TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00036 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3HA

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. LES LILAS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [S] [I]

et Monsieur [O] [V]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES LILAS

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le n° 822 827 671

dont le siège social est sis 20 route Saint-Jean – 50160 TORIGNY-LES-VILLES

prise en la personne de l’un de ses gérants, Monsieur [W] [L], né le 17 juillet 1957 à SAINT-LO, comparant,

ET

DÉFENDEURS :

Madame [S] [I]

demeurant la Cavée – 50810 LA BARRE DE SEMILLY

comparante en personne,

Monsieur [O] [V]

demeurant La Cavée – 50810 SAINT PIERRE DE SEMILLY

non comparant, ni représenté

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [K] [G], en présence de Madame [Z] [H], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021, la SCI LES LILAS a donné à bail à Madame [S] [I] et Monsieur [O] [V] un logement à usage d’habitation sis La cavée 50810 SAINT PIERRE DE SEMILLY moyennant un loyer de 672, 70 euros, charges comprises.

Le 23 mars 2023 la S.C.I DES LILAS a fait délivrer à Madame [S] [I] et à Monsieur [O] [V] un commandement de payer les loyers impayés à hauteur de 2604 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2023, délivré à étude à Madame [S] [I] et à Monsieur [O] [V], la SCI LES LILAS a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances aux fins que celui-ci constate la résiliation de plein droit du bail d’habitation à la date du 24 mai 2023 et ordonne l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef.

Par jugement en date du 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances déclarait cette action irrecevable faute pour Monsieur [L] de justifier de son pouvoir de représenter la SCI DES LILAS.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la SCI LES LILAS a fait délivrer aux locataires un congé aux fins de vente du bien immobilier à effet au 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2025, la SCI LES LILAS a fait assigner Madame [S] [I] et Monsieur [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection Tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 13 mai 2024 pour le 14 novembre 2024 ;

— de déclarer Madame [S] [I] et Monsieur [O] [V] occupants sans droit ni titre des locaux ;

— ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute pour elle de le faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [O] [V] au paiement de :

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme tout loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 11 639, 70 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date de l’assignation,

* la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance.

A l’audience, la SCI LES LILAS, régulièrement représentée par Monsieur [L] muni de l’extrait Kbis de la société, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il ajoute que la dette locative s’élève à la somme de 13 541, 10 euros à la date de l’audience. Il indique avoir entamé des démarches pour vendre son bien.

Madame [S] [I], comparant en personne, explique qu’elle perçoit des allocations familiales pour un montant de 1951 euros mensuels, qu’elle a cinq enfants dont quatre sont à sa charge. Elle déclare que l’impayé de loyers est, en partie, dû au bailleur qui refuse de lui délivrer quittance ce qui ne lui permet pas d’obtenir les droits à l’aide personnalisée au logement. Elle ne remet pas en cause la validité du congé ni le montant de la créance réclamée par son bailleur.

Monsieur [O] [V] n’a pas comparu à l’audience ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 avec possibilité, pour le bailleur, d’apporter par note en délibéré avant le 7 avril 2025, tout élément de nature à démontrer qu’il a procédé à des démarches en vue de la vente de l’immeuble.

Par courriers reçus le 3 avril 2025, le demandeur comme son commissaire de justice apportait une attestation établie par un tiers et datée du 2 avril 2025 indiquant que des négociations de vente étaient en cours.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

La SCI LES LILAS fait valoir au soutien de sa demande qu’elle a délivré aux défendeurs un congé en vue de la vente pour le 13 mai 2024 pour le 14 novembre 2024.

Elle précise qu’à l’expiration du délai prévu au congé, les locataires n’ont pas libéré les lieux.

Il est produit à l’appui de la demande le congé aux fins de vente délivré par commissaire de justice le 13 mai 2024. Cet acte respecte les conditions de fond et de forme prévues par les dispositions susvisées.

Madame [S] [I] ne conteste pas la validité dudit congé, apportant en procédure les éléments relatifs à l’état du logement et à l’absence d’accompagnement social.

Le diagnostic social et financier joint à la procédure par les services sociaux du Département, confirment ses déclarations d’audience. Il y est indiqué qu’elle a quatre enfants à charge et tire uniquement ses ressources des allocations sociales et familiales pour un montant de 1951 euros. Il est également mentionné que le bail litigieux a fait l’objet d’un précédent contentieux mais que la locataire n’a pas été jugée éligible au dépôt d’une demande de logement social en urgence, en l’absence de prononcé judiciaire de son expulsion.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de valider le congé délivré et de constater la résiliation du bail au 14 novembre 2024.

Sur l’expulsion

Les locataires étant occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie par le bailleur, si besoin avec le concours de la force publique en l’absence de départ volontaire, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Il y a également lieu de relever que les locataires sont invités à se rapprocher des services sociaux aux fins de voir ouvrir des droits au logement ainsi que procéder à leur relogement par un bailleur social.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI DES LILAS justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et un décompte actualisé de sa créance démontrant que les locataires restent débiteurs de la somme de 13 541, 10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mars 2025 inclus.

La locataire présente à l’audience et le locataire, non comparant, ne contestent pas le principe ni le montant de la créance.

Pour autant, il y a lieu de relever qu’outre le décompte actualisé de la créance, la SCI DES LILAS apporte aux débats un état détaillé des versements effectués par Madame [S] [I], établissant l’existence de 18 versements de 50 euros entre le 5 septembre 2023 et le 5 mars 2025 établissant un total de versement à hauteur de 900 euros par la locataire auprès du commissaire de justice en charge du recouvrement de la créance du bailleur et que ces différents versements n’apparaissent nullement au décompte de la créance.

Par suite, il y a lieu de déduire cette somme de 900 euros des sommes réclamées au titre du décompte actualisé de la créance.

En outre, il résulte du décompte actualisé de la créance que les locataires ont versé un dépôt de garantie, au moment de leur entrée dans les lieux, d’un montant total de 650 euros qu’il y a également lieu de déduire des sommes dues par les locataires à la SCI DES LILAS.

En conséquence, Madame [S] [I] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à verser à la SCI DES LILAS de la somme de 11 991, 10 euros au 31 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 novembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail c’était poursuivi, à compter de la date précitée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [V] et Madame [S] [I] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais du congé pour vendre et de signification du présent jugement, à l’exclusion de tout autre frais.

En effet, il y a également lieu de relever que si aux termes de l’assignation, la SCI DES LILAS sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des frais de convocation à l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constant de maintien dans les lieux, ces actes n’étaient pas indispensables à la prospérité de la présente procédure et ne relèvent donc pas des dépens de l’instance auxquels les débiteurs devront être condamnés.

Compte tenu de la situation économique respective des parties comme de l’importance de la dette locative qui reflète une évidente inaction du bailleur face aux défaillances persistantes des locataires depuis le 15 novembre 2021, les demandes présentées par la SCI DES LILAS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en équité.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre, délivré par acte de commissaire de justice le 13 mai 2024 par la SCI DES LILAS à Monsieur [O] [V] et Madame [S] [I] ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [V] et Madame [S] [I] et de tous occupants de leur chef, laquelle pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [S] [I] à verser à la SCI DES LILAS la somme de 11 991, 10 euros arrêtée au 31 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient dû être versés si le bail s’était poursuivi, à compter de la date 14 novembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [S] [I] à payer la SCI LES LILAS aux entiers dépens, qui comprendront le coût du congé pour vendre ainsi que le coût de signification du présent jugement à l’exclusion de tout autre frais ;

DEBOUTE la SCI DES LILAS de ses autres demandes, y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION