N° RG 22/02048 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EVNS

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 16]

[Localité 5]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00443

N° RG 22/02048 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EVNS

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e GERARD

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SIMEONS

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Adresse 17], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas SIMOENS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 23, M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.C.I. SCI [11], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 30

CONCERNE : Demande relative aux charges et revenus de l’indivision

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée le 15 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SCI [9], a fait citer SCI [11] aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

* 26.922,39 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation

* avec capitalisation des intérêts de retard

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges de copropriété à échéance

* 3.500 € au titre de l’article 700

* les frais et dépens de l’instance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] expose que la SCI [10] [Adresse 13] est propriétaire du lot n°6 sis dans l’immeuble de la copropriété, soit un local commercial. Les autres lots sont propriétés de la SCI [9], également syndic (non professionnel) de l’immeuble. Ces autres lots sont aussi des locaux commerciaux, ou des garages. En raison de la répartition de la copropriété entre deux copropriétaires seulement, ce sont les dispositions prévues aux articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 qui s’appliquent et qui sont d’ordre public. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] précise que la copropriété a été gérée par la SAS [12] jusqu’en septembre 2022, date à laquelle elle n’a pas sollicité le renouvellement de son mandat de gestion. Cette décision était prise en raison des impayés accumulés par la SCI [11] qui la mettait en difficulté pour régler les fournisseurs.

La répartition dans la copropriété est 1414 tantièmes pour la SCI [9], et de 586 tantièmes pour la SCI [11].

En raison du non-renouvellement du mandat de gestion entre les mains d’un syndic professionnel, la SCI [9] a pris la mission de syndic non professionnel suivant les articles 41-16 et -17 et cette décision a été notifiée à la SCI [11] par LRAR du 20 octobre 2022, en sorte qu’elle lui soit opposable. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], valablement représenté par son syndic, est donc légitime à poursuivre le recouvrement des charges impayées. L’arriéré était de 26.922,39 € au 31 décembre 2021, corrigé par l’approbation des comptes pour l’exercice 2021 (effectués par [12]) et les appels de provisions pour charges pour les 4 trimestres 2022 – le syndic peut licitement appeler les charges courantes trimestrielles sur la base du budget prévisionnel adopté -.

Les AG depuis 2017 sont produites, ainsi que le relevé des dépenses, le compte individuel de charges et le budget prévisionnel régulièrement adopté.

C’est de façon parfaitement justifié que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] met en outre en compte des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges de copropriété à échéance. En effet, en l’absence de trésorerie suffisante, la SAS [12] a demandé à la SCI [9] à plusieurs reprises de procéder à des règlements directs entre les mains des fournisseurs d’eau et d’électricité notamment. La capitalisation des intérêts de retard est justifiée par les mêmes raisons.

La SCI [11] a conclu :

— à ce que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soit enjoint de communiquer l’ensemble des convocations aux AG depuis 2017 et à la réserve de son droit à conclure plus amplement

— au débouté du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en toutes ses demandes

— subsidiairement, à l’octroi d’un report de paiement de deux années, plus subsidiairement encore de délais de paiement sur deux ans

— reconventionnellement, à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à produire l’ensemble des factures justificatives du décompte de charges, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant signification de la décision

— à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à produire le justificatif de son inscription au registre des copropriétés, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant signification de la décision

— que les AG des 28 septembre 2021 et 27 septembre 2022 soient déclarées irrégulières et annulées

— que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soit condamné à lui payer 3.500 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

— que les montants mis à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre des astreintes et les autres montants mis en compte soient précisés comme étant imputés à la SCI [9], sans pouvoir impacter les autres coproprétaires .

La SCI [11] explique qu’elle est propriétaire d’une moitié du premier étage, tandis que la SCI [9] est propriétaire de l’autre moitié et de l’entier rez-de-chaussée. Les gérants de la SCI, les époux [G], ont exploité au 1er étage un dancing (la SAS [15]), tant dans le lot de leur SCI que dans le lot de la SCI [9] situé à ce même étage. L’ensemble de ces locaux était dans un état très dégradé et ils ont souscrit un emprunt pour procéder à la rénovation de tout l’étage. Les époux [G] ont dû se porter cautions pour cet emprunt et leur maison d’habitation a été hypothéquée. La rénovation s’est élevée à 350.000€ (incluant l’installation de l’électricité à faire). Il était convenu verbalement avec le gérant de la SCI [9] que celui-ci céderait l’autre moitié du 1er étage pour 250.000 €. Cette vente n’a jamais eu lieu ; au contraire, la SCI [9] a tout fait pour pouvoir reprendre le local rénové sans verser quoi que ce soit à la SAS [15].

Les multiples procédures initiées par la SCI [9], et les difficultés financières rencontrées par la SAS [15], aggravées par la fermeture pendant le [8], ont miné la santé de M.[G], qui est décédé le [Date décès 3] 2022. La SAS [15] a été placée de ce fait en liquidation judiciaire par jugement du 15 novembre 2022.

La SCI [10] [Adresse 13] rappelle que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] doit justifier des procès-verbaux d’AG approuvant les comptes de l’exercice précédent, et adoptant le budget prévisionnel, des décomptes de charges, des appels de fonds et d’un état récapitulatif détaillé. Il doit en outre produire les factures des charges réclamées. En l’espèce, les factures depuis juillet 2017 ne sont pas produites.

La SCI [11] remarque que les primes d’assurance de la copropriété ont été intégralement mises à sa charge pendant les trois premières années avant répartition suivant les tantièmes.

Pour l’AG du 20 novembre 2017, la SCI [11] avait demandé le report, M.[G] ne pouvant être présent. Ce report a été refusé et seul le copropriétaire majoritaire a voté une résolution relative aux travaux de raccordement de la copropriété au réseau d’assainissement public pour un montant de 12.360 €. Ces travaux constituent une part substantielle de la créance alléguée. La SCI [11] conteste le principe même de cette charge de copropriété car le bâtiment était antérieurement la propriété exclusive de la SCI [9] et aurait dû être raccordé au réseau d’assainissement public bien avant la constitution de la copropriété en 2011. Avoir différé ces travaux visait à les faire supporter en partie par le ou les nouveaux copropriétaires. Entre-temps, les eaux usées se déversaient dans un champ (!) L’AG du 10 décembre 2020 s’est également tenue dans des conditions frauduleuses à l’égard des droits de la SCI [11].

La SCI [11] soutient que si elle n’a pas pu contester les différentes AG en leur temps, son action en nullité reste recevable faute pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de justifier des convocations aux AG d’une part, et des notifications en recommandé des PV d’AG d’autre part. Ainsi, l’AG du 27 septembre 2022 s’est tenue de manière irrégulière : la feuille de présence n’est pas annexée ; le pouvoir de représentation de Mme [G] (de fait inexistant) n’est pas mentionné.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] réclame en tout état de cause des charges indues : le bâtiment de la copropriété n’a ni ascenseur, ni service d’entretien et nettoyage. Les seules charges sont constituées par l’assurance, dont la prime annuelle était de 900 €, portée à 4.000 € depuis 2023 en raison du fait que le bâtiment est entièrement inoccupé. Les appels de primes ne sont pas produits. Les autres charges sont celles relatives aux travaux de raccordement au réseau d’assainissement, et de provisions sur charges courantes, et de frais de relance et contentieux.

La facture de 600 € pour consommation d’eau est inexplicable en l’absence d’exploitation du bâtiment, qui est dépourvu d’espaces extérieurs à arroser. L’arrivée d’eau est fermée dans les locaux de la SCI [11]. Enfin, la SCI [11] a réglé directement des primes d’assurance aux [14], pour éviter l’affectation par le syndic de ces montants à d’autres postes (363,32 + 609,44 €). Ces montants ne figurent pas dans les décomptes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

A titre subsidiaire, la SCI [11] demande le report de paiement des charges qui seraient retenues par le Tribunal au terme de deux années. En effet, elle met en vente son bien et cette vente permettra de solder la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] réplique :

— que l’arriéré actualisé au 23 février 2025 est de 32 095,45 € et la demande est portée à ce montant

— le PV d’AG de 2020 a été notifié suivant LRAR du 30 décembre 2020

— les convocations aux AG sont produites (LRAR du 23 octobre 2017 pour L’AG du 20 novembre 2017 ; LRAR du 23 mai 2017 pour l’AG du 12 juin 2017 ; LRAR du 6 septembre 2021 pour l’AG du 28 septembre 2021 ; LRAR du 2 septembre 2022 pour l’AG du 27 septembre 2022 ; outre documents joints à la convocation pour les deux dernières convocations)

— le PV d’AG du 26 novembre 2018 a été notifié avec celui de l’AG du 21 juillet 2020 ; la SCI [11] en a accusé réception le 28 août 2020 (ainsi, le PV d’AG de 2018 a été notifié tardivement, mais l’a été, et il n’existe pas de sanction à un retard de notification)

— le PV d’AG du 20 novembre 2017 a été réceptionné par la SCI [11] le 6 décembre 2017 ; même si cette AG n’a pas été reportée, le PV a été notifié et l’AG non contestée dans le délai de deux mois

— en tout état de cause, les actions en annulation se prescrivent par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil ; la prescription est acquise pour l’AG de 2017

— aucune AG n’a eu lieu en 2019, la SA [12] laissant expirer son mandat sans procéder à la convocation requise ; de ce fait, l’AG s’est tenue le 21 juillet 2020

— les comptes 2017, 2018, 2019 ont été approuvés, ainsi que le budget prévisionnel 2020

— les comptes 2021 n’ont pas été approuvés dans le PV d’AG du 27 septembre 2022 ; toutefois, la mention de ce résultat est contraire aux votes puisque la SCI [9] avait approuvé les comptes et que son vote majoritaire emportait l’approbation conformément à l’article 46-16 ; il s’agit donc d’une erreur formelle n’invalidant pas les comptes ; en effet, l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’erreur de computation des votes n’est pas de nature à entraîner nécessairement la nullité de la délibération dès lors qu’il est possible de rétablir le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté

— pour l’AG du 27 septembre 2022, Mme [G] disposait d’un pouvoir régulier pour représenter validement son mari, gérant de la SCI [11] ; cette AG n’a pas été contestée et elle est définitive

— l’AG du 26 novembre 2024 a voté l’approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels 2024 et 2025

— la consommation d’eau contestée par la SCI [11] est mal fondée ; en effet, pour 2022, aucune consommation n’a été relevé ; pour 2023, elle s’élève à 4,86 €

— un raccordement électrique temporaire a eu lieu pour un chantier relatif à des fuites affectant la toiture ; aucun autre branchement n’a eu lieu sur le compteur commun

— lorsque la SCI [11] a acquis le bien en 2014, le bâtiment était pourvu d’une fosse septique ; cette information figure obligatoirement dans l’acte de vente pour informer l’acquéreur ; le raccordement au réseau d’assainissement public devait nécessairement avoir lieu à terme

— lesdits travaux de raccordement ont été votés par la résolution 8 lors de l’AG du 26 novembre 2018 ; ils étaient d’autant plus nécessaires que les activités de la SAS [15] saturaient la fosse septique

— l’obligation d’immatriculation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au Registre des Copropriétés prévue par l’article L 711-1 du Code de la construction et de l’habitation ne concerne que les copropriétés des immeubles d’habitation totale ou partielle ; en l’occurrence, la copropriété ne comporte aucune habitation mais uniquement des locaux commerciaux ; cette demande doit être rejetée

— la demande de production des factures justifiant les charges doit être rejetée puisque les charges ont été débattues et votées lors des AG non contestées

Sur la demande de report de paiement des charges, ou de délais, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] répond que la SCI [11] s’est octroyée de facto de longs délais, excédant ce qui est prévu par l’article 1345-5 du Code civil, et que sa mauvaise foi doit conduire à écarter tout nouveau moratoire – d’autant qu’il n’est produit aucune pièce justificative démontrant que la SCI [11] est dans l’incapacité de régler les charges dues -.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus long exposé des moyens en fait et en droit.

La clôture a été prononcée le 2 avril 2025 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025, plaidée et mise en délibéré au 12 septembre suivant.

MOTIFS :

Attendu que le Tribunal est saisi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pour le non-paiement des charges de copropriété par la SCI [11] ; qu’il n’a pas à vérifier le bien-fondé desdites charges et leur justification dès lors que celles-ci ont été régulièrement votées et approuvées en AG et que l’AG dont le PV a été régulièrement notifié n’a pas été contestée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu’en l’espèce, l’instance a été introduite le 15 novembre 2022 et que la demande relative aux impayés porte sur un arriéré actualisé au 23 février 2025 à 32.095,45 € ;

Attendu qu’à cet égard sont produites notamment les pièces suivantes :

* PV d’AG du 12 juin 2017 portant approbation des comptes pour l’exercice 2016 et budget prévisionnel 2018 (9.110 €) et validation du projet de mise en conformité de l’assainissement (votée à l’unanimité des copropriétaires) – SCI [11] présente ; notification non établie, mais absence de contestation avant le 12 juin 2022 ; les résolutions de l’AG sont définitives – (pièce 9)

* PV d’AG du 20 novembre 2017 portant vote de la résolution de raccordement de la copropriété au réseau d’assainissement public pour un budget de 12.360 € TTC (pièce 8)

* le courrier du 6 décembre 2017 de la SCI [11] adressé au syndic indiquant que le PV a été lu – et donc notifié – et qu’il fait l’objet de contestations quant aux résolutions votées, sans que celles-ci aient été contestées ensuite en justice dans le délai légal ; elles sont donc valides (pièce 33)

* PV d’AG du 26 novembre 2018 portant approbation des comptes 2017 et vote du budget pour 2019 – SCI [11] présente – (pièce 23)

* PV d’AG du 21 juillet 2020 désignant la SA [12] comme syndic (pièce 6) et le contrat de syndic établi subséquemment le même jour (pièce 10)

* le courrier de SCI [11] du 28 août 2020 adressé à [12] pour contester certaines résolutions des PV reçus (ceux des 26 novembre 2018 et 21 juillet 2020) sans qu’aucune contestation ne soit introduite dans le délai légal pour ces AG (pièce 32)

* PV d’AG du 10 décembre 2020 portant approbation des comptes de l’exercice 2017, de l’exercice 2018, de l’exercice 2019 et vote du budget prévisionnel pour 2020 (9.110 €) et 2021 (7.850 €) (pièce 7)

* PV d’AG du 28 septembre 2021 portant approbation des comptes de l’exercice 2020 et vote du budget prévisionnel pour 2022 (8.385 €) (pièce 5)

* PV du 26 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et des travaux votés, du budget prévisionnel pour 2024 (7.900 €) et celui de 2025 (8.960 €) – SCI [11] présente – (pièce 41) et la notification du PV par LRAR du 27 novembre 2024

* le relevé des charges courantes établi par [12] le 30 août 2022 pour l’année 2021 comportant les primes d’assurance pour la copropriété (4.338€), des frais d’électricité des communs (398 €), et d’eau (403 €), ses honoraires pour 1.656 € (pièce 12)

* les décomptes de charges de chaque copropriétaire pour l’année 2021 établi par [12] le 30 août 2022 pour un solde dû par la SCI [11] de 26.183 €, par reprise du solde antérieur, mais montrant également qu’aucune provision pour charges courantes n’avait été versée par la SCI [11] au cours des quatre trimestres précédant l’établissement des décomptes (pièce 13)

* le relevé des charges courantes établi par [12] le 2 novembre 2022 pour l’année 2022 comportant les primes d’assurance pour la copropriété (2.697€), des frais d’entretien pour 173 €, d’électricité des communs (201 €), et d’eau (554 €) les travaux de raccordement pour 12.730 €, ses honoraires pour 1.242€ (pièce 11)

* le relevé du compte de la SCI [11] au 31 octobre 2022 montrant un règlement de la SCI [11] au 1er juillet 2017, le suivant au 1er janvier 2018, puis au 1er janvier 2019 et enfin au 1er janvier 2020 pour un total de 1.882 €, démontrant qu’en tout état de cause, et même si la SCI [11] conteste les frais de travaux de raccordement, elle ne s’acquitte plus de longue date des provisions pour charges courantes (pièce 22)

* le relevé du compte de la SCI [11] au 23 février 2025 comportant deux paiements supplémentaires intervenus les 31 décembre 2021 et 2022 pour 211 et 386 € (il s’agit en réalité de régularisations des charges en faveur de la SCI [11]) ; aucun appel de charges n’est payé et le solde s’élève alors à 32.095,45 €

* les appels de fonds pour 2024

Attendu en conséquence que les charges en litige ont été votées, approuvées et non contestées dans les délais alors que la [6] a eu connaissance de tous les PV en cause ; qu’il y a lieu dans ce cas de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pour 32.095,45 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur 26.922,39€ et capitalisation annuelle des intérêts de retard ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts, qu’il est de fait que la défaillance constante de la SCI [11] dans le règlement des provisions sur charges a pour effet de mettre le Syndicat en difficulté permanente de trésorerie et de faire peser sur l’autre copropriétaire le règlement de la totalité des charges ; que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est donc bien-fondé à solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 €

Attendu, sur la demande de report de paiement, subsidiairement de délais de paiement, formée par la SCI [11] qui indique dans ses écritures qu’elle a engagé une démarche de vente de son bien, dont le prix pourra solder les charges dues, que si elle produit 47 pièces à l’appui de son argumentaire principalement orienté vers les litiges antérieurs, elle ne produit aucune pièce comptable quant à sa situation financière actuelle d’une part, ni aucune pièce démontrant l’engagement d’une mise en vente du bien d’autre part, alors que l’instance a déjà duré deux années et demie (ni mandat de vente auprès d’une agence immobilière spécialisée dans les locaux commerciaux, ni diagnostics techniques propres à de tels locaux…) ; qu’il ne peut donc être fait droit à cette demande non étayée ;

Attendu que la SCI [11] succombe à titre principal ; qu’elle supportera donc les frais et dépens de l’instance ;

Qu’en outre, l’équité commande d’allouer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 ;

Attendu que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [10] [Adresse 13] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] 32.095,45 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur 26.922,39 € et capitalisation annuelle des intérêts de retard, au titre des charges impayées arrêtées au 23 février 2025 ;

CONDAMNE la SCI [10] [Adresse 13] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI [11] de sa demande de report ou délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI [11] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] 2.500 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SCI [11] aux frais et dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

La Greffière, Le Président,