TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/12263 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C22TI

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [D] [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [O] [N] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous les deux représentés par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0147

DÉFENDERESSES

S.N.C. EDENWOOD ARTENOVA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne-laure DENIZE de la SELEURL Anne-Laure Denize, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0276

S.E.L.A.S. [G] & Associés Notaires

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/12263 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C22TI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire , en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du sous seing privé du 17 janvier 2023, M. [O] [N] [J] et Mme [K] [T] [J] (ci-après les consorts [J]) ont conclu avec la SNC EDENWOOD ARTENOVA (ci-après la société EDENWOOD) une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 7] (77), moyennant un prix de 2.250.000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 17 mars 2023.

La promesse a été consentie, notamment, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt relais d’un montant correspondant au prix de la vente. Une indemnité d’immobilisation de 67.500 euros a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [W].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 juin 2023, les consorts [J] ont informé la société EDENWOOD de leur volonté de ne pas donner suite au projet immobilier, et ont sollicité le remboursement de l’indemnité d’immobilisation, ce qui leur a été refusé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2023, la société EDENWOOD a mis en demeure les consorts [J] de libérer, via leur notaire, la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2023, les consorts [J] ont, par le biais de leur conseil, a mis en demeure la société venderesse de libérer, sous huitaine, via son notaire, la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation à leur profit.

Ces mises en demeure sont restées vaines.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier délivré le 26 septembre 2023 les consorts [J] ont assigné, devant la juridiction de céans, la société EDENWOOD ainsi que la SELAS [G] & Associés Notaires, afin d’obtenir la restitution de la somme de 67.500 euros, ainsi que le bénéfice de dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, les consorts [J] demandent au tribunal de :

« Constater (i) le non-respect du délai et (ii) la non-réalisation de la condition suspensive du contrat préliminaire de vente du 17 janvier 2023 et donc la caducité de plein droit de ce contrat ;

En conséquence,

— Condamner la SNC Edenwood Artenova à restituer à Mme [K] [D] [T] [J] et M. [O] [J] la somme de 67.500 €, au titre du dépôt de garantie prévue aux termes du contrat préliminaire de vente du 17 janvier 2023 ;

— Ordonner à la SELAS [G] & Associés Notaires à remettre à Mme [K] [D] [T] [J] et M. [O] [J] la somme séquestrée à hauteur de 67.500 €, à titre de restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner la SNC Edenwood Artenova à payer à Mme [K] [D] [T] [J] et M. [O] [J] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter la SNC Edenwood Artenova de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Constater que la clause du contrat préliminaire de vente du 17 janvier 2023 est une clause pénale ;

En conséquence,

— Réduire le montant de cette indemnité d’immobilisation à 3.000 € ;

En tout état de cause,

— Condamner la SNC Edenwood Artenova à payer à Mme [K] [D] [T] [J] et M. [O] [J] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision. »

Les consorts [J] soutiennent que la promesse de vente est devenue caduque dès lors que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’a pas été remplie dans les conditions fixées.

En effet ils se prévalent d’une part de ne pas avoir reçu une quelconque offre de prêt conforme aux termes de la promesse avant la date butoir du 17 mars 2023, n’ayant eu qu’un accord de principe de leur établissement bancaire dépourvu de toute valeur, relevant que la société défenderesse n’a pas, pour sa part, eu recours à la possibilité contractuelle d’une prolongation du délai de réalisation de cette condition.

Ils se prévalent, d’autre part, de l’absence de conformité aux stipulations de la promesse de l’offre de prêt reçue le 07 avril 2023 soit postérieurement au délai contractuellement fixé, le taux d’intérêt mentionné étant supérieur à celui maximal prévu au contrat préliminaire.

Ils arguent également du non-respect du formalisme prévu audit contrat pour la levée de la condition suspensive, pour déduire sa non-réalisation.

En réponse aux moyens adverses, ils soulignent en outre qu’ils n’ont réalisé aucune démarche pouvant être assimilée à une volonté de leur part de renoncer à la condition suspensive contractuellement fixée, ce d’autant qu’ils sont profanes en matière immobilière, et rappelant qu’une telle renonciation a posteriori est en toute hypothèse impossible.

Les consorts [J] réclament, à titre additionnel, une somme de 20.000 euros en réparation du préjudice financier qu’ils affirment avoir subi du fait de l’inexécution contractuelle fautive de la société EDENWOOD.

A titre subsidiaire, en cas de libération de la somme litigieuse au bénéfice de la venderesse, les consorts [J] concluent à la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation, en application de la clause pénale prévue au contrat, estimant que ledit montant ne correspond pas à la réalité du préjudice subi par l’intéressée du fait de la non-réalisation de la vente.

Enfin, ils sollicitent le rejet des demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire par la défenderesse, qu’ils estiment infondées, ainsi que celle reconventionnelle tendant à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2024, la société EDENWOOD demande au tribunal de :

«Vu l’article 1304-4 du code civil,

A titre principal

— Ordonner à la SELAS [G] & Associés, Notaires, de verser à la SNC EDENWOOD ARTENOVA la somme de 67.500 € au titre du dépôt de garantie versée par M. [N] [J] et par Mme [X] [J],

— Débouter M. [N] [J] et Mme [X] [J] de leurs demandes de condamnation de la SNC EDENWOOD ARTENOVA au titre du dépôt de garantie, de dommages et intérêts et des frais irrépétibles,

A titre subsidiaire

— Condamner M. [N] [J] et Mme [X] [J] à indemniser la SNC EDENWOOD ARTENOVA de ses préjudices :

125.008,46 € TTC au titre des travaux d’aménagement qui étaient à la charge des Consorts [J] aux termes de l’acte de réservation,

4.000 € TTC au titre de l’acquisition d’un robot de tonte pour la maison,

10.353,69 € au titre des charges de copropriété de la maison,

3.943 € au titre des taxes foncières de l’année 2024 de la maison,

— Ne pas assortir d’exécution provisoire la décision à intervenir du chef des demandes de M. [N] [J] et Mme [X] [J],

En toute hypothèse

— Condamner solidairement M. [N] [J] et Mme [X] [J] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ».

Outre qu’elle souligne ne pas pouvoir être condamnée à restituer une somme qu’elle ne détient pas, la société EDENWOOD conclut au rejet des prétentions en paiement des consorts [J] au motif principal que ceux-ci ont en réalité renoncé, de façon tacite, au bénéfice de la condition suspensive contractuellement fixée, qui n’avait été stipulée qu’en leur seul faveur.

Elle fait ainsi valoir que les demandeurs ne justifient pas avoir refusé l’offre de prêt datée du 07 avril 2023, d’une part, et qu’ils ont ensuite effectué des actes matérialisant leur volonté de renoncer (démarches auprès de GRDF et ENEDIS pour l’ouverture de compteurs, demande de pose de leur nom sur la boite aux lettres du lot réservé, notamment).

Elle relève en outre que les consorts [J],aguerris au niveau professionnel, ont mentionné, dans leur lettre du 6 juin 2023, renoncer au projet pour des « raisons personnelles » sans lien avec la condition suspensive, et que, bien qu’informés de la réalité des conditions d’obtention du prêt dès janvier 2023 avec l’accord de principe de leur établissement bancaire, ils ont poursuivi le processus en, notamment, donnant l’ordre de virement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle souligne enfin, s’agissant de la demande indemnitaire additionnelle, l’absence de caractérisation du préjudice allégué et du lien de causalité.

A titre subsidiaire, la société EDENWOOD prétend que les manquements des consorts [J] à leurs obligations contractuelles lui ont causé divers préjudices dont elle réclame réparation (travaux d’aménagement, achat d’un robot de tonte, paiement de charges de copropriété et d’impôts fonciers se rapportant au bien), ces derniers l’ayant induit en erreur quant à leurs intentions finales, et ayant dû à nouveau remettre le bien sur le marché de l’immobilier.

Elle sollicite enfin, en cas de condamnation en paiement, de ne pas assortir la décision de l’exécution provisoire, en l’absence de garantie de recouvrement de la somme litigieuse auprès des demandeurs en cas d’appel et d’infirmation.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société [G] & Associés, citée utilement, n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 septembre 2025, a été mise en délibéré au 19 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de « constater »

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Sur ce,

Il ressort de l’acte sous seing privé du 17 janvier 2023 valant promesse unilatérale de vente que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire à certaines conditions a été rédigée en faveur du seul réservataire, soit les consorts [J].

Il est par ailleurs constant qu’une somme de 67.500 euros a été versée par ces derniers à titre de dépôt de garantie, l’acte prévoyant ce versement « en contrepartie de la présente réservation » du bien, et précisant, en page 8 que ladite somme « sera restituée sans indemnité de part et d’autre au bénéficiaire de la présente réservation en cas de non-réalisation des conditions suspensives ».

Le même acte précise, en page 7, que « la restitution du dépôt de garantie au profit du bénéficiaire ne pourra avoir lieu que par la justification d’un refus de prêt motivé consécutif à une demande conforme aux caractéristiques précisées au paragraphe 5 du chapitre XI.

En cas de non réalisation de la condition suspensive pour tout autre motif, le réservataire donne mandat irrévocable au séquestre désigné au chapitre VII de procéder au versement du dépôt de garantie au profit du réservant ».

Or, alors qu’ils réclament la restitution du dépôt de garantie, force est de constater que les consorts [J] ne justifient pas de la condition, contractuellement fixée, d’un « refus de prêt motivé consécutif à une demande conforme aux caractéristiques ».

Dans ces conditions, leur demande en restitution, infondée, ne pourra qu’être rejetée, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens allégués par les parties, inopérants, tenant à la valeur juridique de l’accord de principe du mois de janvier 2023 ou de l’offre de prêt du mois d’avril 2023, d’une part, ainsi qu’à une éventuelle renonciation implicite au bénéfice de la condition suspensive par les demandeurs ou encore à l’absence de respect du formalisme de levée de ladite condition, d’autre part.

La demande additionnelle indemnitaire sera, par voie de conséquence, également rejetée. Il en sera de même de celle indemnitaire formée par la partie défenderesse uniquement à titre subsidiaire.

Sur la demande subsidiaire de réduction du montant du dépôt de garantie

L’article 1231-5 du code civil prévoit notamment que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…) ».

Sur ce,

La clause litigieuse de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation ne prévoit pas le versement d’une indemnité à la promettante en cas d’inexécution par la bénéficiaire d’une obligation contractuelle dès lors que cette dernière n’est pas obligée d’acquérir, mais prévoit uniquement une indemnisation forfaitaire de l’immobilisation du bien en cas de renonciation par la bénéficiaire à exercer son droit d’acquérir.

Cette clause ne saurait donc s’analyser en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande de modération de l’indemnité formée par les consorts [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, les consorts [J] doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser à la société EDENWOOD une somme de 2.500 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [O] [N] [J] et Mme [K] [T] [J] de l’ensemble de leurs prétentions,

ORDONNE à la SELAS [G] & Associés, Notaires, de verser à la SNC EDENWOOD ARTENOVA la somme de 67.500 € au titre du dépôt de garantie versée par M. [O] [N] [J] et par Mme [K] [X] [J],

CONDAMNE in solidum M. [O] [N] [J] et Mme [K] [T] [J] à payer à la SNC EDENWOOD ARTENOVA une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [N] [J] et Mme [K] [T] [J] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Novembre 2025

La Greffière La Présidente