TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00172 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5B4

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

29 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL DOLLON AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [H] [X]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 29 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [F] [D], non comparant représenté par Maître Thomas DOLLON de la SELARL DOLLON AVOCATS, avocat inscrit au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [X]

demeurant 24 rue Lamartine – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 30 juin 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2019, ayant pris effet le 24 avril 2019, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a donné à bail à M. [H] [G] [X] et à Mme [B] [Y] un local à usage d’habitation situé 2 rue de la Cafoterie, Saint Hilaire Petitville à CARENTAN LES MARAIS (50500), moyennant 471,68 euros de loyer principal, 36,56 euros de loyer des annexes et 22,63 euros de provision pour charges.

Par courrier du 20 octobre 2022, Mme [B] [Y] a indiqué quitter le logement et a sollicité la résiliation du contrat de bail à son égard.

Par courrier du 8 mars 2024, M. [H] [G] [X] a été mis en demeure de régler la somme de 1658,84 euros correspondant aux loyers impayés.

Par acte d’huissier du 2 avril 2024, un commandement de payer a été délivré à M. [H] [G] [X]. Ce dernier a sollicité la résiliation du contrat de bail par courrier du 13 mai 2024.

Par courrier du 15 mai 2024, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fixé la date de résiliation du bail au 14 juin 2024 et a programmé l’état des lieux de sortie le jour même.

M. [H] [G] [X] a sollicité le 8 juin 2024 un report de préavis au 5 juillet 2024.

L’état des lieux contradictoire a été réalisé le 10 juillet 2024 en présence du bailleur, représenté par M. [I] [Z], et de M. [H] [G] [X] et a mis en évidence une somme de 3159,99€ due par le locataire au titre des réparations locatives à effectuer dans le logement à la suite de son départ.

Une tentative de conciliation a été organisée le 14 janvier 2025 entre la société HLM COUTANCES GRANVILLE et son locataire au sujet des sommes restant dues par lui, laquelle a donné lieu à un constat de carence, M. [H] [G] [X] ne s’étant pas présenté à la réunion.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 signifié à étude, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait assigner M. [H] [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— condamner M. [H] [G] [X] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 6106,92 euros au titre des sommes dues en exécution du contrat de location conclu entre les parties le 9 avril 2019, outre les intérêts au taux légal sur ladite somme,

— condamner M. [H] [G] [X] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [G] [X] aux dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 30 juin 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [H] [G] [X] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 24 avril 2019,

— l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 10 juillet 2024,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 4144,58 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 5766,36 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 5 ans et 3 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :

— dans la cuisine : les murs (8 trous, 1 rustine, se décolle un pêu, 1 accroc et projections sous chaudière) sanitaire (pas de joint, petits coups sur bac inox) menuiserie (3 petits éclats)

— dans l’entrée: plafond (traces de rouleaux), menuiserie (légères traces sur plinthes, carrées de porte un peu abîmées), porte d’entrée (abîmée en partie haute à cause du groom Pl)

— dans le séjour : protections extérieures (un volet cassé à deux endroits);

— dans le SDB1 : murs (joints un peu jaunis) sol (jauni, 2 petits coups), menuiserie (12 petits trous rebouchés sur porte)

— dans la chambre 1 RDC: murs (plusieurs légers accrocs sur un pan) plafond (quelques traces d’usage), sol (6 marques de pied de table, 4 tâches pied de meuble, 6 petits coups) menuiserie (légères traces, manque une couche sur plinthes)

— dans la chambre 2 1ère gauche : quincaillerie (petits éclats sur radiateur) vitrage (2 tâches de rouille sur pvc)

— dans la chambre 3 2ème gauche : murs (8 chevilles, se décolle légèrement), menuiserie (manque une couche sur plinthe)

— dans la chambre 4 coté SDB : plafond (légères auréoles), menuiserie (traces sur plinthes),

— sur le palier : électricité (manque une douille)

— dans la SDB2 : assez bon état d’usage des murs, plafonds et sol, électricité (pas de règlette).

— dans le garage : une prise non HLM, 4 adhésifs sur porte, seuil un peu cassé,

— dans le rangement 1 : état d’usage, 4 étagères abîmées.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le bien a été rendu avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans la cuisine : plusieurs coups sur le sol, robinetterie de l’évier défixée,tuyau de chaudière sale et volets sales,

— dans l’entrée: plafond non nettoyé, plusieurs coups sur le sol, détecteur de fumée non opérationnel et sale,

— dans le séjour : papier à peindre mal posé, cloques, manque une couche de peinture sur les murs, tâche au plafond et débordements de peinture sur les côtés, plusieurs coups au sol, jauni, débordements de peinture sur boitiers électriques, manque une couche de peinture sur la porte et plinthes mal peintes, vitrage à nettoyer, volets sales et cassés (un cassé en 3 endroits et l’autre sur la tranche à cause de la tempête);

— dans le WC1 : plinthes non nettoyées,

— dans le SDB1 : murs en faïence non nettoyés, manque clapet du lavabo, tâches de peinture sur réglette électrique,

— dans la chambre 1 RDC: débordements de peinture sur interrupteur, enfoncement sur porte non repris proprement débordements de peinture sur poignée de porte

— dans la chambre 2 1ère gauche : débordements de peinture sur boitiers electriques, traces sur porte et débordements de peinture sur huisserie,

— dans la chambre 3 2ème gauche : traces et tâches au plafond, débordements de peinture sur boitiers electriques, manque couche de peinture sur plinthes, traces et tâches sur menuiserie, reprise grossière sur porte,

— dans la chambre 4 coté SDB : débordements de peinture sur boitiers electriques, manque une couche de peinture sur porte,

— sur le palier : traces d’infiltrations, débordements de peinture dans la cage, détecteur de fumée hors d’usage,

— dans la SDB2 : manque clapet du lavabo

— dans le garage : porte intérieure sale

— dans le rangement 1 : état d’usage, 4 étagères abîmées.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparatios locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que le décompte annexé, le coefficient de vétusté, ainsi que les factures produites par la demanderesse:

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité TTC

Prix unitaire alloué TTC

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

nettoyage chaudière cuisine

0%

12,42 euros

12,42 euros selon facture GABI ARTISAN

1

12,42 euros

12,42 euros

nettoyage volets cuisine

0%

16,80 euros

16,80 euros selon facture GABI ARTISAN

1

16,80 euros

16,80 euros

Peinture plafond

90%

83,78 euros

83,78 euros selon facture GABI ARTISAN

1

12,57 euros

8,38 euros

remplacement détecteur de fumée entrée

0%

35,20 euros

35,20 euros selon facture AUMOND ELECTRICITE

1

35,20 euros

35,20 euros

remplacement papier peint séjour

10%

522,32 euros

522,35 euros selon facture GABI ARTISAN

1

470,09 euros

470,09 euros

Remplacement peinture plafond séjour

10%

219, 91euros

219,91 euros selon facture GABI ARTISAN

1

197,92 euros

197,92 euros

nettoyage appareils électriques séjour

0%

5,09 euros

5,09 euros selon facture GABI ARTISAN

1

5,09 euros

5,09 euros

Remplacement peinture porte et plinthes séjour

10%

249,15 euros

249,15 euros selon facture GABI ARTISAN

1

224,24 euros

224,24 euros

nettoyage des vitres séjour

0%

31,50 euros

31,50 euros selon facture GABI ARTISAN

1

31,50 euros

31,50 euros

nettotage des volets séjour

0%

8,40 euros

8,40 euros selon facture GABI ARTISAN

1

8,40 euros

8,40 euros

nettoyage plinthes WC1

0%

1,92 euros

1,92 euros selon facture GABI ARTISAN

1

1,92 euros

1,92 euros

nettoyage faïence SDB 1

0%

18 euros

18 euros selon facture GABI ARTISAN

1

18 euros

18 euros

nettotage appareils électriques SDB 1

0%

6,30 euros

6,30 euros selon facture GABI ARTISAN

1

6,30 euros

6,30 euros

nettoyage appareils électriques chambre 1

0%

0,64 euros

0,64 euros selon facture GABI ARTISAN

1

0,64 euros

0,64 euros

peinture porte chambre 1

50%

79,35 euros

79,35 euros selon facture GABI ARTISAN

1

79,35 euros

39,68 euros

nettoyage appareils électriques chambre 2

0%

3,82 euros

3,82 euros selon facture GABI ARTISAN

1

3,82 euros

3,82 euros

nettoyage boiseries chambre 2

0%

18,90 euros

18,90 euros selon facture GABI ARTISAN

1

18,90 euros

18,90 euros

Remplacement peinture plafond chambre 3

50%

157,08 euros

157,08 euros selon facture GABI ARTISAN

1

78,54 euros

78,54 euros

nettoyage appareils électriques chambre 3

0%

2,54 euros

2,54 euros selon facture GABI ARTISAN

1

2,54 euros

2,54 euros

peinture boiseries chambre 3

80 %

179,39 euros

179,39 euros selon facture GABI ARTISAN

1

125,57 euros

35,87 euros

nettoyage appareils électriques chambre 4

0%

2,54 euros

2,54 euros selon facture GABI ARTISAN

1

2,54 euros

2,54 euros

peinture porte chambre 4

50 %

79,35 euros

79,35 euros selon facture GABI ARTISAN

1

79,35 euros

39,68 euros

peinture cage d’escaliers – palier

50 %

618,31 euros

618,35 euros selon facture GABI ARTISAN

1

309,16 euros

309,16 euros

remplacement détecteur de fumée cage d’escalier- palier

0%

35,20 euros

35,20 euros selon facture AUMOND ELECTRICITE

1

35,20 euros

35,20 euros

nettoyage porte garage

0%

37,80 euros

37,80 euros selon facture GABI ARTISAN

1

37,80 euros

37,80 euros

forfait déplacement électricien

0%

44 euros

44 euros selon facture AUMONT ELECTRICITE

1

44 euros

44 euros

Les demandes relatives au remplacement du joint d’évier dans la cuisine, ne seront pas retenues en raison des mentions déjà portées à l’état des lieux d’entrée sur l’état d’usage.

Les demandes relatives au remplacement du vidage du lavabo dans les deux salles de bain ne seront pas acceptées dans la mesure où la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a décidé de faire changer inétgralement les deux mitigeurs de ces lavabos et pas seulement le clapet manquant. De ce fait, le forfait déplacement du plombier ne sera pas retenu également.

La demande concernant le remplacement des volets du séjour ne sera pas retenue dans la mesure où l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà un volet cassé en deux endroits et que l’état des lieux de sortie mentionne que l’autre volet a été cassé du fait de la tempête et non par le fait du locataire.

Les demandes concernant le remplacement du sol de la cuisine, de l’entrée, du séjour ne seront pas admises en l’absence de pièces justifiant du caractère effectif des réparations alléguées.

Par conséquent, M. [H] [G] [X] est redevable de la somme de 1 684, 63 euros au titre des réparations locatives.

Sur le paiement de l’arriéré locatif et des charges

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE justifie, en produisant le décompte de la créance, détenir à l’égard de son locataire une créance de 2 418,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés et échus en date du 10 juillet 2024 ainsi qu’une régularisation des charges arrêtée au 10 juillet 2024 pour la somme de 51,70 euros.

L’absence de M. [H] [G] [X] à l’audience ne lui a pas permis de contester cette créance dans son principe si dans son montant.

Dès lors, la dette locative doit être fixée à la somme de 2 470,58 euros.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que la SA HLM COUTANCES GRANVILLE détient sur le locataire une créance à hauteur de 1 684,63 euros au titre des réparations locatives et de 2 470, 58 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 508,24 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 3 646, 97 euros et condamnation de M. [H] [G] [X] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

M. [H] [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [G] [X] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 3 646,97 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif dus à la date du 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCES GRANVILLE de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [H] [G] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION