TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00194 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NV

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [O] [S]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [N] [I], non comparante représentée par Madame [K] [W], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [S]

demeurant 2 rue de la 101ème Airborne – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [Z] [E]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2017, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à Madame [O] [S] un local à usage d’habitation situé12 rue du 11 novembre, porte 12, à CARENTAN LES MARAIS.

Le bail a été résilié par suite d’un congé délivré le 12 novembre 2021 par la locataire.

L’état des lieux a été réalisé contradictoirement le 5 janvier 2022.

Par décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Manche, en date du 5 septembre 2022, Madame [O] [S] a bénéficié d’un moratoire sur une durée de 24 mois, expirant donc le 5 septembre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 26 février 2025, MANCHE HABITAT a mis en demeure Madame [O] [S] de régler une somme de 4 732, 26 euros au titre de réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 5 juin 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [O] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [O] [S] au paiement de la somme de 4 732, 26 euros au titre des réparations locatives et de l’impayé locatif, à la date du 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de signification de l’assignation ;

— condamner Madame [O] [S] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 6 octobre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [W] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à indiquer que Madame [O] [S] a, de nouveau, bénéficié d’un moratoire de 24 mois ordonné par la Commission de surendettement des particuliers de la Manche à compter du 17 juillet 2025.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [O] [S], n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 28 juillet 2017,

— l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 5 janvier 2022,

— les barèmes de réparations locatives 2017 et 2022,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 4 072, 59 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 6 806, 30 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 4 ans et 5 mois de sorte qu’un coefficient de vétusté doit être appliqué.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait que le logement était neuf ou en bon état sauf les mentions concernant :

— dans la cuisine : fenêtre et sol PVC en état d’usage ;

— dans lela chambre 1 : fenêtre et mur tapissé présentant des trous et traces de choc, plafond présentant des traces noires ;

— dans le couloir : mur tapissé et sol en PVC en état d’usage ;

— dans le dégagement : sol PVC en état d’usage ;

— dans le rangement : sol PVC en état d’usage, mur défraîchi ;

— dans la salle d’eau : sol PVC en état d’usage ;

— dans le salon : sol PVC en état d’usage ;

— dans les WC : abattant en état d’usage, sol PVC, peinture boiserie et plafond en état d’usage.

Or, il résulte de l’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement que l’ensemble des pièces et équipements sont restitués en mauvais état.

Par exemple, dans la cuisine, les appareil électrique, la bouche de ventilation, le meuble sous évier, le mur tapissé, les peintures boiseries, plafond et plinthes, la porte fenêtre, la protection extérieure, les éléments de chauffage et l’évier sont indiqués comme étant en mauvais état.

Il y a lieu de constater qu’il en est de même dans toutes les autres pièces de l’appartement, les équipements présentants des traces indélébiles, des impacts, les serrures sont cassées, des déchirures, des traces de chocs et de coup, le jardin n’est pas entretenu, des trous de cheville ont été ajouté de même que des dalles collées.

Ces mentions impliquent qu’un défaut d’entretien du logement est patente alors que l’état des lieux de sortie a été signée par la locataire, laquelle reconnaissait donc l’ensemble des dégradations y mentionnées.

Un coefficient de vétusté a été appliqué par le bailleur sur les différents éléments affectant le bien et nécessitant des réparations et reprises.

Aussi, il sera fait droit à la plupart des demandes indemnitaires du bailleur compte tenu de ce que le tableau récapitulant ses demandes, comparé aux factures produites, démontre les frais engagés dans la limite des sommes réclamées.

Seules les demandes excédants les facturations effectives ou nécessitant l’application des barèmes de réparations locatives seront reprises dans le tableua ci-dessous.

Ainsi, en dehors des demandes acceptées en l’état, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des autres réparations locatives qui seront mises à la charge de la locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire et les quantités, du coefficient de vétusté appliqué par le bailleur, du barème de réparations locatives de 2017 seul barème contradictoire entre les parties puisqu’il porte le paraphe de la débitrice ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT:

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité

Prix unitaire alloué

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Remplacement de douilles DCL chambre 2

0%

30, 14 euros

8, 19 euros selon facture

1

30, 14 euros

8, 19 euros

Réparation d’une serruer placard chambre 2

0%

43, 98 euros

39 euros selon barème

1

43, 98 euros

39 euros

Indemnité pour choc sur convecteur chambre 2

0%

15, 57 euros

15, 32 euros selon barème

1

15, 57 euros

15, 32 euros

Forfait déplacement plombier

0%

33, 77 euros

25, 66 euros selon facture

1

33, 77 euros

25, 66 euros

Indemnité pour déchirure cuisine sol PVC

0%

43, 32 euros

39, 42 euros selon barème

1

43, 32 euros

39, 42 euros

Indemnité pour déchirure sol PVC séjour

0%

43, 32 euros

39, 42 euros selon barème

1

43, 32 euros

39, 42 euros

Réfection peinture boiserie séjour

70%

124, 93 eurso

106, 61 euros selon facture

1

124, 93 euros

74, 62 euros

Remplacement douille séjour

0%

30, 14 euros

8, 19 euros selon facture

1

30, 14 euros

8, 19 euros

Indemnité choc convecteur chauffage séjour

0%

15, 57 euros

15, 32 euros selon barème

1

15, 57euros

15, 32 euros

Indemnité choc faïence

0%

61, 02 euros

27, 20 euros selon barème

2

61, 02 euros

54, 40 euros

Indemnité choc convecteur chauffage salle d’eau

0%

15, 57 euros

15, 32 euros selon barème

1

15, 57 euros

15, 32 euros

Réparation serrure rangement

0%

43, 98 euros

39 euros selon barème

1

43, 98 euros

39 euros

Remplacement douille rangement

0%

30, 14 euros

8, 19 euros selon facture

1

30, 14 euros

8, 19 euros

Remplacement robinet chauffage

0%

87, 11 euros

55, 94 euros selon facture

1

87, 11 euros

55, 94 euros

Remplacement détecteur de fumée

0%

51, 24 euros

35, 11 euros selon facture

1

51, 24 euros

35, 11 euros

Remplacement douille couloir

0%

30, 14 euros

8, 19 euros selon facture

1

30, 14 euros

8, 19 euros

Forfait édplacement entreprise de nettoyage

0%

31, 20 euros

24, 34 euros selon factire

1

31, 20 euros

24, 34 euros

Nettoyage complet du logement

0%

120 euros

110, 66 euros selon facture

1

120 euros

110, 66 euros

Entretien jardin

0%

81, 40 euros

34, 84 euros selon facture

1

81, 40 euros

34, 84 euros

Forfait déplacement entreprise nettoyage du jardin

0%

31, 20 euros

30, 57 euros selon facture

1

31, 20 euros

30, 57 euros

Par conséquent, Madame [O] [S] est redevable de la somme de 3768, 60 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’impayé locatif

En application de l’article articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer au bailleur les loyers dus à terme échu et au prorata de l’occupation du bien loué.

Aux termes de l’article 15 de la même loi : “ (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis appliqble au congé est de trois mois. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.”

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire est tenu du versement du loyer jusqu’à la restitution du bien caractérisée par la remise des clés au bailleur.

En l’espèce, il est constant que les clés du logement litigieux ont été restituées à MANCHE HABITAT que le 5 janvier 2022 date d’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire.

MANCHE HABITAT apporte au soutien de sa demande un décompte attestant d’un impayé locatif des mois d’octobre 2021, novembre 2021 et décembre 2021 outre le prorata temporis jusqu’au 5 janvier 2022 établissant une dette locative à hauteur de 915, 59 euros.

La débitrice, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant comme le principe de cette créance.

Par suite, il y a lieu de condamner Madame [O] [S] à verser à MANCHE HABITAT la somme de 915, 57 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 3 768, 60 euros au titre des réparations locatives et de 915, 57 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 255, 92 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 4 428, 25 euros et condamnation de Madame [O] [S] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Madame [O] [S] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

4 428, 25 euros au titre des réparations locatives et d’arriéré de loyers et charges échus à la date du 5 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [O] [S] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION