N° RG 25/00286 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IFT2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 17 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LES PIERRES BISES

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 338 758 915

Représenté par son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent GIMALAC, avocat au barreau de GRASSE, plaidant et par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DÉFENDEURS :

S.C.I. DAVMEL

Immatriculée au RCS d'[Localité 5], sous le numéro 791 985 468

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN

Maître [J] [R], notaire associé de la SCP Carole BALER-TREFEU – [J] [R], désignéd ci-après

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] [Adresse 4]

S.C.P. CAROLE ABLER-TREFEU – [J] [R]

identifiée sous le numéro CRPCEN 27004

dont le siège social est sis [Adresse 6] [Adresse 3]

Représentés par M^e Laurent SPAGNOL, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 19 novembre 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

N° RG 25/00286 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IFT2 – ordonnance du 17 décembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 juillet 2023, la SCI LES PIERRES BISES a consenti à la SCI DAVMEL un bail commercial pour un ensemble immobilier à usage industriel situé à [Adresse 7], au loyer annuel initial de 126 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte authentique du 30 avril 2024, la SCI LES PIERRES BISES a vendu ledit ensemble immobilier à la SCI DAVMEL moyennant la somme de 1 440 000 euros.

Les parties ont conclu un protocole d’accord stipulant que la SCI LES PIERRES BISES devra rembourser à la SCI DAVMEL la somme de 63 000 euros au titre des loyers perçus dans le cadre du bail commercial du 27 juillet 2023 par compensation sur le prix de vente, de sorte que la somme restante à verser est de 1 379 000 euros.

En outre, la SCI LES PIERRES BISES devra procéder au désamiantage du site dans la zone de 200m² indiqué dans l’étude de l’APAVE du 13 mars 2024 et à la remise en état du terrain dans un délai de deux mois suivant la vente. Pour garantir l’exécution de son obligation, la somme de 100 000 euros a été séquestrée par prélèvement sur le prix de vente entre les mains de Me [J] [R], notaire instrumentaire.

Dans un rapport du 19 juin 2024, l’APAVE a conclu qu’au jour de sa visite, aucun résidu en surface de matériaux contenant de l’amiante sur le périmètre indiqué dans le protocole n’a été détecté.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 novembre 2024, la SCI LES PIERRES BISES a mis en demeure le notaire de la SCI DAVMEL de libérer les fonds séquestrés, demande réitérée le 17 février 2025.

Se plaignant que la mainlevée n’est pas intervenue, par actes du 3 juillet 2025, la SCI LES PIERRES BISES a fait assigner la SCI DAVMEL, Me [J] [R] et la SCP CAROLE ABLER TREFEU – [J] [R] devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 18 novembre 2025, elle lui demande de :

A titre principal,

— la recevoir en son action et la déclarer bien fondée ;

— rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles ;

— constater que les conditions de libération de la consignation telles que stipulées dans l’acte de vente et le protocole annexé sont réunies ;

— ordonner la libération immédiate de la somme de 100 000 euros séquestrée entre les mains de Me [J] [R] à son profit ;

— condamner la SCI DAVMEL a lui payer, à titre provisoire, la somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice du fait du blocage abusif ;

— condamner la SCI DAVMEL a lui payer, à titre provisoire, la somme de 11 275 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ou, subsidiairement, la somme de 3 696,72 euros ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e GIMALAC, avocat au barreau de Grasse, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros, ou tout autre somme que le tribunal estimera juste, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

Elle fait valoir que :

— le juge des référés est compétent pour ordonner la mainlevée d’un séquestre conventionnel sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile lorsque le blocage constitue un trouble manifestement illicite ;

Sur la demande de mainlevée du séquestre,

— comme l’indique le rapport de l’APAVE du 19 juin 2024, elle a satisfait à son obligation de dépollution dans le délai imparti justifiant la mainlevée du séquestre, aucune contestation sérieuse ne justifiant la rétention des fonds ;

— ni le protocole, ni l’acte de vente, ne prévoient d’obligation de dépollution générale, mais le traitement des matériaux amiantés localisés sur la zone de 200 m² identifiée dans le rapport de l’APAVE du 13 mars 2024 ;

— le constat unilatéral produit par la SCI DAVMEL ne saurait constituer une contestation sérieuse et ne saurait renverser les conclusions du rapport de l’APAVE du 19 juin 2024, dès lors que le commissaire de justice ne fait que constater la présence de matériaux, sans éclairer sur leur nature ou leur date d’enfouissement ;

— les articles L541-1-1 et suivants du Code de l’environnement, outre qu’ils ne s’appliquent pas en l’espèce, ne permettent pas de justifier le maintien du séquestre ;

— le blocage injustifié des fonds par l’acquéreur lui cause nécessairement un préjudice financier qu’il convient d’indemniser sur le fondement des articles 1240 du Code civil et 835 du Code de procédure civile par l’octroi d’une provision d’un montant de 5 000 euros ;

— le maintien abusif des sommes séquestrées par le séquestre engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Sur la demande de provision au titre de la taxe foncière pour l’année 2024,

— si l’acte de vente règle la répartition de la taxe foncière pour la période du 30 avril au 31 décembre 2024, la SCI DAVMEL reste redevable de la charge supportée au titre de sa période d’occupation antérieure, et dès lors, elle est sans contestation redevable de la taxe foncière, justifiant que lui soit octroyé une provision d’un montant de 11 275 euros outre les intérêts au taux légal ;

— le virement invoqué d’un montant de 7 578,28 euros laisse subsister une somme non sérieusement contestable d’un montant de 3 696,72 euros, ;

Sur la demande d’expertise,

— en cas de rejet de ses demandes principales, une expertise judiciaire devra être ordonnée pour vérifier l’état environnemental du terrain, dont le coût sera supporté par l’acquéreur qui conteste la bonne réalisation des travaux ;

Sur les demandes reconventionnelles,

— les travaux de remise en état réalisés par l’acquéreur pour un montant de 38 850 euros l’ont été plus d’un an après la vente, sans constat contradictoire préalable et sans que l’on puisse déterminer les matériaux évacués, rendant la demande de provision sérieusement contestable.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 octobre 2025, Me [J] [R] et la SCP CAROLE ABLER TREFEU – [J] [R] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— se déclarer incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de mainlevée du séquestre et renvoyer la SCI LES PIERRES BISES à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire statuant au fond ;

— débouter la SCI LES PIERRES BISES de ses demandes de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles à son encontre ;

— statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire,

— leur décerner acte qu’elles formulent des protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire, à charge pour la SCI LES PIERRE BISES de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert dont elle sollicité la désignation ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI LES PIERRES BISES aux entiers dépens ;

— condamner la SCI LES PIERRES BISES à leur payer la somme de 800 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— les demandes de la SCI LES PIERRES BISES étant sérieusement contestables, le juge des référés est incompétent ;

— dès lors que, comme l’indique l’article 1956 du Code civil, la contestation n’est pas tranchée en l’absence de décision du juge du fond, elles ne peuvent lever le séquestre et leur responsabilité ne saurait être engagée.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 18 novembre 2025, la SCI DAVMEL demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses sur l’ensemble des demandes de la SCI LES PIERRES BISES ;

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI LES PIERRES BISES de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI LES PIERRES BISES à lui payer, à titre provisoire, la somme de 38 850 euros ;

— condamner la SCI LES PIERRES BISES à lui payer, à titre provisoire, la somme de 38 850 euros pour non respect des obligations stipulées au contrat de bail commercial ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI LES PIERRES BISES aux entiers dépens ;

— condamner la SCI LES PIERRES BISES à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

Sur la demande de mainlevée du séquestre,

— il échappe à la compétence du juge des référés, en raison de leur caractère sérieusement contestable, de statuer sur des demandes fondées sur les articles 1956 et 1960 du Code civil ;

— c’est parce que la SCI LES PIERRES BISES, pour satisfaire à son obligation d’évacuation des déchets sous astreinte stipulée au bail du 27 juillet 2023, les a enfouis, que l’acte de vente prévoit qu’elle s’engage à intervenir sur le bien vendu afin d’affouiller le sol et d’en retirer les matériaux amiantés ;

— l’obligation de dépollution ne consistait donc pas seulement en le retrait du conduit en amiante repéré par la société APAVE mais en le fait d’affouiller le sol afin de procéder à l’élimination des déchets présents sur le terrain et enfouis ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 février 2025 faisant état de la présence de nombreux déchets, la SCI LES PIERRES BISES n’a pas satisfait à son obligation justifiant le blocage des fonds séquestrés ;

— les éléments enfouis par la SCI LES PIERRES BISES constituant des déchets au sens de l’article L541-1-1 du Code de l’environnement, ils doivent être évacués au titre de l’obligation de dépollution ;

— les interprétations divergentes des parties constituent nécessaire une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés ;

Sur les demandes de provision,

— la SCI LES PIERRES BISES, défaillante, devra lui rembourser les sommes engagées pour l’enlèvement des matériaux ;

— conformément aux stipulations du bail commercial, elle lui est redevable d’une somme de 38 850 euros en raison de 259 jours de retard dans l’exécution de son obligation de dépollution ;

Sur les demandes de provision de la SCI LES PIERRES BISES,

— en l’absence de démonstration du préjudice, la demande ne pourra être que rejetée ;

— conformément à l’acte de vente, elle n’est redevable que de la taxe foncière pour la période du 30 avril au 31 décembre 2024, ce dont elle s’est acquittée auprès de Me [J] [R] ;

Sur la demande subsidiaire d’expertise,

— la SCI LES PIERRES BISES ne démontre pas l’existence d’un motif légitime avant tout procès que soit ordonné une expertise judiciaire.

MOTIVATION

Sur l’exception d’incompétence

Me [J] [R] et la SCP CAROLE ABLER TREFEU – [J] [R] font valoir que la demande de mainlevée du séquestre se heurte à des contestations sérieuses et que dès lors, le juge des référés n’est pas compétent pour en connaître, au profit du tribunal judiciaire statuant au fond.

Cependant, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, qui peut dès lors s’analyser comme une défense au fond.

Les moyens soulevés par Me [J] [R] et la SCP CAROLE ABLER TREFEU – [J] [R] doivent donc être examinés au fond, sans qu’il y ait de statuer sur une exception d’incompétence.

Sur la demande de mainlevée du séquestre

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1956 du Code civil, « le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir ».

Enfin, l’article 1960 du même Code dispose que : « le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime ».

Selon le protocole d’accord régularisé entre les parties, la SCI LES PIERRES BISES s’est engagée, dans les deux mois suivant la signature de la vente, à « réaliser à ses frais exclusifs le désamiantage du site dans la limite du périmètre défini défini par l’étude réalisée par la société APAVE, à savoir :

Affouillement du sol afin de repérer l’ensemble des tuyaux amiantés ayant pu être enfouis dans le sol sur une surface de deux cent mètres (200m²) autour du point révélé par l’étude.

Évacuer et traiter à ses frais lesdits matériaux amiantés.

Remettre en état primitif, au besoin en étalant de la terre dite végétale sur le site affouillée. »

L’obligation, reprise dans l’acte de vente, a été assortie d’un séquestre conventionnel d’un montant de 100 000 euros prélevé sur le prix de vente.

Ainsi, l’acte de vente stipule que la SCI LES PIERRES BISES s’est engagée, sous garantie de la somme de 100 000 euros séquestrée, à « retirer l’ensemble des matériaux amiantés présents dans la terre de remblayage » qui « ont pu être révélés par le rapport de la société APAVE ».

Il ressort de ces éléments que, sans ambiguïté, l’obligation garantie par le séquestre de la somme de 100 000 euros prélevée sur le prix de vente se limite à l’évacuation des déchets amiantés dans la zone de 200m² indiquée dans le rapport de l’APAVE du 13 mars 2024.

Dans un rapport ultérieur du 19 juin 2024, l’APAVE a conclu à l’absence de déchets amiantés dans le périmètre concerné.

La SCI DAVMEL produit, au soutien de sa demande de rejet de la mainlevée des fonds séquestrés, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 février 2025 dans lequel il est fait état de la présence, dans la terre excavée, de fragments d’enrobé, de fragments de béton, de fragments de tuyau en PVC et d’une pièce de bois.

Or, aucun des éléments relevés par le commissaire de justice instrumentaire ne pouvant être considéré comme un matériaux amianté, force est de constater que la SCI LES PIERRES BISES a satisfait à son obligation.

Dès lors, la mainlevée du séquestre sera ordonnée.

Sur les demandes de provision de la SCI LES PIERRES BISES

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande de provision au titre de la taxe foncière

L’acte de vente du 30 avril 2024 stipule que « le VENDEUR déclare être à jour des mises à recouvrement de la taxe foncière. Conventionnellement, l’acquéreur remboursera à l’édition du rôle de l’impôt au VENDEUR la quote-part de la taxe foncière allant de ce jour au 31 décembre 2024 ».

Dès lors, la SCI LES PIERRES BISES n’est fondée qu’à solliciter le paiement de la quote-part de la taxe foncière allant du 30 avril au 31 décembre 2024.

La SCI DAVMEL verse aux débats la preuve du paiement à Me [J] [R], à sa demande, de la somme de 7 578,28 euros au titre de la taxe foncière pour la période sus-indiquée.

La demande de provision sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre du préjudice financier

La SCI LES PIERRES BISES fait valoir que la rétention abusive de la somme séquestrée en raison des refus répétés et injustifiés de la SCI DAVMEL l’a empêché d’en jouir, ce qui lui cause nécessairement un préjudice financier.

Or, si le refus d’une partie de faire droit à la levée du séquestre alors que l’obligation de l’autre partie a été satisfaite peut revêtir un caractère abusif et causer un préjudice, en l’espèce, aucun élément ne permet d’établir une mauvaise foi de la part de la SCI DAVMEL ou son intention de nuire, de sorte que la demande de provision est sérieusement contestable.

Elle sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de provision de la SCI DAVMEL

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail commercial du 27 juillet 2023 stipule que « les locaux ne sont pas totalement libres à l’exploitation et les parties ont convenues que l’évacuation des encombrants garnissant actuellement les locaux sera effectuée par les soins du bailleur au plus tard le 1er août 2023 pour l’intérieur et au plus tard le 16 août pour les déchets extérieurs ». Cette obligation a été assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard.

Le même acte stipule que « le bailleur doit supporter le coût de l’élimination des déchets, qu’ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires, pouvant le cas échéant se trouver sur les lieux loués ». En outre, il est précisé qu’est un déchet, conformément aux dispositions de l’article L541-1-1 du Code de l’environnement, « toute substance ou objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le détenteur se défait ou dont il a l’intention ou l’obligation de se défaire ». Enfin, il est précisé que sont exclus les sols non excavés, y compris les sols pollués non excavés, et que les terres prennent un statut de déchet dès qu’elles sont extraites du site de leur excavation.

La SCI DAVMEL produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 février 2025 dans lequel il est fait état de la présence, dans la terre excavée, de fragments d’enrobé, de fragments de béton, de fragments de tuyau en PVC et d’une pièce de bois.

Dès lors que les seuls éléments retrouvés par la SCI DAVMEL sont issus de terres excavées, il est sérieusement contestable que la SCI LES PIERRES BISES a manqué à son obligation.

Les demandes de provision au titre de l’astreinte et du remboursement des frais exposés pour la remise en état seront rejetées.

Sur les frais du procès

La SCI DAVMEL, qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre tenue de payer à la SCI LES PIERRES BISES la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire,

ORDONNE la mainlevée de la somme séquestrée au titre du protocole d’accord et de l’acte de vente du 30 avril 2024  ;

ORDONNE à Me [J] [R], notaire au sein de la SCP CAROLE ABLER-TREFEU – [J] [R], de verser à la SCI LES PIERRES BISES la somme séquestrée d’un montant de 100 000 euros ;

REJETTE les demandes de provision de la SCI LES PIERRES BISES ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de provision de la SCI DAVMEL ;

CONDAMNE la SCI DAVMEL aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI DAVMEL à payer à la SCI LES PIERRES BISES la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier La présidente