Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 7 mai 2025, n° 25/00015

TJ Marseille 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur d'entretenir les locaux
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas contesté l'urgence des travaux et qu'ils étaient tenus de respecter leurs obligations contractuelles d'entretien des locaux.
Accepté
Droit à l'indemnité en cas de succès dans l'instance
La cour a jugé que la demande d'indemnité était justifiée, étant donné que la locataire a dû engager des frais pour obtenir l'exécution de ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 7 mai 2025, n° 25/00015
Numéro(s) :	25/00015
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène LABORDECatherine CARIOU
Cabinet(s) :	PLANTAVIN REINA ET ASSOCIESARNAULT SELASBRAUNSTEIN & ASSOCIES
Parties :	S.N.C. [ Adresse 5 ], S.C.I. VENDOME COMMERCES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 25/00015 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53IA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. GRANDE PHARMACIE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Hélène LABORDE de la SELAS DS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSES

S.C.I. VENDOME COMMERCES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan POLSKI de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Catherine CARIOU, avocat plaidant au barreau de Paris

S.N.C. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan POLSKI de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Catherine CARIOU, avocat plaidant au barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 25 juillet 2017 la SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] ont consenti à Mme [H] [B], avec faculté de substitution à la société Grande Pharmacie de [Localité 6], des locaux numérotés 3C30 situés au sein du centre commercial Bourse [Adresse 1].

Déplorant des fuites récurrentes au niveau de la toiture et des dégâts des eaux, la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6] a sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 7 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [G] [Z], au contradictoire de la société civile Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5].

Le président du tribunal a notamment également ordonné que 20% du montant des loyers soit séquestré jusqu’à la réalisation par les bailleresses des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, et dit que le montant séquestré sera libéré lorsque la société Grande Pharmacie de Marseille aura été indemnisée de son préjudice.

Par ordonnance du 29 septembre 2023, l’ordonnance de référé du 7 mai 2021 et les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à l'[Adresse 4].

L’expert a déposé un pré-rapport le 20 mai 2024.

Par assignation du 11 mars 2025, la SELAS Grande pharmacie de Marseille a fait attraire la SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*condamner solidairement la société civile Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] à réaliser la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport déposé le 20 mai 2024, dans les 6 mois de la signification de l’ordonnance à intervenir et au-delà de ce délai, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard,

*condamner solidairement la société civile Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] au paiement de la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Hélène Laborde dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 avril 2025, la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. Elle précise qu’en raison du délai de quatre mois de purge des autorisations en mairie, elle sollicite que les travaux soient réalisés à compter du 25 juillet 2025 et dans un délai de 6 mois et au-delà de ce délai, d’ordonner une astreinte de 5000 euros par jour de retard.

La SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5], en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de débouter la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il est établi que la SCCV Vendôme Commerces et la SNC [Adresse 5] d’une part et la société Grande Pharmacie de [Localité 6] d’autre part, sont liés par un bail commercial sur les locaux numérotés 3C30 situés au sein du centre commercial Bourse [Adresse 1].

Nommé dans le cadre d’opérations d’expertise ordonnées judiciairement et M. [G] [Z] a déposé un pré-rapport le 20 mai 2024 dans lequel il a constaté un certain nombre de désordres et exposé la nécessité d’effectuer des travaux provisoires à titre conservatoire, et a sollicité :

« A titre conservatoire :

Un devis des travaux provisoires sur la terrasse en dalles sur plot comprenant :La réfection des relevés d’étanchéité, La réfection du joint de dilatation pour colmater les fissures de l’étanchéité, Le remplacement des protections en tête des relevés autour de la jardinière Ouest, Reprise de l’étanchéité autour des gaines traversantes et câble électrique

Travaux de réparation des étanchéités :

un devis de réfection comprenant : la réfection de la jardinière au-dessus de la fuite 1 avec débouchage des entrées d’eaux pluviales)la réfection du chéneau au-dessus de la fuite 1 (avec débouchage des entrées d’eaux pluviales)le remplacement de la descente en acier qui traverse le murla réfection du chéneau au-dessus des fuites 2 et 3 (avec le débouchage des entrées d’eaux pluviales)la réfection du joint mastic défectueux sur la hauteur de la jardinière jusqu’à la toiture de la FNAC (en bout de chéneau) au-dessus des fuites 2 et 3la réfection de la couverture et de la jonction entre le relevé d’étanchéité et le bardage métallique au-dessus de la fuite 4un devis de réfection totale de la terrasse en dalles sur plots conformément aux DTU 43.5 et 43.1 (au-dessus des fuites 5 à 8) »

L’expert a également indiqué qu’à chaque épisode plusieurs importants, la pharmacie subit des infiltrations d’eau en 10 points distincts. Ces infiltrations engendrent des désordres décrits dans le pré-rapport. Enfin il a précisé que ces désordres sont dus à des défauts d’entretien et à la vétusté des étanchéités de l’ouvrage.

Dans un dire du 12 juillet 2024, les défenderesses ont indiqué avoir réalisé les travaux de nature à remédier aux fuites 1 à 7 et joint les justificatifs à savoir :

« – fuite 1 Robot = travaux réalisés par la société EMB13 en 2022 avec ci-joint la facture 00000721 d’un montant de 960 euros pour l’EP de la jardinière côté Est et la facture 00000765 d’un montant de 1960 euros en totalité pour l’EP de la jardinière Est ;

— fuite 2 et 3 = travaux réalisés par SOPREMA en 2024 avec ci-joint la commande 4100447719 + la facture n°24.63.3.6310 du 27/05/2024 pour les tests fumigène et la réparation de la toiture ainsi que le rapport d’intervention et photos ;

— fuite 4 = travaux réalisés par SOPREMA en 2024 avec ci-joint la commande 41004180000 pour la reprise de la terrasse gravillonnée côté Est + la facture Soprema 236336745 ;

— fuite 5-6-7 = rebouchage de 3 trous par EMB13 en 2022 avec ci-joint la facture 00000789 d’un montant de 800 euros ».

Les sociétés indiquaient également « qu’une entreprise a été retenue après le lancement d’un rapport d’appel d’offres en 2024, des travaux de réfection totale de la toiture étant prévus sur trois ans à partir de 2025 ; la zone concernant la Grande Pharmacie de [Localité 6] sera traitée à l’occasion de cette réfection avec un budget alloué d’environ 350 000 euros. »

La SELAS Grande Pharmacie de [Localité 6] a mandaté un commissaire de Justice pour faire réaliser des contrats les 17 et 24 septembre 2024 dont il résulte que des produits ont été endommagés par les infiltrations.

Il y a lieu de considérer que ces différents éléments caractérisent l’urgence d’ordonner les travaux, et ce d’autant plus qu’ils ne sont pas contestés par les défenderesses.

La SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] font valoir que le dossier d’autorisation de travaux sur un établissement recevant du public a été déposé en mairie le 25 mars 2025 et la déclaration préalable le 26 mars 2025. Elles justifient également que le bureau d’étude VEIP a été retenu pour superviser les travaux et qu’elles doivent accepter la proposition d’honoraires dès les délais de recours purgé pour la déclaration préalable de travaux.

Il est enfin produit un planning prévisionnel des travaux de réfection des étanchéités de la toiture, prévoyant une OPR et réception au mois de janvier 2026.

Ainsi, il n’est pas contesté que les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés dans leur totalité, qu’ils relèvent des obligations du bailleur de délivrance conforme et d’entretien. Si les sociétés défenderesses justifient que les travaux sont prévus et devraient être réalisés dans les mois à venir, il n’est pas contesté qu’ils n’ont pas encore été effectués, et ce alors même que le pré-rapport de l’expert date du 20 mai 2024 et que les déclarations préalables obligatoires en mairie n’ont été effectuées que les 25 et 26 mars 2025.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de travaux et d’ordonner à la société civile Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] de réaliser la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport déposé le 20 mai 2024, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter du 1er août 2025 et pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

La SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] sont condamnées in solidum à payer à la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens de la présente instance en référé, dont distraction au profit de M^e Hélène Laborde conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons à la SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] de réaliser la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport déposé le 20 mai 2024, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter du 1er août 2025 et pendant une durée de trois mois ;

Condamnons in solidum la SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] à payer à la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SCCV Vendome Commerces et la SNC [Adresse 5] aux dépens de l’instance en référé.

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SELAS Grande pharmacie de [Localité 6] dont distraction au profit de M^e Hélène Laborde conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT