N° RG 25/00170 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DI7O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. HIBISCUS, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître JACQUEMAIN [H]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 17 Février 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 21 Avril 2026

copie délivrée à Me [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2023 la SCI HIBISCUS, représentée par Madame [J] [K], a donné à bail dérogatoire, emportant renonciation expresse au statut des baux commerciaux, à Madame [U] [N] née [Z] [X] exerçant sous l’enseigne commerciale Anthalya et pour une durée de 12 mois, un local à usage professionnel situé [Adresse 3] à SOUSTONS (40140), soumis au statut de la copropriété et destiné à l’exploitation d’une activité d’esthétique, de prothésie ongulaire et de tatouage médical, moyennant un loyer annuel de 11 400 euros payable d’avance, par mensualités de 950 euros, le troisième jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 950 euros.

La SCI HIBISCUS et Madame [U] [N] née [Z] [X] ont conclu, pour le même local, un nouveau bail dérogatoire pour une durée de 12 mois à compter du 1er octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 11 825,22 euros payable d’avance, par mensualités de 985,43 euros, le troisième jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 985,43 euros.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SCI HIBISCUS a fait délivrer à Madame [U] [N] née [Z] [X], le 23 juin 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer une somme principale de 2 522,98 euros, outre 109,60 euros de frais.

Madame [U] [N] née [Z] [X] a quitté les lieux le 1er octobre 2025 après que Maître [M] [H], commissaire de justice à [Localité 1], a contradictoirement effectué l’état des lieux de sa sortie.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, la SCI HIBISCUS a assigné Madame [U] [N] née [Z] [X] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judicaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025 et sur le fondement des articles 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer une somme de 4 927,25 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer une somme de 212,11 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer une somme de 185 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024-2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer une somme de 160 euros au titre du coût de l’état des lieux de sortie, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer une somme de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [U] [N] née [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer,

constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 17 février 2026.

Représentée par Maître Séverine LALANNE JACQUEMAIN, la SCI HIBISCUS a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [U] [N] née [Z] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Il convient par ailleurs de relever que les deux contrats successivement conclus entre la SCI HIBISCUS et Madame [U] [N] née [Z] [X] sont soumis aux dispositions du Code civil puisque les parties ont explicitement exprimé, dans leur libellé, leur volonté de conclure des baux dérogatoires, de soumettre leurs engagements respectifs aux dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce et de déroger au statut des baux commerciaux relevant du même code ;

Sur la demande de paiement de loyers

Sur le montant de l’arriéré

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément à l’article 1728-2° dudit code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer du 23 juin 2025 et l’assignation, démontrent que Madame [U] [N] née [Z] [X] a été totalement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer au terme convenu puisqu’elle n’a pas versé le moindre centime à la SCI HIBISCUS au titre des échéances des mois d’avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2025 alors qu’elle aurait dû lui régler une somme de 4 927,25 euros (985,45 x 5) ; cette somme de 4 927,25 euros que lui réclame la SCI HIBISCUS est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence dans lequel Madame [U] [N] née [Z] [X] s’est murée depuis la naissance du litige et son absence aux débats tendent à démontrer qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

Elle doit donc à la SCI HIBISCUS, au titre de l’arriéré de loyers, une somme de 4 927,25 euros.

Sur la compensation

En application de l’article 1347 du Code civil la compensation, qui est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies ;

Madame [U] [N] née [Z] [X] doit à la SCI HIBISCUS une somme de 4 927,25 euros au titre des loyers restés impayés lorsqu’elle a libéré son bien ; la SCI HIBISCUS lui est redevable du dépôt de garantie de 985,43 euros qu’elle a réglé lors de la conclusion du second bail dérogatoire mais qu’elle ne lui a pas restitué ;

La SCI HIBISCUS n’invoque pas, dans ses écritures, la compensation entre la somme qui lui est due au titre de l’arriéré de loyers et le dépôt de garantie, et Madame [U] [N] née [Z] [X] n’a quant à elle formulé aucune observation à ce sujet, certes, mais l’équité commande de tenir compte du montant du dépôt de garantie pour ne pas spolier Madame [U] [N] née [Z] [X] ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [U] [N] née [Z] [X] sera donc condamnée à payer à la SCI HIBISCUS, au titre de sa dette de loyers et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de 3 941,82 euros (4 927,25 – 985,43) abondée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur celle de 2 522,98 euros et du 26 novembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Le paragraphe D des conditions financières des deux baux dérogatoires conclus entre les parties, intitulé CHARGES, énumère les différentes charges imputables au locataire selon la répartition établie par le syndic ou amiablement convenue entre elles, le paragraphe E dénommé PROVISIONS SUR CHARGES, IMPÔTS, TAXES ET TRAVAUX évoquant par ailleurs la copie du décompte des charges de copropriété ;

La SCI HIBISCUS et Madame [U] [N] née [Z] [X], ainsi, sont contractuellement convenues que la défenderesse supporterait la quote-part des charges de copropriété liée au bien de la SCI HIBISCUS sur la seule foi de la répartition faite par le syndic de la copropriété ;

La SCI HIBISCUS verse aux débats, à l’appui de sa demande, les appels de fonds émis par le syndic de copropriété [F] SYNDIC au titre des 4e trimestre 2024, 1er, 2e et 3e trimestres 2025 et dont il s’infère que les sommes imputables à la SCI HIBISCUS s’élèvent respectivement à 54,20 euros, 52,32 euros, 52,32 euros et 53,27 euros, soit une somme totale de 212,11 euros ;

Elle produit également la correspondance recommandée adressée le 19 mars 2025 à Madame [U] [N] née [Z] [X], qui en a accusé réception le 22 mars suivant, pour l’exhorter à lui payer, notamment au titre des charges de copropriété des 4e trimestre 2024, 1eret 2e trimestres 2025, une somme de 158,84 euros ;

Madame [U] [N] née [Z] [X] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI HIBISCUS, au titre des charges de copropriété restées impayées, une somme de 212,11 euros majoréee des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2025 sur celle de 158,84 euros et du 23 juin 2025, date du commandement de payer, pour le surplus.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La SCI HIBISCUS réclame la condamnation de Madame [U] [N] née [Z] [X] à lui payer, au titre de cette taxe pour les années 2024 et 2025, les sommes respectives de 92 et 93 euros ;

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable sur le locataire à condition toutefois qu’elle soit justifiée ;

Tel est bien le cas de la SCI HIBISCUS qui verse aux débats l’avis d’imposition foncière pour l’année 2025 dont il s’infère que la SCI HIBISCUS est redevable, au titre respectif des années 2024 et 2025, des sommes de 92 et 93 euros pour son bien situé [Adresse 3] à SOUSTONS, soit d’une somme agrégée de 185 euros ;

Madame [U] [N] née [Z] [X] sera donc condamnée à payer à la SCI HIBISCUS, au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2024 et 2025, une somme de 185 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [U] [N] née [Z] [X] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI HIBISCUS les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [U] [N] née [Z] [X] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

La SCI HIBISCUS réclame à Madame [U] [N] née [Z] [X] une somme de 160 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie réalisé par procès-verbal de Maître [M] [H], commissaire de justice ;

Conformément au dernier alinéa de l’article L.145-5 du Code de commerce, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, c’est-à-dire contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers par elles mandaté, il est établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;

Or, la SCI HIBISCUS, qui est à l’origine de l’intervention de Maître [M] [H] comme le prouve le procès-verbal de constat que celui-ci a dressé et dont il ressort qu’il a exercé son ministère en présence de Madame [U] [N] née [Z] [X], ne justifie pas qu’il était impossible d’établir l’état des lieux de sortie de sa locataire amiablement et conservera dès lors à sa charge l’intégralité du coût de ce procès-verbal;

Madame [U] [N] née [Z] [X], qui succombe, sera donc condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2025 mais qui ne comprendront aucune somme au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [U] [N] née [Z] [X] à payer à la SCI HIBISCUS, au titre de sa dette de loyers et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN EUROS et QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES (3 941,82 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur celle de 2 522,98 euros et du 26 novembre 2025 pour le surplus.

Condamne Madame [U] [N] née [Z] [X] à payer à la SCI HIBISCUS, au titre des charges de copropriété restées impayées, une somme de DEUX CENT DOUZE EUROS et ONZE CENTIMES (212,11 euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2025 sur celle de 158,84 euros et du 23 juin 2025 pour le surplus.

Condamne Madame [U] [N] née [Z] [X] à payer à la SCI HIBISCUS, au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2024 et 2025, une somme de CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS (185 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025.

Condamne Madame [U] [N] née [Z] [X] à payer à la SCI HIBISCUS une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [N] née [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 juin 2025 mais qui ne comprendront aucune somme au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice, qui resteront à la charge exclusive de la SCI HIBISCUS.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge du contentieux de proximité.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.