TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00235 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSYZ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 3] dont les références cadastrales sont Section AL no [Cadastre 1], représenté par Maître [D] [G] [J], Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 3] à [Localité 4], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, lequel administrateur est assisté du cabinet COOPEXIA, syndic, immatriculé au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 882761 190, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [V] [H] [L] [W], demeurant chez Monsieur [E] [I] [U], [Adresse 5]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [H] [L] [W] est propriétaire des lots numéros 195 et 253 au sein de la résidence en copropriété MAC DONALD [Cadastre 2] sise [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2], représenté par Maître [D] [G] [J], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, assisté du cabinet COOPEXIA, syndic, a fait assigner Mme [V] [H] [L] [W] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de :

— Condamner Mme [V] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “MAC DONALD [Cadastre 2]" sis [Adresse 6] à [Localité 3] la somme en principal de 11 299,40 €, à titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02/10/2020 au 09/10/2024 inclus, et représentant :

—  9 543,73 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

—  1 596,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

—  159,67 € au titre des frais de commissaire de justice relevant des dépens;

— Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [V] [W] d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter :

— du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, commissaires de justice, en date du 09/06/2021, pour la somme de 6 409,70 €,

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, précédent syndic, en date du 18/07/2021, d’avoir à payer la somme de 8 152,28 €,

— de la relance adressée par le cabinet COOPEXIA, syndic, en date du 20/08//2024 d’avoir à payer la somme de 16 012,05 €,

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet COOPEXIA, syndic, en date du 03/09/2024 d’avoir à payer la somme de 16 060,05 €,

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

— Condamner Mme [V] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “MAC DONALD [Cadastre 2]" sis [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1 100,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— Condamner Mme [V] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “MAC DONALD 46" sis [Adresse 6] à [Localité 3] une indemnitéde 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 159,67 €, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à inrervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [V] [H] [L] [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [V] [H] [L] [W] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 195 et 253 dans la copropriété;

— un historique de compte de la dette de Mme [V] [H] [L] [W] du 02/10/2020 au 09/10/2024, faisant apparaître un solde débiteur de 11 299,40 euros,

— le jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 24 mars 2022,

— le commandement de payer du 9 juin 2021,

— les appels de provision des exercices 2021, 2022, 2023et 2024,

— l’appel de fonds travaux du 30 janvier 2021,

— les appels de fonds procédures irrecouvrables et OTIS du 17 mars 2021,

— l’appel de fonds travaux réfection plafond s du 10 août 2021,

— l’appel de fonds exceptionnel décontamination des caves du 19 août 2024,

— les régularisations de charges des exercices 2019, 2020 et 2021,

— le procès-verbaux d’assemblée générale des 30 janvier 2021, 13 juillet 2021 et 30 juin 2022 et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 30 janvier et 13 juillet 2021,

— le 2ème procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 2 août 2024,

— et le contrat de syndic du cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la somme de 9 543,73 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires :

— la somme de 506,34 euros inscrite au débit le 30/01/2021 au titre de “Cotisation fonds travaux 30/01/2021", à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant de cette somme, celle-ci ne correspondant pas à la cotisation du fonds de travaux loi ALUR de 5% du budget prévisionnel 2021 votée lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2021 sous la résolution n°22,

— les frais de mise en contentieux de 30,00 euros débités le 5 mai 2021, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,

— les appels de provision de 652,57 euros, 652,60 euros, 652,62 euros et 652,59 euros des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 et les appels de fonds travaux loi ALUR de ces 4 trimestres d’un montant de 33,11 euros, à défaut de versement aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle a été approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et a été voté le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux échus et impayés, sur la période du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2024, en ce non compris les appels de provisions charges courantes et de fonds travaux loi ALUR pour 2024, s’élève à la somme de 6 264,57 euros

(=9 543,73€-506,34€-30,00€-652,57€-33,11€-652,60€-33,11€-652,62€-33,11€-652,59€-33,11€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance, le commandement de payer portant sur une période antérieure à celle objet de la présente procédure et les mises en demeure des 18 juillet 2021, 20 août 2024 et 3 septembre 2024 intégrant des sommes antérieures à la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [V] [H] [L] [W] a déjà été condamnée par jugement en date du 24 mars 2022 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de Mme [V] [H] [L] [W] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [V] [H] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Adresse 7] réclame une somme de 1 596,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “frais de mise en contentieux” des 5 mai 2021 et 16 juillet 2021, “Transmission avocat saisie immo.” de 420,00 euros et “Remise dossier à l’avocat” de 192,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais de “commandement saisie vente” et “hypothèque judiciaire” de 420,00 euros, inscrits au débit le 31/12/2023 n’apparaissent pas bien fondés, aucun document en justifiant n’ayant été produit.

Les frais de la mise en demeure du 18 juillet 2021, de 36,00 euros, ne sont pas justifiés, à défaut de versement aux débats des modalités d’envoi.

Seuls les frais de la mise en demeure du 3 septembre 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en réduire le montant à 36,00 euros, conformément à la tarification figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Mme [V] [H] [L] [W] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2] la somme de 36,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [H] [L] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Etant précisé que les dépens n’intègrent pas les frais de 159,67 euros du commandement de payer du 9 juin 2021, lequel se rapporte à une période antérieure à celle objet de la présente procédure .

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [H] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2] la somme de 6 264,57 euros au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux échus et impayés, sur la période du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2024, en ce non compris les appels de provisions charges courantes et de fonds travaux loi ALUR pour 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [V] [H] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [V] [H] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2] la somme de 36,00 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Mme [V] [H] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires MAC DONALD [Cadastre 2] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [V] [H] [L] [W] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, mais n’incluant pas les frais du commandement de payer du 9 juin 2021 d’un montant de 159,67 euros;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,