TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [W] [V]; Me.Arnault GROGNARD; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03226 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUB

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris, toque P0500

DÉFENDEURS

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 2]

Association ARIANE FALRET, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant ès qualité de curatrice de M.[X] [U]

représentés par Me.Arnault GROGNARD, avocat au barreau de Paris , toque E.1281 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2025-016221 du 04/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03226 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUB

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 25 juillet 2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [W] [V] et M. [X] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]

M. [X] [U] a été placé sous curatelle renforcée pour 5 ans par jugement du 26 septembre 2023, avec désignation de l’association Ariane FALRET en qualité de curatrice.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 5 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [W] [V] et M. [X] [U] pour paiement d’un arriéré de 5212, 16 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 26 mars 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné en référé Mme [W] [V] et M. [X] [U] assisté par l’association Ariane FALRET devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein droit du bail au 5 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [X] [U] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner provisionnellement et in solidum Mme [W] [V] et M. [X] [U] au paiement de la somme de 7330, 43 € au titre des arriérés locatifs , avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

— condamner provisionnellement et in solidum Mme [W] [V] et M. [X] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— rejeter toute demande de délai ou l’assujetir au respect des échéances,

— condamner in solidum Mme [W] [V] et M. [X] [U] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

***

Dans ses conclusions en défense, M. [X] [U] demande :

— le débouté du bailleur,

— un moratoire d’un an pour apurer la dette locative,

— la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette durée,

— le débouter du bailleur pour sa demande de frais irrépétibles,

Laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 27 mars 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH s’est référé à ses écritures en actualisant sa dette à la baisse à 14.161, 87 € au 6 octobre 2025.

Le conseil de M. [X] [U] a fait part de l’absence de ressources de M. [X] [U], qui a affectué une demande pour l’ASPA, escomptant une régularisation rétroactive en l’absence de justificatifs de situation actuelle de Mme [W] [V]. Elle a précisé que le montant réclamé contenait des surloyers calculés forfaitairement dans l’attente des ressources du loactaire. Il sollicite une condamnation en deniers ou quittance et demande de ne pas actualiser la créance du fait des surloyers calculés forfaitairement.

Mme [W] [V], régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 6 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en sa demande, l’assignation du 26 mars 2025 ayant de plus été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.

II. Sur la résiliation du bail :

Un commandement de payer en date du 5 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les stipulations légales a été délivré à Mme [W] [V] et M. [X] [U] pour paiement de la somme en principal de 5212, 16 € sous un délai de deux mois.

Il ressort des pièces fournies aux débats que cet acte était resté sans suite au 6 janvier 2025.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 6 janvier 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [W] [V] et M. [X] [U] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2025, ce qui constitue un trouble illicite passible de l’intervention du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, Mme [W] [V] et M. [X] [U] n’avaient pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de octobre 2025 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Il est donc impossible au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis juillet 2024. Ainsi, il n’apparait pas que les locataires soient en situation de régler la dette locative tout en maintenant le loyer courant.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [X] [U] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [W] [V] et M. [X] [U], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Compte tenu de la situation de santé et de sauvegarde de justice de M. [X] [U], outre ses difficultés du rappel de ses allocations de l’ASPA, il convient toutefois d’ accorder aux locataire un délai de six mois pour quitter les lieux conformément à l’article L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en délibéré, que Mme [W] [V] et M. [X] [U] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 14161, 87 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 6 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Ce solde locatif contient toutefois neuf échéances sans commune mesure avec le loyer habituel des locataires, calculées légalement sur la base du surloyer forfaitaire, la dernière étant fixée à 2931, 11 €.

Il ressort toutefois du décompte produit aux débats qu’il a été manifestement soustrait de la somme de ces loyers affectés du SLS un montant correspondant à la somme de loyers courants sans SLS ( ?) sur la même période, soit un montant total qui, ajouté au montant réclamé dans l’assignation de 7330, 43 €, aboutit à la somme actualisée de 14161, 87 €.

Il résulte de ces textes que la somme de 14161, 87 € réclamée repose sur une base fondée et régulière à la date de l’audience, même si cette créance est appelée à être révisée selon les termes du même article, dès que Mme [W] [V] et M. [X] [U] auront communiqué leurs justificatifs de ressources et charges pour l’année 2024.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner solidairement Mme [W] [V] et M. [X] [U] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 14161, 87 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 pour la somme de 5212, 86 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu de cette situation, il convient de faire droit à la demande de moratoire de un an formulée par M. [X] [U] (Mme [W] [V], non comparante, n’étant pas concernée) qui lui permettra, après production des justificatifs, d’attendre la liquidation de sa véritable créance

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 6 janvier 2025, jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé avec en sus les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner solidairement Mme [W] [V] et M. [X] [U] au paiement provisionnel de celle-ci à CDC HABITAT.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [W] [V] et M. [X] [U], partie succombante, aux dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [W] [V] et M. [X] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 6 janvier 2025 par l’effet de la clause résolutoire la résiliation du bail du 25 juillet 2019 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

CONDAMNE solidairement Mme [W] [V] et M. [X] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 14161, 87 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 pour la somme de 5212, 86 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT que M. [X] [U] pourra se libérer desdites sommes à l’issue d’un délai de un (1) an à compter de la signification de la présente décision;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge

DIT qu’à l’expiration de ce délai, la dette sera immédiatement exigible;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [X] [U] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

ACCORDE un délai de six mois à Mme [W] [V] et M. [X] [U] pour quitter les lieux sans préjudice des délai légaux,

CONDAMNE Mme [W] [V] et M. [X] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 15 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [W] [V] et M. [X] [U] aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer,

CONDAMNE Mme [W] [V] et M. [X] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03226 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUB