LC / CS

Jugement N°

du 19 MAI 2026

Chambre 6

N° RG 25/00912 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KI2S

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES DUCS D’AUVERGNE

c/

[M] [J]

[A] [J]

GROSSES le

— la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE

, la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

— la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE

, la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES DUCS D’AUVERGNE sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

Madame [M] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [A] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 21 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [J] et Mme [M] [J] est propriétaire du not l°191 au sein de la résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 5] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [A] [J] et Mme [M] [J] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui leur ont été adressée le 10 juillet 2025.

Par acte du 21 octobre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [A] [J] et Mme [M] [J] aux fins suivantes :

— Constater que M. [A] [J] et Mme [M] [J] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 9] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, en date du 10 juillet 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner solidairement M. [A] [J] et Mme [M] [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, la somme de 6.227,27 € à titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner M. [A] [J] et Mme [M] [J] à payer et porter au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois sur demande des parties.

A l’audience du 21 avril 2026, les débats se sont tenus.

Au dernier état de leurs conclusions :

— M. [A] [J] et Mme [M] [J] ont indiqué qu’ils ne contestaient pas la dette alléguée au titre des charges de copropriété impayées au jour de l’assignation, ont sollicité l’octroi d’un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter de la totalité de la dette et la mise en place d’un échéancier de paiement avec règlement de la dette par versements mensuels d’environ 260,00 € chacun, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de l’ordonnance, le solde devant être intégralement apuré dans le délai de 24 mois, délai pendant lequel les intérêts de retard et pénalités contractuelles ou légales cesseraient de courir, les paiement devant s’imputer en priorité sur le capital, ont conclu au rejet de la demande du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ou à sa réduction, et ont conclu à leur condamnation aux dépens de l’instance ;

— Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, à titre principal, a conclu au débouté de la demande de délai de grâce des époux [J], à titre subsidiaire, a sollicité que ce délai soit limité à 12 mois, avec un premier versement devant intervenir 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, les échéances devant être exécutées en sus du paiement intégral des charges courantes à venir avant le 5 de chaque mois, que le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact entraînerait l’exigibilité immédiate de la totalité du solde, que les intérêts ne soient pas suspendus pendant l’échéancier et, en tout état de cause, a conclu au débouté des époux [J] de leurs demandes plus amples ou contraires et à leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période d’avril 2023 à janvier 2024 inclus, pour un montant total de 6.227,27 € €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un décompte de charges arrêté au 14 octobre 2025,

— Une mise en demeure du 10 juillet 2025,

— Un contrat de syndic,

— Un procès-verbal d’assemblée générale.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 14 octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 4.822,09 € au 10 juillet 2025, date de la mise en demeure, et de la somme de 6.227,27 € au 14 octobre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Il y a également lieu de relever que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie par le juge.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 10 juillet 2025 et la somme de 103,20 € au titre de frais de « constitution dossier avocat » le 14 octobre 2025.

Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

La somme de 103,20 €, qui sera également déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le décompte précité mentionne a par ailleurs versé un solde créditeur de 663,72 et de 77,88 au titre du solde de l’exercice 2023/2024 et du solde de travaux sur le même exercice le 5 février 2025, soit la somme totale de 741,60 €.

En conséquence, M. [A] [J] et Mme [M] [J] seront condamnés in solidum LA efs 669309932Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des défendeurs mais ne me justifient pas de cette solidarité. Elle n’est cependant pas contestée en défense. J’ai donc condamné les défendeurs in solidum.

à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 4.822,09 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 10 juillet 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 10 juillet 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, M. [A] [J] et Mme [M] [J] sont redevables des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 4ème appel de provision sur charges 2025 et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025, soit la somme de 1.269,58 €.

En conséquence, M. [A] [J] et Mme [M] [J] seront condamnés in solidum à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 1.269,58 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de délais

M. [A] [J] et Mme [M] [J] sollicitent l’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il appartient au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant d’établir qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

Au soutien de leur demande, ils indiquent qu’ils font face à des difficultés financières, qu’ils reconnaissent la dette et qu’ils souhaitent la mise en place d’un échelonnement du paiement de leur arriéré de charges sur une durée de 24 mois, impliquant des versements mensuels de l’ordre de 260,00 €, en sus des charges courantes, s’imputant en priorité sur le capital et sans que ces sommes ne portent intérêt de retard et n’entrainent l’application de pénalités.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que M. et Mme [J] ne versent au débat aucun élément de nature à s’assurer de l’existence des difficultés financières qu’ils allèguent, ni d’apprécier le délai dans lequel ils pourraient s’acquitter de leur dette.

En l’espèce, les époux [J] ne produisent aucun élément démontrant leurs capacités financières à assumer l’échéancier proposé en sus du paiement des charges de copropriété courantes.

Par conséquent, leur demande de délai sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 9] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [A] [J] et Mme [M] [J] seront en conséquence condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [M] [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, la somme de QUATRE MILLE HUIT CENT VINGT DEUX EUROS ET NEUF CENTIMES (4.822,09 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 10 juillet 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2025,

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [M] [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, la somme de MILLE DEUX CENT SOIXANTE NEUF EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES (1.269,58 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETTE la demande de délai de M. [A] [J] et de Mme [M] [J],

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [M] [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Les ducs d’Auvergne» situé [Adresse 8] – [Adresse 6] – [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cegadim,, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [M] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,