TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00070 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RX

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

1er JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [F] [U]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 1er JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [I] [E], non comparante représentée par Madame [N] [Z], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [U]

née le 1er juillet 1999 à CHERBOURG (MANCHE)

demeurant 20 Le Pérouzel – 50190 FEUGERES

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 05 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [T] [B]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2020, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à Madame [F] [U] un local à usage d’habitation situé 53 rue Jean-Baptiste PASTUREL à PERIERS.

La locataire a délivré congés au bailleur par courrier en date du 5 décembre 2023, les clés du logement ont été restituées le 13 février 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024 également.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 26 décembre 2024, MANCHE HABITAT a mis en demeure Madame [F] [U] de régler une somme de 3721, 51 euros au titre de réparations locatives et de l’arriéré de loyers et charges échus. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 21 février 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [F] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 3721, 51 euros au titre des réparations locatives et frais de procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ainsi que de l’arriéré de loyers et charges échus, à la date du 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner Madame [F] [U] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 5 mai 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [Z] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Madame [F] [U], n’était pas présente ni représentée et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 16 novembre 2020,

— le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 11 mars 2024,

— les barèmes de réparations locatives 2020 et 2024,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 3 369, 46 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 6 653, 43 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans et 3 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :

— dans la cuisine : traces de colle sur les fenêtres, meuble sous évier présentant des trous, ;

— dans la cage d’escalier : des traces de passage ;

— dans le cellier du garage : mur brut en état d’usage, plafond en état d’usage sous toiture, porte annexe en état d’usage, sol brut en état d’usage ;

— dans la chambre 1 : mur tapissé en état d’usage ;

— dans la chambre 3 : mur tapissé en état d’usage avec déchirures sur un pan ;

— dans le dégagement : traces de colle sur la porte d’entrée ;

— hors pièces : boite aux lettres et clôture en état d’usage ;

— dans le rangement : mur peint défraîchi, peinture boiserie, plafond et plinthes en état d’usage ;

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans le dégagement : vitre présentant des adhésifs, murs tapissés en mauvais état, plafond en mauvais état ;

— dans le salon : peinture de la porte et boiserie en mauvais état, sol en PVC présentant des accrocs, papier peint présentant des défauts, plafond présentant des traces d’adhésifs, fenêtres présentant des traces d’adhésifs ;

— dans la cuisine : peinture de la porte en état d’usage, murs présentant des trous de cheville et des défauts de peinture, interrupteurs présentant des traces de peinture, joints jaunis, sol en PVC présentant des traces et défauts de collage, bouchon mal fixé, baguettes électriques peintes ;

— dans les toilettes : peinture porte en état d’usage, peinture boiseries et plafond en état d’usage ;

— dans l’escalier : murs tapissés en état d’usage ;

— dans la chambre 1 : peinture boiseries en mauvais état, peinture plafond en mauvais état, prise électrique mal fixée, tâches de colle sur interrupteur, placard dont les murs sont hors d’usage ;

— dans la chambre 2 : peinture de la porte en état d’usage, murs en mauvais état, volet mal fixé à son support, bagette électrique peinte ;

— dans la chambre 3 : porte dont la peinture est en état d’usage, peinture boiseries en état d’usage, murs peints en mauvais état, traces de colle sur le radiateur, interrupteur encrassé ;

— dans la salle de bain : porte dont la peinture est en état d’usage, peinture boiserie encrassée, trous de cheville dans les murs, murs peint en état d’usage, lavabo dont le système de vidage est défaillant, interrupteur encrassé, prise électrique mal fixée ;

— dans le garage : portes et murs peint en mauvais état ;

— dans le jardin et la courette : gazon non tondu et reste envahi de mauvaises herbes et non entretenu, portillons encrassés.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge de la locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire et les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2020 et de 2024 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT:

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité

Prix unitaire alloué

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Réfection peinture boiserie chambre 1, 2 et 3

0%

24 euros

287, 46 euros selon facture

18

302, 40 euros

287, 46 euros

Refixation prise de courant chambre 1 et salle d’eau

0%

12, 14 euros

13, 55 euros selon facture

2 selon facture, 3 sollicité

36, 42 euros

13, 55 euros

Remplacement papier peint chambre 2 et séjour

30%

21, 34 euros

1105, 40 euros selon facture

57

851, 47 euros

773, 78 euros

Forfait déplacement menuisier chambre 2

0%

49, 70 euros

57, 04 euros selon facture

1

49, 70 euros

49, 70 euros

Refixation volet chambre 2

0%

37, 24 euros

34, 22 euros selon facture

1

37, 24 euros

34, 22 euros

Réfection en peinture plafond cuisine

30%

24 euros

193, 93 euros selon facture

10

168 euros

135, 75 euros

Indemnité pour déchirure revêtement plastique cuisine

0%

44, 85 euros

42, 57 euros selon barème 2020

1

44, 85 euros

42, 57 euros

Remplacement bouchon évier cuisine

0%

18, 17 euros

15, 30 euros selon facture

1

18, 17 euros

15, 30 euros

Réfection peinture boiserie séjour

30%

24 euros

73 euros selon facture

8

134, 40 euros

51, 10 euros

Indemnité pour déchirure peinture boiserie salle d’eau

0%

21, 34 euros

20, 76 euros selon barème 2020

1

21, 34 euros

20, 76 euros

Remplacement système vidage lavabo

0%

55, 61 euros

71, 41 euros selon facture

1

55, 61 euros

55, 61 euros

Indemnité déchirure murs peint WC

0%

21, 34 euros

20, 76 euros selon barème 2020

1

21, 34 euros

20, 76 euros

Remplacement papier peint dégagement et escalier

30%

21, 34 euros

924, 16 euros selon facture

45

672, 21 euros

646, 91 euros

Réfection peinture plafond dégagement

30%

24 euros

96, 96 euros selon facture

5

84 euros

67, 87 euros

Remplacement de clés manquantes

0%

10, 60 euros

6, 33 euros selon barème 2020

2

21, 20 euros

12, 66 euros

Nettoyage du portillon

0%

21, 66 euros

19, 85 euros selon facture

1

21, 66 euros

19, 85 euros

Désherbage

0%

91, 83 euros

71, 78 euros selon facture

1

91, 83 euros

71, 78 euros

Tonte de la pelouse

0%

111, 29 euros

96, 34 euros selon facture

1

111, 29 euros

96, 34 euros

Déplacement entrerpise de nettoyage

0%

35, 20 euros

42, 19 euros selon facture JBS

1

35, 20 euros

35, 20 euros

Taille des haies

0%

14, 20 euros

20, 77 euros selon facture

11

156, 20 euros

156, 20 euros

Nettoyage complet du logement

0%

162, 45 euros

148, 91 euros selon facture JBS

1

162, 45 euros

148, 91 euros

Forfait déplacement paysagiste

0%

47, 53 euros

31, 48 euros selon facture

1

47, 53 euros

31, 48 euros

Les demandes se rapportant aux barèmes et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2020, seul contradictoire entre les parties, compte tenu de l’absence du débiteur lors du constat d’huissier valant état des lieux de sortie.

Les demandes présentées au titre de la fourniture et de la pose de moulure PVC dans la chambre 2 et dans le séjour, ainsi que l’intervention de l’électricien à ce titre ne seront pas retenues en l’absence de nécessité de remplacer ces éléments, l’état des lieux de sortie ne mentionnant que la présence de traces de peinture sur ces équipement, ce qui ne nécessite pas en soi un remplacement.

Il en sera de même s’agissant des demandes formulées au titre de l’indemnité pour choc sur convecteur ou panneau rayonnant salle de séjour, dont les mentions figurant à l’état des lieux de sortie ne portent aucune trace.

Par conséquent, Madame [F] [U] est redevable de la somme de 2 787, 76 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l’établissement d’un état des lieux amiable est impossible.

En l’espèce, si le bailleur indique que la locataire a été avisée de la tenue d’un état des lieux par commissaire de justice mais n’a pas retiré le pli recommandé, il résulte pourtant de la procédure que MANCHE HABITAT n’a pas mis en demeure la locataire de procéder amiablement avant de faire procéder par commissaire de justice alors que le bailleur disposait de la nouvelle adresse de son ancienne locataire.

Par suite, les frais d’état des lieux de sortie ne seront pas mis à la charge de la défenderesse et les demandes présentées en ce sens par le bailleur rejetées.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 2 787, 76 euros au titre des réparations locatives.

MANCHE HABITAT sollicite également le paiement d’une somme de 540, 44 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus avant le départ de la locataire, correspondant à l’échéance de décembre 2023 et de janvier 2024 attesté par factures adressées à Madame [F] [U] et par décompte actualisé à la date du 5 février 2025.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 337, 10 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 2 991, 10 euros et condamnation de Madame [F] [U] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Madame [F] [U] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à MANCHE HABITATla somme de

2 991, 10 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré de loyers et charges échus dus à la date du 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION