars 2025 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 20 août 2025 l’assignation en expulsion locative du 14 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d’un commandement de payer resté infructueux..

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [S] [U] par acte du commissaire de justice en date du 07 mars 2025 pour un arriéré locatif de 1095,20 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025 et le coût de l’acte pour 89,40 euros.

Il est constant que le bail en date du 13 octobre 2023, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 8 mai 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 465,10 euros à compter du 9 mai 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de 714,27 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la baisse et arrêté au mois de septembre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 714,27 euros, il convient de condamner Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le bailleur indique être favorable à l’octroi de délais de paiement, précise que la locataire a repris le paiement régulier des loyers et a apuré une partie de sa dette locative.

Au regard du montant de l’arriéré locatif, de l’accord du bailleur social quant à l’octroi de délais de paiement ainsi que des efforts fournis par la défenderesse pour apurer celui-ci de reprise des paiements réguliers de ses loyers, il lui sera accordé à la demande du bailleur social des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [S] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 07 mars 2025 et celui de l’assignation et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 13 octobre 2023 à effet au 8 mai 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 7] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 465,10 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 9 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 714,27 euros à titre de provision sur les loyers, surloyer éventuel, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Accordons à Madame [S] [U] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 714,27 euros selon 12 mensualités de 59,00 euros chacune, la dernière la 12ème étant augmentée du solde de celle-ci (6,27 euros), soit 65,27 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

Disons que si la débitrice respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

Condamnons Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [S] [U] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 07 mars 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,