N° RG 24/00073 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCT3

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 24/00073 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCT3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 26 FEVRIER 2026

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [S] [O]

de nationalité Française

né le 07 Avril 1952 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie KERLO, avocate au barreau de COLMAR

Madame [P] [G] [A] épouse [O]

de nationalité Française

née le 19 Juillet 1955 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie KERLO, avocate au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LE PETIT SYNDIC,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

S.A.S. […],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG plaidant et M^e Aude PRADIGNAC, avocate au barreau de COLMAR, postulante

S.A.S. […] [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG plaidant et M^e Aude PRADIGNAC, avocate au barreau de COLMAR, postulante

S.D.C. COPROPRIETE [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocate au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 02 décembre 2025.

JUGEMENT contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 26 février 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :

M^e Marie KERLO

M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS

M^e Aude PRADIGNAC

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation délivrée le 27 mars 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] ont attrait la SARL LE PETIT SYNDIC, syndic de la copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Colmar aux fins de la voir condamner à leur communiquer certains documents et d’obtenir des dommages et intérêts.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24-00073.

Par jugement avant-dire droit du 13 septembre 2024, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience du 26 novembre 2024.

Par assignation délivrée le 12 juin 2025, Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] ont attrait la société […] devant le tribunal judiciaire de Colmar aux fins de la voir condamner à leur communiquer certains documents et d’obtenir des dommages et intérêts.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25-00107.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le Tribunal a ordonné la jonction des deux procédures.

Par ordonnance du 17 mai 2024, Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar a désigné la SELARL […] prise en la personne de Maître [J] [M] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7].

Par ordonnance du 8 janvier 2025, sa mission a été prolongée du 17 novembre 2024 au 16 mai 2025.

Après remises, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] ont repris oralement les termes de leurs conclusions récapitulatives n°3 pour demander au Tribunal de :

Condamner in solidum la SARL LE PETIT SYNDIC et la SAS […] à leur communiquer le le décompte des charges communes de la copropriété pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’une attestation d’assurance responsabilité civile de la copropriété pour les année 2024 et 2025, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard et par document à compter de la signification du jugement ;

Réserver leur droit à liquider l’astreinte ;

Condamner la SARL LE PETIT SYNDIC à leur payer la somme de 5 001 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil ;

Condamner in solidum la SARL LE PETIT SYNDIC et la SAS […] aux dépens ;

Condamner in solidum la SARL LE PETIT SYNDIC et la SAS FOINCIA à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils sont copropriétaires bailleurs au sein d’une copropriété sise [Adresse 7], laquelle a pour syndic de copropriété la SARL LE PETIT SYNDIC. Ils expliquent que depuis plusieurs mois, le syndic a en réalité arrêté la gestion et qu’il a exprimé son souhait d’arrêter son activité de syndic à compter du 31 décembre 2023.

Ils expliquent que du fait de l’inaction du syndic, ils sont dans l’incapacité d’établir et d’adresser à leur locataire un décompte de charges pour l’année 2023, qu’ils ne savent pas si la copropriété est encore assurée et si les factures d’eau, d’électricité et d’entretien des espaces verts ont été payés.

Ils ajoutent que le syndic n’a pas réagi depuis le mois de juin 2023 à un problème signalé au niveau des interphones de la copropriété en dépit de 7 relances à ce sujet, ce qui les a contraints à devoir procéder eux-mêmes aux réparations en mandatant une entreprise.

Ils en déduisent que les manquements contractuels du syndic préjudicient à la conservation de la copropriété et leur cause personnellement un préjudice.

La SARL LE PETIT SYNDIC a repris oralement ses conclusions récapitulatives numéro 3 du 28 novembre 2025 et demande notamment de :

— Débouter Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] de leurs demandes,

— De les condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que son mandat s’est terminé le 31 décembre 2023, que la SAS […] a été syndic du 1er janvier 2024 au 17 mai 2024, que Maître [M], en qualité d’administrateur provisoire a assuré les fonctions de syndic du 17 mai 2024 au 16 mai 2025 et que le 7 mai 2025 la société AGENCE RELAIS IMMO GESTION a été désignée en qualité de syndic.

Elle précise que s’il est incontestable que le syndic a une obligation de transmission de certains documents aux copropriétaires, cette obligation ne peut lui être imputée :

— dans la mesure où les documents ont été sollicité après l’entrée en fonction de la SAS […] le 1er janvier 2024,

— dans la mesure où les documents sollicités portent sur une période postérieure au mandat de la SARL LE PETIT SYNDIC.

Sur la demande de dommages-intérêts elle expose que les demandeurs ne sont pas personnellement liés contractuellement à la SARL LE PETIT SYNDIC si bien que les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil ne sont pas applicables à l’espèce.

La société […] a repris oralement ses écritures du 17 novembre 2025 et demande de :

— déclarer irrecevable la demande de communication de pièces formulée à son encontre,

— déclarer irrecevable la demande de dommages intérêts formulée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil,

— subsidiairement de débouter Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] de l’intégralité de leurs demandes,

— de les condamner solidairement ou au besoin in solidume aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions d el’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que son mandat a débuté le 15 janvier 2024 et a cessé le 17 mai 2024 et qu’elle s’est mise à disposition de l’administrateur judiciaire pour lui permettre d’assurer sa mission.

Elle expose qu’elle ne dispose plus de la qualité à subir les prétentions formulées par les demandeurs dès lors qu’elle n’est plus syndic.

Subsidiairement elle expose qu’elle a remis les archives à l’administrateur judiciaire début 2025.

Elle fait également valoir que les demandeurs, s’ils sont co-propriétaires au sein de l’immeuble, n’en demeurent pas moins des tiers au contrat de syndic et n’ont pas qualité a solliciter l’octroi de dommages-intérêts.

MOTIFS

1) Sur la demande de communication de pièces

Attendu qu’aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«  En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts." ;

Que l’action formées contre les défendeurs est donc recevable ;

Attendu qu’il ressort de l’annexe 7 de la SARL le PETIT SYNDIC que divers documents ont été transmis par cette dernière, le 15 janvier 2024, à la SAS […] ;

Que ne figurent pas sur cette liste les pièces sollicitées par les demandeurs dans la mesure où la mission de la SARL LE PETIT SYNDIC a pris fin le 31 décembre 2023 et que les documents sollicités portent sur une période postérieure à la mission de cette dernière ou devaient être établis postérieurement au 31 décembre 2023 (pour ce qui concerne le décompte des charges 2023) ;

Attendu également que la liquidation amiable de la SARL LE PETIT SYNDIC a été clôturée le 30 juin 2024 (annexe n°8 des pièces de la SARL LE PETIT SYNDIC) ;

Qu’il en résulte que la SARL LE PETIT SYNDIC n’est plus en fonction et qu’elle ne peut plus délivrer de copies au nom du syndicat ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande de transmission de pièces formée contre la SARL LE PETIT SYNDIC ;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats par la société […] que ses archives ont été remises à la SELARL […] prise en la personne de Maître [J] [M] en début de l’année 2025 (selon échanges de courriels versés aux débats) ;

Que la société […] n’est plus syndic depuis le 17 mai 2024 ; que n’étant plus en fonction elle ne peut plus délivrer de copies au nom du syndicat ;

Qu’il n’est démontré aucun refus de transmettre les pièces au nouveau syndic ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter les demandes formées contre la société […] ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

Attendu que le syndic, représentant du syndicat, n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, dont il n’est pas mandataire ;

Qu’il ne peut être responsable à l’égard de chaque co-propriétaire sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter les demandes de ce chef ;

Sur les autres demandes

Attendu que Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] succombent ;

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] à payer à la SARL LE PETIT SYNDIC la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] à payer à la société […] la somme de 450 euros au titre des dispositions d el’article 700 du Code de procédure civile,

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] aux entiers dépens ;

Qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’action formée contre la SARL LE PETIT SYNDIC et contre la société […],

Déboute Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] épouse [O] à payer à la SARL LE PETIT SYNDIC la somme de 450 € (quatre cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] à payer à la société […] la somme de 450 € (quatre cent cinquante euros) au titre des dispositions d el’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [R] [O] et Madame [P] [A] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 26 février 2026, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président