TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/50473 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WLK

N°: 10

Assignation des :

15 et 16 Janvier 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 copie expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU NIL, Société Civile Immobilière

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDERESSES

Société à responsabilité limitée FRENCHIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS – #D1944

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société S.C.I. DU NIL est propriétaire d’un local commercial, sis [Adresse 4], qu’elle donne à bail à la société FRENCHIE, qui y exerce une activité de restauration.

La société S.C.I. DU NIL se plaint de certaines non-conformités dans les installations de sa locataire.

Par acte en date des 15 et 16 janvier 2025, la société S.C.I. DU NIL a assigné la société FRENCHIE et son assureur la société AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment :

— de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— de voir condamner la société FRENCHIE à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de provision ad litem.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

La société S.C.I. DU NIL a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation, et a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles.

En réplique à l’audience, la société FRENCHIE forme protestations et réserves mais demande que soient exclus de la mission les désordres allégués relatifs au tuyau d’évacuation et d’extraction de la fumée de la cuisine, de l’installation électrique, du stockage des bouteilles de CO2 et des règles de sécurité incendie en [Localité 9], et au contraire de compléter la mission sur les désordres relatifs aux fuites et infiltrations subies au plafond de la salle de restaurant et sur la ventilation des caves.

La défenderesse sollicite en outre :

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’engage à installer un détecteur de CO2 dans la cave dans le délai d’un mois,

— le rejet de la demande de provision,

— qu’il soit ordonné à la société S.C.I. DU NIL de réaliser les travaux de réparation des marches de l’escalier menant à la courette en sous-sol, sous astreinte,

— qu’il soit interdit à la société S.C.I. DU NIL la pose d’un dispositif de fermeture par clé de la porte séparant la courette commune du couloir commun de l’immeuble, sous astreinte,

— la condamnation de la demanderesse aux dépens.

Régulièrement assignée, la société AXA FRANCE IARD n’était pas représentée.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité ; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, la société S.C.I. DU NIL explique que, notamment à l’occasion d’une déclaration de dégât des eaux par sa locataire suivie d’une visite des locaux, elle a découvert différents désordres ou non-conformités dont sa locataire serait responsable :

— insuffisance de l’installation d’évacuation et d’extraction de la fumée de la cuisine du restaurant, classée en catégorie « grande cuisine »,

— fuites actives et défauts d’étanchéité dans la cuisine qui entraineraient des dégâts des eaux dans les caves,

— fuites et désordres provenant d’une chambre froide installée par la locataire dans la cave, et insuffisance de la ventilation des caves,

— installation non autorisée et non conforme de deux éviers dans la salle de restaurant,

— non-conformités de l’installation électrique dans la cave et dans la cuisine,

— stockage de bouteilles de CO2 dans un espace confiné et mal ventilé,

— non-conformités aux règles de sécurité incendie de l'[Localité 9].

La société S.C.I. DU NIL se plaint par ailleurs que la société FRENCHIE n’a jamais justifié de déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, alors qu’elle serait responsable de ces sinistres, de telle sorte que la société S.C.I. DU NIL souhaite que les opérations d’expertise se déroulent au contradictoire de l’assureur de la société FRENCHIE.

La société FRENCHIE répond que plusieurs points ont été solutionnés par ses soins, malgré les différents obstacles posés par sa bailleresse :

— réparation du conduit d’évacuation des fumées désormais conforme,

— mise aux normes des installations électriques au sous-sol,

— proposition d’installer sous un mois un détecteur de CO2 dans la cave où sont stockées les bombonnes.

Elle soutient que son système de sécurité incendie est conforme, à la condition précisément que la bailleresse ne ferme pas à clé la porte entre la courette et le couloir commun, qui se trouve sur le chemin de la seconde issue de secours.

Elle ajoute subir des infiltrations d’eau récurrentes au plafond de la salle de restaurant.

Il résulte des débats et des pièces produites (notamment un rapport d’enquête de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 11] du 5 juin 2024 qui relève que le conduit d’extraction des fumées est couché sur le toit et n’effectue plus son rôle mais que le propriétaire s’opposerait à la réalisation des travaux nécessaires ; un audit ventilation d’octobre 2024 qui retient que le diamètre du réseau remontant en toiture est suffisant mais préconise plusieurs améliorations, et contre-visite du 27 février 2025 qui conclut à une installation conforme ; un rapport de visite d’un architecte du 29 novembre et 6 décembre 2024 qui constate plusieurs désordres d’étanchéité dans la cuisine du restaurant, des problèmes d’humidité, de fuites et d’installations électriques non conformes dans les caves, de non-conformités relatives à la sécurité incendie et notamment aux règles d’évacuation des locaux ; un constat par commissaire de justice du 7 février 2025 relatif notamment à l’état dégradé de l’escalier descendant aux caves) que plusieurs désordres affectent le local loué et/ou certaines parties communes. L’origine des désordres et les responsabilités afférentes sont contestées par les parties, chacune s’accusant d’empêcher tout dialogue constructif.

Il est donc nécessaire qu’une expertise judiciaire examine l’ensemble des désordres évoqués par le demandeur et par le défendeur.

S’il est démontré que le preneur a réalisé différents travaux de remise aux normes (contre-visite audit ventilation du 27 février 2025, facture et attestation d’installation électrique du 11 février 2025, rapport d’intervention sécurité incendie du 14 janvier 2025) certains sont très récents et il est opportun que l’expert puisse se prononcer précisément sur la pertinence et la qualité des dits travaux, comme sur la proposition d’installer un détecteur de CO2 dans une cave.

S’agissant plus particulièrement de l’examen du respect des règles afférentes à la sécurité incendie du local, il sera demandé à l’expert de se prononcer sur ce point en examinant notamment la nécessité ou non de maintenir ouverte (ou en tous cas non verrouillée) la porte entre la courette et le couloir commun.

À la lecture de ces éléments, il apparaît que le demandeur justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

II – Sur les demandes reconventionnelles relatives à l’escalier des caves et à la fermeture d’une porte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

— Sur la demande relative aux travaux de réparation des marches de l’escalier menant à la courette en sous-sol

La société FRENCHIE sollicite qu’il soit fait injonction à la société S.C.I. DU NIL, sous astreinte, de réaliser les travaux de réparation des marches de l’escalier.

Il ressort de l’ensemble des débats que les parties conviennent de la dégradation et de la dangerosité de l’escalier qui descend à la courette et aux caves de l’immeuble, comme du fait que cet escalier n’est pas une partie privative affectée uniquement au local loué à la société FRENCHIE.

Mais, la bailleresse soutient que l’escalier n’est pas seulement vétuste, mais dégradé par un usage anormal de la locataire.

Surtout les parties ne s’accordent pas sur la nature des travaux à effectuer puisqu’elles évoquent des devis réparatoires totalement divergents : devis IT ENTREPRISE du 24 janvier 2025 qui propose une reprise des arrêtes de marches, nettoyage, dépose et repose des nez de marche pour un total TTC de 1380 euros, et devis de Monsieur [N], tailleur de pierre, qui préconise le remplacement complet de la semelle des marches pour un coût estimé entre 1000 et 1500 euros par marche.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’enjoindre à la réalisation des travaux, mais l’examen des désordres de l’escalier et l’analyse des travaux réparatoires opportuns seront inclus dans la mission de l’expert.

— Sur la demande relative à la fermeture par clé de la porte séparant la courette commune du couloir commun de l’immeuble

Il existe un débat entre les parties sur la conformité actuelle du local loué en termes de règles de sécurité incendie et notamment sur la question des voies d’évacuation, puisque la société FRENCHIE soutient notamment que le local possède bien une seconde voie d’évacuation accessoire, via la courette, mais que cette voie passe par une porte que la bailleresse souhaite désormais fermer avec une serrure.

En l’état actuel des débats, et tant que l’expertise judiciaire n’aura pu se prononcer sur la conformité du local aux règles de sécurité incendie, notamment sur la question des voies d’évacuation d’urgence, et afin de prévenir tout dommage imminent à la sécurité des personnes si une évacuation d’urgence était nécessaire, il sera fait interdiction à la société S.C.I. DU NIL de fermer la porte menant de la courette au couloir commun par tout dispositif ne permettant pas une ouverture facile et sans clé de la porte dans le sens de la courette vers le couloir commun.

Aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier et de l’enjeu de sécurité, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 1.000 euros par infraction constatée.

III – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société S.C.I. DU NIL.

Pour les mêmes raisons il n’y a pas lieu, en l’état de la procédure, de faire droit à la demande de provision ad litem formée par la société S.C.I. DU NIL.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Accueillons la demande formée par la société S.C.I. DU NIL sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 6]

Mail : [Courriel 8]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

1. Se rendre sur place [Adresse 4] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

2. Examiner l’ouvrage, le décrire ;

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, et s’agissant des infiltrations en incluant celles qui affecteraient le plafond de la salle de restaurant, et les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

6. Donner son avis sur le fait que les travaux sont constitutifs d’un ouvrage en fournissant les éléments permettant d’aboutir à cette qualification ;

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

8. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

9. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

10. Fournir tous autres renseignements utiles ;

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société S.C.I. DU NIL exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 2 juin 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 février 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société FRENCHIE en injonction de réaliser les travaux réparatoires de l’escalier ;

Interdisons à la société S.C.I. DU NIL de fermer la porte menant de la courette au couloir commun par tout dispositif ne permettant pas une ouverture facile et sans clé de la porte dans le sens de la courette vers le couloir commun ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 1.000 euros par infraction constatée par procès-verbal de commissaire de justice ;

Rejetons la demande de provision ad litem formée par la société S.C.I. DU NIL ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Laissons les dépens à la charge de la société S.C.I. DU NIL ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 01 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [E]

Consignation : 5 000 € par La S.C.I. DU NIL, Société Civile Immobilière

le 02 Juin 2025

Rapport à déposer le : 02 Février 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.