TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/01643 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBRG

NAC : 56C 0A

JUGEMENT

Du : 30 Avril 2026

Monsieur [P] [T], représenté par M^e Sandrine MARTINET BEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

S.A.R.L. CEGADIM, représentée par Maître Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Maître Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Sandrine MARTINET BEUNIER

Maître Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Julie AMBROGGI, Juge, assistée lors des débats de Lucie METRETIN, Greffier et en présence de Cécile CHEBANCE, Greffier placé et assistée lors du prononcé de Cécile CHEBANCE, Greffier placé ;

Après débats à l’audience du 20 Janvier 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Mars 2026 puis prorogé au 30 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [T]

6 rue de la Sarre

63118 CÉBAZAT

représenté par M^e Sandrine MARTINET BEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. CEGADIM

prise en la personne de son représentant légal

14 place Delille

63000 CLERMONT FERRAND

représentée par Maître Anne-Sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [P] [T] est propriétaire d’un appartement numéro 205, sis 24 rue des Clos à Clermont-Ferrand (63100), mis en location, au sein d’une copropriété dont la gestion est assurée par la SARL CEGADIM, syndic.

Exposant que l’arrêté des comptes pour l’exercice 2023/2024 a mis en évidence que les charges d’eau froide s’élevaient à plus du double de la moyenne annuelle habituelle, Monsieur [T] fait valoir que la SARL CEGADIM, en sa qualité d’abonnée au service d’eau, s’est abstenue de le prévenir rapidement d’une consommation anormale, n’a effectué aucune demande de dégrèvement dans les délais requis et n’a effectué aucune vérification du compteur ni aucune investigation.

Aucune conciliation n’a pu avoir lieu, de sorte qu’un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé le 27 mars 2025.

Par acte en date du 18 avril 2025, Monsieur [P] [T] a assigné la SARL CEGADIM devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter la réduction des charges d’eau qu’il estime indûment mises à sa charge et le paiement de dommages et intérêts.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2025, a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 20 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [P] [T], représenté par son conseil, demande:

— de condamner la SARL CEGADIM à l’indemniser à hauteur de 2 500 euros à titre de réduction des charges d’eau, à valoir sur le solde restant dû ou à défaut par voie de restitution,

— de condamner la SARL CEGADIM à l’indemniser à hauteur de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour carence fautive et indemnisation des frais du commissaire de justice,

— de condamner la SARL CEGADIM à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

De son côté, la SARL CEGADIM, représentée par son conseil, demande :

— de débouter Monsieur [P] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner Monsieur [P] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures oralement soutenues à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, prorogé au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la qualification du jugement

L’article R. 211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire dispose que lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort.

La demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne constitue pas une prétention dont la valeur doit être prise en compte pour la détermination du taux du ressort de la juridiction.

En l’espèce, le montant des demandes formées par Monsieur [P] [T] s’élève à la valeur totale de 3 300 euros.

Dès lors, le jugement est rendu en dernier ressort.

Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

(…)

II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

(…).

Selon l’article L. 2224-12 III bis du Code général des collectivités territoriales, dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

(…).

Sur ce fondement, Monsieur [T] indique être bien fondé à saisir la présente juridiction pour engager la responsabilité “contractuelle” du syndic (page 4 de ses conclusions). Il fait valoir par ailleurs que la carence dans l’accomplissement des obligations de vigilance et de diligence du syndic prive irrémédiablement le copropriétaire du bénéfice du mécanisme de plafonnement, ce qui engage la responsabilité “contractuelle” du syndic (page 5). Enfin, il évoque une “inexécution contractuelle” imputable au syndic (page 8).

En réponse, la SARL CEGADIM expose que les dispositions de l’article L. 2224-12-4 III bis du Code générale des collectivités territoriales ne sont pas applicables puisqu’elle n’est pas légalement tenue d’initier une demande de dégrèvement, qu’elle a alerté Monsieur [T] à plusieurs reprises sur une consommation d’eau anormale et que la fuite ne concerne pas les canalisations.

Il est constant que la recherche de la responsabilité du syndic par un copropriétaire doit être envisagé sur le seul fondement extracontractuel des articles 1240 et suivants du Code civil, de sorte que l’argumentation de Monsieur [T] quant à la responsabilité contractuelle de la SARL CEGADIM est inopérante.

En effet, il lui appartient d’établir l’existence d’une faute commise par le syndic, d’un dommage en ayant résulté pour le copropriétaire et d’un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.

Sur ce point, il ressort des éléments versés aux débats que la SARL CEGADIM a alerté Monsieur [T] de l’existence d’une consommation d’eau anormale à plusieurs reprises, par des courriels des 25 septembre 2023, 30 avril 2024, 13 juin 2024 et 03 septembre 2024.

S’il n’est pas contestable que Monsieur [T] a sollicité la SARL LICO pour effectuer une recherche de fuite le 25 juin 2024, celle-ci n’est cependant intervenue que plusieurs mois après la première alerte faite au demandeur mais n’a constaté aucune fuite d’eau, ce qui ne saurait être reproché à la SARL CEGADIM.

En effet, face à la persistance des désordres, la SARL CEGADIM a mandaté la SARL [U] qui est intervenue le 25 septembre 2024 et a constaté l’existence d’une fuite sur le purgeur automatique au niveau de la nourrice chauffage, du mécanisme des WC, du mitigeur d’évier et du mitigeur monobloc bain douche cassé au niveau de la fixation.

L’ensemble de ces éléments conduit à considérer qu’aucune absention fautive ni aucune carence ne peut être reprochée à la SARL CEGADIM. En outre, aucune obligation particulière ne pèse sur le syndic quant au fait d’initier une procédure auprès du service d’eau potable permettant au copropriétaire de solliciter un dégrèvement.

Dans ces conditions, Monsieur [T] échoue à rapporter la preuve d’une faute commise par la SARL CEGADIM. En conséquence, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros à titre de réduction des charges d’eau, à valoir sur le solde restant dû ou à défaut par voie de restitution, et de sa demande en paiement de la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [T], qui échoue dans ses prétentions, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [T], condamné aux dépens, sera condamné à verser à la SARL CEGADIM une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros.

Monsieur [P] [T] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [P] [T] aux fins de condamner la SARL CEGADIM à l’indemniser de la somme de 2 500 euros à titre de réduction des charges d’eau, à valoir sur le solde restant dû ou à défaut par voie de restitution ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [T] aux fins de condamner la SARL CEGADIM à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SARL CEGADIM la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE