N° RG 24/00177 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FF2N

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Service

chambre des référés : référés civils

Minute N° VJ -25-0263

N° RG 24/00177 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FF2N

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 SEPTEMBRE 2025

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSES

Madame [X] [W]

de nationalité Française

née le 22 Décembre 1978 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clément DUPUIS, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant et M^e Maxime KEMPF, avocat au barreau de COLMAR, postulant

Madame [E] [J]

de nationalité Française

née le 15 Octobre 1980 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clément DUPUIS, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant et M^e Maxime KEMPF, avocat au barreau de COLMAR, postulant

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

S.C.I. S.C.I. PINTO,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Natacha BRAIG, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Eric SENGEL, Vice-président, statuant en matière de référé civil,

par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR,

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mercredi 06 août 2025.

ORDONNANCE contradictoire et rendue en premier ressort,

prononcée par mise à disposition publique au greffe le 03 septembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Eric SENGEL, président, statuant en matière de référé civil, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Natacha BRAIG

M^e Maxime KEMPF

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 8 juillet 2024, et par écritures du 4 août 2025 reçues au greffe le 6 août 2025, Madame [X] [W] et Madame [E] [J] ont fait assigner la SCI PINTO aux fins de condamnation sous astreinte à faire enlever un appareil de climatisation installé sur la façade de l’immeuble [Adresse 2] à MITTELWIHR et à remettre la façade dans son état initial, à faire enlever le chauffe-eau installé en dehors de la servitude de l’espace chaufferie et à remettre la cave dans son état initial, ainsi qu’au paiement d’une provision sur dommages-intérêts de 2 000 € à chacune d’elles, outre les dépens et une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles ont également conclu à voir déclarer prescrite la demande reconventionnelle de la SCI PINTO tendant à l’enlèvement d’une fenêtre de toit installée en 2019.

Par ses écritures du 7 juillet 2025, reçues au greffe le 5 août 2025, la SCI PINTO a conclu au débouté des demandes principales et, sur sa demande reconventionnelle, à la condamnation de Madame [X] [W] et Madame [E] [J] :

— à remettre à sa gérante, sous astreinte, les clefs permettant d’accéder du salon de coiffure situé au rez-de-chaussée au couloir de la cave,

— à procéder à la dépose de la fenêtre de toit et à remettre la façade extérieure en son état initial,

— à faire enlever la chaudière individuelle installée dans l’espace chaufferie, et à y remettre l’ancienne chaudière commune ou un modèle équivalent,

— à lui payer une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs écritures soutenues oralement à l’audience.

Représentées lors de l’audience du 6 août 2025, les parties ont a maintenu leurs demandes respectives.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier ;

1°) Sur la suppression du climatiseur en façade :

Il résulte des explications des parties et des pièces régulièrement produites que Madame [X] [W] et Madame [E] [J] (pour le lot n°1) d’une part, et la SCI PINTO (pour le lot n°2) d’autre part, sont les deux copropriétaires de l’immeuble à l’adresse [Adresse 2] à MITTELWIHR.

Mesdames [W] et [J] demandent tout d’abord la condamnation sous astreinte de la SCI PINTO à retirer un appareil de climatisation qu’elle a fait installer sur la façade de l’immeuble, au-dessus de la porte d’entrée du local qu’elle loue pour l’exploitation d’un salon de coiffure situé au rez-de-chaussée.

Cette intervention sur la façade extérieure qui, aux termes du chapitre 2 du règlement de copropriété, constitue une partie commune, nécessitait, comme le soulignent les demanderesses, l’autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires, prévue par l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des documents « Texte des résolutions » et " Procès-verbal d’Assemblée Générale Syndic Copro [Adresse 4] « (annexes n°15 et 17 des demanderesses) qu’à l’unanimité des copropriétaires la résolution suivante a été adoptée au sujet de l' » installation d’un climatiseur situé sur la façade, au-dessus de la porte d’accès du salon de coiffure " :

«  La résolution est acceptée. Cependant, il doit être inscrit dans le règlement de copropriété et Mme [D] doit fournir, au syndic, une copie de la demande de sa locataire ainsi qu’un courrier demandant l’autorisation de travaux. Toutes nuisances sonores liées à la pose de ce climatiseur entraîneront des poursuites au besoin et son retrait immédiat ".

La question de savoir si la modification du règlement de copropriété (dont l’objet est au demeurant incertain compte tenu de la rédaction de la résolution) et la production de la demande de l’exploitant du salon de coiffure constituaient des conditions suspensives de l’autorisation donnée à la SCI PINTO, ou de simples modalités de sa mise en œuvre, nécessitent une interprétation de la volonté des parties qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Dès lors, le trouble manifestement illicite invoqué n’est pas établi et il ne peut être fait droit à ce chef de demande.

2°) Sur la suppression du chauffe-eau en sous-sol :

Le lot n°1 appartenant à Mesdames [W] et [J] comporte une cave en sous-sol, au milieu de laquelle se trouve un espace « Chaufferie », qui lui constitue une partie commune.

L’acte de vente par lequel Mesdames [W] et [J] ont acquis leur lot (leur annexe n°1, en page 12) mentionne ainsi une servitude de passage constituée sur leur bien, destinée à permettre au propriétaire du lot n°2 d’accéder, à la chaufferie uniquement, le cas échéant pour l’entretien ou la réparation des appareils de chauffage s’y trouvant, avec obligation de prévenir préalablement le propriétaire du lot n°1 avant d’y accéder.

Par ailleurs un ballon de chauffe-eau, alimentant le salon de coiffure, se trouve dans un angle de la cave (" Les photographies produites par les demanderesses démontrent que le chauffe-eau se trouve dans un coin de la cave… ", écritures de la SCI PINTO, en page 3).

Mesdames [W] et [J] soutiennent que cet équipement privatif appartenant à la défenderesse se trouve en dehors de l’espace « Chaufferie » qui constitue une partie commune, et doit en conséquence être retiré.

Cependant la SCI PINTO soutient, sans être autrement contredite sur ce point, que le chauffe-eau était en place depuis une date non précisée, mais antérieurement à l’acquisition de leur lot par les demanderesses, le 5 avril 2019.

Il est d’ailleurs décrit par Maître [Y] [K], commissaire de justice intervenu à la demande de Mesdames [W] et [J], dans son procès-verbal du 2 avril 2024, qui mentionne qu’il porte l’indication suivante : « 300 litres 19-09-2013 ».

Or l’action fondée sur le trouble manifestement illicite se prescrivait par 10 ans, et actuellement par 5 ans par application des dispositions de l’article 2224 du code civil aux actions personnelles relatives à la copropriété, conformément à l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction de la loi du 23 novembre 2018 (Cour d’appel de Chambéry, 2ème Chambre civile, 28 janvier 2010, n° 08/02657 : JurisData n° 2010-018528).

L’incertitude sur la recevabilité de l’action empêche ici de considérer le trouble comme manifestement illicite.

3°) Sur la demande reconventionnelle tendant à la remise de la clef permettant l’accès au couloir menant à la cave :

Il résulte des explications des parties qu’à partir des locaux propriété de la SCI PINTO, l’accès à la « Chaufferie », partie commune située au milieu de la cave propriété de Mesdames [W] et [J], se fait en passant par un couloir.

L’exercice de la servitude de passage dont les termes ont été rappelés ci-avant nécessite qu’il n’y soit pas mis obstacle, par exemple par une porte fermée à clef dont le bénéficiaire de la servitude ne disposerait pas.

C’est d’ailleurs ce que rappelle l’arrêt cité par Mesdames [W] et [J] elles-mêmes (" Mais attendu que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à condition qu’il ne porte pas atteinte au droit de passage et n’en rende pas l’exercice plus incommode.

Attendu que les juges du fond, par une appréciation souveraine, ont relevé que la fermeture du passage litigieux par une simple chaîne, qui pourra être munie d’un cadenas dont les clés seront remises à BRAUD, constituait le moyen de clôture le mieux adapté, répondant aux exigences de la convention de 1881, et constaté que la mise en place d’une chaîne était de nature à éviter l’encombrement du passage et à faciliter l’exercice de la servitude, dont l’usage n’était pas diminué, ni rendu plus incommode.

Que, par ces énonciations et constatations, qui n’encourent pas les critiques du pourvoi, les juges d’appel ont légalement justifie leur décision (Cour de cassation, IIIème Chambre civile, 21 mars 1972 – n° 70-13.773).

Cependant Mesdames [W] et [J] affirment qu’il n’existe pas sur ce trajet de porte fermant à clef qui empêcherait l’exercice de la servitude, et la SCI PINTO ne rapporte pas la preuve contraire, qui lui incombe.

Il ne peut dès lors être fait droit à sa demande.

4°) Sur la demande reconventionnelle tendant à la dépose de la fenêtre de toit:

Il est admis par les parties qu’en avril 2019 Mesdames [W] et [J] ont fait poser une fenêtre de toit (ou Velux), sans solliciter l’autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Les parties s’opposent sur la nature et l’importance des travaux réalisés, et le délai de prescription de l’action qui en découle, soit 5 ans pour les actions personnelles relatives à la copropriété, ou 30 ans si l’opération s’analyse en une véritable appropriation d’une partie commune.

Mesdames [W] et [J] affirment également que cet ouvrage avait pour but de mettre fin, dans l’urgence, à des infiltrations provenant de la toiture, mais ne le démontrent pas, ni la nécessité d’avoir recours pour ce faire à des fenêtres de toit.

En l’état des éléments produits, il n’apparaît pas à l’évidence que les travaux réalisés aient entraîné un trouble manifestement illicite dont l’action en réparation ne serait pas prescrite.

5°) Sur la demande reconventionnelle tendant à la remise en place de la chaudière commune :

La SCI PINTO soutient que sa gérante a constaté que la chaudière constituant la « Chaufferie » aurait été retirée et remplacée par une chaudière ne desservant que les parties privatives de Mesdames [W] et [J], qui le contestent fortement

Aucune preuve n’étant rapportée de ce remplacement, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

6°) Sur la provision sur dommages-intérêts :

Mesdames [W] et [J] ont formé une demande de provision sur dommages-intérêts, à hauteur de 2.000 € chacune

Aucune faute de la SCI PINTO n’ayant été établie de manière incontestable, cette demande sera rejetée.

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Mesdames [W] et [J] supporteront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric SENGEL, vice-président, statuant en matière de référé civil, par délégation de Madame la présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé, tant sur les demandes principales de Madame [X] [W] et Madame [E] [J] que sur les demandes reconventionnelles de la SCI PINTO ;

Rejetons les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [X] [W] et Madame [E] [J] aux entiersdépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 03 septembre 2025, par Eric SENGEL, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président