TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

MINUTE N° 25/00003

AFFAIRE N° : N° RG 23/00002 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DPRL

DÉCISION DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

RENDUE LE 16 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

S.A.S. [L] [K], immatriculée au RCS de Coutances sous le numéro 450 372 347, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis ZI Le Domaine Ducey 50220 DUCEY-LES-CHERIS

ayant pour avocat plaidant : Maître Benoît BOMMELAER, membre de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL, avocats au barreau de Rennes,

et pour avocat postulant : Maître Simon BALLE, avocat au barreau de Coutances-Avranches

ET :

Madame [F] [K] épouse [G]

demeurant 110, rue de la Fontaine St Gaud 50380 SAINT-PAIR-SUR-MER

ayant pour avocat plaidant : Maître Julien DERVILLERS, membre de la SELAS LTG, avocats au barreau de Rennes,

et pour avocat postulant : Maître Albane SADOT, membre de la SELARL SADOT-PROUST, avocats au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des loyers commerciaux : Katia CHEDIN, vice-présidente

Greffier : Phasay MERTZ, cadre greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 4 novembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

CE + CCC à M^e BALLE et M^e SADOT

CCC dossier

Le :

Par acte sous seing privé du 20/06/1996, M. [L] [K] et Mme [C] [M] épouse [K] ont donné à bail à la société ETABLISSEMENTS [L] [K] un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureau sis commune de VAL ST PERE, 52 boulevard du Luxembourg.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 924.146€.

Par avenant du 10/07/1997, à la suite d’une cession partielle de l’ensemble immobilier à la société [L] [K], a été constatée la diminution de la surface des locaux loués. Le loyer a été diminué à la somme annuelle de 762.145€.

Par jugement du 21/02/2003, la société ETABLISSEMENTS [L] [K] a été placée en redressement judiciaire. Un plan de cession a été arrêté au profit de la SAS [L] [K] qui a fait l’acquisition du fonds de commerce.

Mme [F] [K] épouse [G], venant aux droits de ses parents, M. [L] [K] et Mme [C] [M], a consenti une diminution du loyer à la somme annuelle de 520.000€ HT et HC.

Le 30/06/2005, le contrat de bail commercial est arrivé à échéance. Il s’est prolongé tacitement.

Par acte du 07/06/2010, la société [L] [K] a fait signifier à Mme [G] une demande de renouvellement du bail commercial.

En suite du désaccord des parties sur le loyer, le juge des loyers commerciaux a, par décision du 19/05/2011, ordonné avant-dire-droit une expertise, et désigné M. [P] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 03/11/2012.

Par jugement du 30/04/2013, le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative de l’ensemble immobilier à la somme annuelle de 515.076,60€ HT et HC.

Par arrêts des 25/06/2015 et 23/06/2016, la cour d’appel de Caen a fixé la valeur locative des locaux loués à la somme de 527.917,85€ HT et HC.

Le 30/06/2019, le contrat de bail commercial est arrivé à échéance. Il s’est prolongé tacitement.

Par acte d’huissier du 28/02/2023, la société [L] [K] a fait signifier à Mme [G] une demande de renouvellement de bail commercial et a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 309.000€ à compter du 01/04/2023.

Mme [G] a accepté le renouvellement du bail mais sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 730.620€.

En l’absence d’accord, la société [L] [K] a fait assigner Mme [G] devant le Juge de céans à l’effet de solliciter, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants du code de commerce :

— Fixer à la somme de 309.000€ HTet HC le loyer annuel du bail renouvelé au 01/04/2023, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Juger que le nouveau loyer prendra effet le 01/04/2023 ;

— Condamner Mme [G] au paiement de la différence entre le loyer dû et le loyer payé à compter du 01/04/2023 ;

— Condamner Mme [G] au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer dû et le loyer payé à compter du 01/04/2023 ;

— A défaut, ordonner une expertise judiciaire.

Par jugement du 19/03/2024, une expertise judiciaire a été ordonnée.

Après ordonnance de remplacement d’expert du 27/09/2024, M. [I] [U] a déposé son rapport d’expertise le 18/03/2025.

Aux termes de son « mémoire n°3 après rapport d’expertise judiciaire », la SAS [L] [K] conclut à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 01/04/2023 à la somme de 425.000€ HT et HC, avec effet au 01/04/2023, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Elle réitère ses plus amples demandes, conclut au débouté de Mme [K], et sollicite 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, aux termes de son mémoire n°5, Mme [F] [K] épouse [G] demande la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 01/04/2023 à la somme de 730.620€HT. Elle conclut au débouté de la société [L] [K] de toutes ses demandes, et sollicite sa condamnation à lui payer 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire, fixée à l’audience du 04/11/2025, a été mise en délibéré au 16/12/2025.

MOTIFS :

Aux termes de l’article R.145-3 du code de commerce (Chapitre V : Du bail commercial, Section 1 : Du renouvellement. (Article R145-1), Section 2 : Du loyer),

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

En l’espèce, l’expert, aux termes de son rapport d’expertise du 18/03/2025, décrit « un site industriel en activité, organisé en un ensemble de bâtiments, voiries et parking, d’une contenance cadastrale de 16152M2 pour une surface bâtie de 14638M2. »

Il précise que les « deux parties du site sont dépendantes l’une de l’autre. »

« Le bâtiment 1 est un ensemble de bureaux et archives sur 3 niveaux. Ce bâtiment est adossé au bâtiment 2 qui est un hall industriel d’une surface de 13088M2. L’aménagement de bureau du bâtiment 1 est vétuste (années 80). Malgré cela l’ensemble est dans un bon état d’entretien et de maintenance. Certaines surfaces sont inoccupées car les équipes ont été transférées sur un autre site.

Le bâtiment 2 est le site de production. Sa structure et sa charpente métallique supportent une toiture en plaques de fibrociment ondules sur la quasi-totalité de la surface. Cette structure métallique très ancienne nécessite une surveillance notamment lors d’évènements climatiques… la présence de remontées/écoulements d’eau en période fortement pluvieuse se traduit par des inondations dans différents points du hall industriel. Enfin les descentes d’eau de pluie ne sont plus adaptées à la force des précipitations…. . »

Au total, l’expert retient que :

« – l’ensemble des bâtiments est en bon état d’entretien et de maintenance ;

— Les principales problématiques rencontrées sont dues à la vétusté, du fait d’une date de construction désormais très ancienne ;

— Les surfaces de bureau sont peu occupées (bat 1). Certains espaces sont laissés vacants ;

— Ces surfaces de bureaux sont considérées comme bureaux d’accompagnement du site industriel ;

— Les locaux du bâtiment 4 sont des locaux de salle de réunion et cafétéria considérés comme locaux d’accompagnement du site industriel ;

— Le bien expertisé ne dispose d’aucune réserve foncière ;

— L’emprise au sol du bâtiment couvre en quasi-totalité les parcelles foncières concernées, ce qui ne permet pas de couvrir les besoins en circulations extérieures et parking ;

— Dans le cadre de l’exploitation du site industriel, celle-ci est possible uniquement en ayant une vision globale regroupant les parcelles expertisées et les parcelles propriétés de la SAS [K] ;

— La situation du site en milieu urbain à vocation majoritairement résidentiel génère des contraintes liées aux troubles de voisinage (plaintes pour bruit de la part des riverains) ;

— Certains matériaux de construction du bâti feront l’objet de remplacement (toiture fibrociment) à à terme non défini ;

— Des travaux de structure doivent être engagés. Ces travaux ont été financés par le propriétaire à hauteur de 989 000€/HT . »

En l’état de ces constatations, et alors que l’expert a répondu aux dires relatifs à la propriété des ponts roulants, l’état de la toiture ou l’absence de réserve foncière, il y a lieu de retenir la valeur locative retenue par l’expert, soit 425.000€ HT, au 01/04/2023, date de renouvellement du bail, dont le principe est acquis.

En effet, M. [U] a justifié l’abattement de 15% retenu en raison de l’insuffisance de terrains.

Cette expertise récente a pris en considération et actualisé l’ensemble des critères retenus par les dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce. C’est donc en vain que la propriétaire conteste toute évolution des facteurs locaux de commercialité par rapport aux critères retenus dans l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 25/06/2015, lequel relève déjà « des écarts importants de valorisation résultant des différents rapports produits aux débats, rapport [X] de 2003, rapport [E] de 2003, et rapport d''expertise judiciaire (2013)…. »

Il y a lieu dès lors de faire droit aux demandes du preneur dans les termes du dispositif.

L’équité commande toutefois de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte-tenu du financement important des travaux de structure du bâti par la propriétaire, attesté par l’expert judiciaire.

Pour ces mêmes motifs, les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction :

FIXE la valeur locative des locaux du bail renouvelé au 01/04/2023 pour le bien sis commune de VAL SAINT PERE, 52 boulevard du Luxembourg, loués par Mme [F] [K] épouse [G] à la SAS [L] [K] à la somme de 425.000€ HT et HC, avec effet au 01/04/2023, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

CONDAMNE Mme [F] [K] épouse [G] au paiement de la différence entre le loyer dû et le loyer payé à compter du 01/04/2023 ;

CONDAMNE Mme [F] [K] épouse [G] au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer dû et le loyer payé à compter du 01/04/2023 ;

DEBOUTE les parties des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT