N° RG 25/00461 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQYK

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0766

N° RG 25/00461 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQYK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 27 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.A.S. V FUND IMMO I,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par sa mandataaire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

et représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [L] [W] épouse [R]

née le 08 Juin 1955 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [S] [R]

né le 31 Juillet 1966 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 30 septembre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 27 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Emilie ASSOUS

[L] [W] épouse [R]

[S] [R]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2018, la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, a donné à bail à Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 400 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

La S.A.S. V FUND IMMO I est devenue propriétaire du bien loué pour l’avoir acquis le 30 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la S.A.S. V FUND IMMO I représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT a fait signifier à Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] un commandement de payer la somme principale de 2 969,70 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 novembre 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la S.A.S. V FUND IMMO I représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT a fait assigner Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar (68000) aux fins :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6 347,86 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, échéance de juin 2025 incluse jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés,

— condamner solidairement les défendeurs au règlement d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

— dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu aux seuls frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toute sommes qui pourront être dues,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement des entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A.S. V FUND IMMO I représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT a repris oralement les termes de son assignation et a remis des pièces au tribunal.

Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] ont sollicité des délais de paiement faisant notamment valoir les problèmes de santé de Madame.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à la S.A.S. V FUND IMMO I représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, loyers ou charges régulièrement appelés, produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, a fait délivrer à Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 2 969,10 euros, somme arrêtée au 30 novembre 2024.

Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] n’ont pas payé à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 20 décembre 2018 entre la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, et Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] ont été acquis le 5 février 2025.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 5 février 2025, Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, que Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] restent lui devoir la somme de 6 347,86 euros au 30 juin 2025.

Les défendeurs ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Seul un paiement de 500,01 euros est intervenu le 21 février 2025.

A l’audience, les locataires justifient leur absence de règlement des loyers et charges par les problèmes médicaux de Madame alors même qu’ils évoquent des ressources mensuelles d’environ 2 400 euros (1 900 euros de salaire pour Monsieur, 500 euros de retraite pour Madame).

Si à l’audience, les défendeurs sollicitent des délais de paiement, il résulte des débats qu’ils n’ont pas repris, avant l’audience, le versement intégral du loyer courant. Dès lors, aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, la somme de 6 347,86 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2025.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] cause un préjudice à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 4 décembre 2024.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 20 décembre 2018 entre la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, et Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] ont été acquis à la date du 5 février 2025 ;

DIT que Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, la somme de 6.347,86 € (six mille trois cent quarante sept euros quatre vingt six cents) au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, et ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clefs au propriétaire ou son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S. V FUND IMMO I, représentée par sa mandataire la S.A.S. HOMELIFE CONNECT, la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [L] [R] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 décembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 27 novembre 2025, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente