SG

M-C P

LE 13 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 21/02739 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LEL5

[A] [S] [H] [Y] épouse [Z]

[T] [D] [W] [Z]

C/

[O] [J] [U] [L]

Le 13/11/25

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à :

Me [Localité 7]

M^e PAUL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 09 SEPTEMBRE 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur en présence de [P] [R] auditeur de justice sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 13 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [A] [S] [H] [Y] épouse [Z]

née le 17 Mars 1981 à [Localité 13] ([Localité 13]), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Charles CHOISY de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES, avocat postulant et M^e Julie DESSON de IDGC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat pliadant

Monsieur [T] [D] [W] [Z]

né le 07 Mai 1985 à [Localité 14] ([15]), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Charles CHOISY de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES, avocat postulant et M^e Julie DESSON de IDGC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat pliadant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [O] [J] [U] [L]

née le 06 Novembre 1957 à MONCE-EN-SAOSNOIS (SARTHE), demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 décembre 2020 reçu par Maître [M], notaire à [Localité 12], les époux [Z] ont acquis de Mme [L] un immeuble à usage d’habitation située à [Localité 12] [Adresse 4]. La maison acquise comprend une partie ancienne et une extension construite en 2011. L’acte notarié précise que l’extension a été réalisée en auto-construction suivant le permis PC 44 109 11 A0 171 du 4 mai 2011 modifié le 23 mai 2013 sous le numéro PC 44 109 11 A0 171 M1.

Préalablement à cette vente, les époux [Z] avaient visité le bien au cours du mois d’août 2020 en présence de l’agence immobilière Chatenay immobilier. Mme [L] s’étant, avec l‘accord des acquéreurs, maintenue postérieurement à la vente dans la maison vendue, aucune visite de la maison vide de ses meubles n’a eu lieu avant la signature de l’acte authentique de vente.

A l’occasion d’un épisode de précipitations le 3 février 2021, les époux [Z] ont constaté que de l’eau s’infiltrait de manière importante par les menuiseries extérieures situées en façade sud et nord.

Suivant lettre recommandée avec accusée réception en date du 6 février 2021, les époux [Z] demandaient à Mme [L] de prendre en charge le montant des travaux rendus nécessaires pour remédier à ce problème d’étanchéité, dont ils entendaient confier le chiffrage un expert amiable. Mme [L] prenait acte de leur demande par lettre en réponse du 15 février 2021 par laquelle elle indiquait rester dans l’attente du rapport de l’expert.

Les époux [Z] mandataient à cet effet M. [N], architecte, pour procéder à l’expertise amiable de leur immeuble et par un rapport daté du 24 février 2021, l’expert amiable concluait à l’impropriété de l’immeuble à sa destination en raison notamment de l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air des parois de l’extension. L’expert émettait un doute quant à la solidité de l’ouvrage, relevant qu’il est conçu et construit en auto-construction sans garantie du respect des règles de l’art et des calculs de structure.

Les époux [Z] mandataient alors un bureau d’études ingénierie, lequel, suivant rapport du 31 mars 2021 concluait que les zones d’extension au rez-de-chaussée et au premier étage présentaient de nombreux défauts de conception et de mise en œuvre, remettant en cause l’étanchéité des parois et la solidité des ouvrages.Suivant exploit du 29 avril 2021, les époux [Z] faisaient délivrer assignation à Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Nantes à l’effet d’obtenir la résolution de la vente, au visa des articles 1240, 1641 et suivants, et 1792 du code civil, sollicitant à titre subsidiaire une expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 octobre 2023, ils demandent au tribunal de:

A titre principal :

— PRONONCER LA RÉSOLUTION DE LA VENTE reçue par Maître [G] [M], notaire associé de la société civile professionnelle « [G] [M] et [B] [E], notaires associés» titulaire d’un office notarial à [Localité 12] ([Localité 10]-Atalntique), le 14 décembre 2020, publiée au Service de la Publicité de [Localité 12] 1 le 16 décembre 2020, volume 2020P, n°14792, portant sur une maison à usage d’habitation avec jardin et piscine, sise [Adresse 3] ([Localité 10]-Atlantique) cadastrée section LM n°[Cadastre 2], d’une superficie de 00 ha, 03 a, 61 ca, intervenue entre Madame [O] [L], vendeur, d’une part et Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y], acheteurs, d’autre part ;

— CONDAMNER Madame [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] les sommes suivantes, proportionnellement aux quotités de propriété indivises acquises de chacun, soit respectivement 19,45% et 80,55%:

o le prix d’acquisition, soit 648 000 euros ;

o les frais d’acte notarié soit 46 700 euros ;

o les frais d’honoraires de l’agence immobilière soit 25 000 euros ;

Soit un total de 719 700 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— JUGER que Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] devront restituer l’immeuble après exécution par le vendeur des condamnations prononcées par le Tribunal à l’égard de Madame [O] [L] ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER Madame [O] [L], en sa qualité de vendeur-constructeur à garantir Madame [A] [Y] et Monsieur [T] [Z] des dommages de l’ouvrage au titre de la garantie décennale ;

— ORDONNER une expertise aux fins de détermination des travaux nécessaires à la réparation du dommage, y compris la reconstruction totale de l’immeuble.

— DIRE que la mission de l’expert est la suivante :

▪ se faire communiquer tous documents utiles et se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) après y avoir convoqué les parties et leurs Conseils ;

▪ examiner les désordres invoqués par Mme [Y] et M. [Z] et relevés dans le rapport d’expertise de M. [V] [F] du 21 février 2021 ainsi que dans le diagnostic structure du Bureau d’études Ingéligno du 31 mars 2021, les décrire et en déterminer la cause ainsi que leur date d’apparition ;

▪ préciser, ou à défaut de procès-verbal de réception, déterminer la date de réception des travaux d’édification de l’extension ;

▪ déterminer si les désordres constatés sont en relation avec les travaux d’édification de l’extension et dans cette hypothèse, dire s’ils étaient apparents à la date d’échéance de la garantie décennale et, si à cette date, ils étaient de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

▪ déterminer si les désordres constatés existaient déjà le 14 décembre 2020, date de la vente de l’immeuble par Mme [L] à Mme [Y] et M. [Z];

▪ dans cette hypothèse dire s’ils étaient apparents ou cachés au moment de la vente et s’ils rendent impropre la maison à l’usage auquel elle est destinée ou en diminuent tellement l’usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquise ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus ;

▪ déterminer si Mme [L] a eu connaissance des vices au moment de la vente et/ou si elle les a dissimulés ;

▪ détailler précisément, dans chaque réponse, les circonstances de fait et déductions retenues pour aboutir à la conclusion proposée ;

▪ décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ;

▪ évaluer les préjudices annexes éventuellement subis par Mme [Y] et M. [Z] ;

▪ fournir tous éléments jugés utiles à la solution du litige.

En tout état de cause :

— JUGER recevables l’ensemble des demandes de Madame [A] [Y] et Monsieur [T] [Z] ;

— DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Madame [L] à réparer l’entier préjudice matériel de Madame [A] [Y] soit 22 973,08 euros augmentés de 2 000 euros par mois à compter du 12 mai 2021 au titre de la perte de loyers ;

— CONDAMNER Madame [L] à réparer l’entier préjudice matériel de Monsieur [T] [Z], soit 22 973,08 euros au titre du préjudice matériel ;

— CONDAMNER Madame [L] à réparer l’entier préjudice moral de Madame [A], [Y] soit 10 000 euros ;

— CONDAMNER Madame [L] à réparer l’entier préjudice moral de Monsieur [T] [Z] soit 10 000 euros ;

— CONDAMNER Madame [L] au paiement de la somme de 20 500 euros à Madame [A] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes ils font valoir pour l’essentiel les vices cachés affectant l’immeuble vendu, constatés par leurs deux experts amiables, soulignant que l’acte de vente stipule que la venderesse a la qualité de vendeur-constructeur, obligée comme telle à la garantie des vices cachés. Ils invoquent la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle tout rapport d’expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties, alors même qu’il n’a pas été contradictoirement établi. Ils précisent à cet égard qu’ils fondent leurs demandes sur le rapport d’expertise amiable, corroboré par le rapport d’un bureau d’étude. Ils précisent que la nullité du contrat peut également résulter du dol commis par la venderesse qui avait connaissance des désordres affectant l’immeuble et les a tus, sa mauvaise foi découlant notamment de sa qualité de vendeur-constructeur. Subsidiairement, ils entendent obtenir sa garantie dans le cadre de la responsabilité décennale, dont elle ne peut s’exonérer, s’agissant d’une garantie légale de plein droit, et dans ce cadre sollicitent l’organisation d’une expertise judiciaire.

Ils s’opposent à la demande de Mme [L] quant à la demande de communication sous astreinte des factures de travaux réalisés sur le bien, dès lors qu’elle n’a jamais sollicité cette communication au préalable et qu’elle ne détaille pas les documents sollicités.

S’agissant de leur préjudice matériel, ils entendent être indemnisés de leurs frais de déménagement de janvier 2021 dans le logement litigieux, puis au printemps 2021 dans un logement propriété de Mme [Z], de la perte de chance de réaliser une plus-value sur le bien qu’ils estiment 5 % du prix d’achat, des taxes foncières exposées inutilement pour les années 2021 à 2023, des frais d’actes notariés, et des pertes de loyer subies du fait de leur occupation du logement de Mme [Z]. Ils font état d’un préjudice moral, l’état de l’immeuble les ayant contraints à déménager à nouveau, cette situation et la procédure en cours étant source de grande anxiété, notamment pour Mme [Z] qui décrit un AVC en avril 2022, et la prise d’anti-dépresseurs.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 juin 2023, Mme [L] demande au tribunal de:

A titre principal :

• DEBOUTER M. et Mme [Z] de tous leurs moyens, fins et conclusions ;

• CONDAMNER les époux [Z] au paiement à Mme [L] d’une indemnité de 5.000 € pour procédure abusive

A titre subsidiaire :

• COMPLÉTER la mission de l’expert de la manière suivante :

✓ SE FAIRE COMMUNIQUER tous documents utiles, y compris l’ensemble des factures relatives à l’extension laissées par Mme [L] aux époux [Z], et se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) après y avoir convoqué les parties et leurs Conseils ;

✓ EXAMINER les désordres invoqués par Mme [Y] et M. [Z] et relevés dans le rapport d’expertise de M. [V] [F] du 24 février 2021 ainsi que dans le diagnostic structure du Bureau d’études Ingéligno du 31 mars 2021, les décrire et en déterminer la cause ainsi que leur date d’apparition ;

✓ PRÉCISER, ou à défaut de procès-verbal de réception, déterminer la date de réception des travaux d’édification de l’extension ;

✓ DÉTERMINER si les désordres constatés sont en relation avec les travaux d’édification de l’extension et dans cette hypothèse, dire s’ils étaient apparents à la date d’échéance de la garantie décennale et, si à cette date, ils étaient de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

✓ DÉTERMINER si les désordres se sont aggravés depuis le départ des époux [Z] du fait du manque d’entretien des lieux ;

✓ DÉTERMINER si les désordres constatés existaient déjà le 14 décembre 2020, date de la vente de l’immeuble par Mme [L] à Mme [Y] et M. [Z] ;

✓ Dans cette hypothèse DIRE s’ils étaient apparents ou cachés au moment de la vente et s’ils rendent impropre la maison à l’usage auquel elle est destinée ou en diminuent tellement l’usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquises ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus ;

✓ DÉTERMINER si Mme [L] a eu connaissance des vices au moment de la vente et/ou si elle les a dissimulés ;

✓ DÉTAILLER précisément, dans chaque réponse, les circonstances de fait et déductions retenues pour aboutir à la conclusion proposée ;

✓ DÉCRIRE ET CHIFFRER les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble

✓ ÉVALUER les préjudices annexes éventuellement subis par Mme [Y] et M. [Z] ;

✓ FOURNIR tous éléments jugés utiles à la solution du litige.

En toute hypothèse :

• ENJOINDRE aux époux [Z] de communiquer l’intégralité du dossier qui leur a remis par Mme [L] et comportant l’ensemble des factures de travaux réalisés sur le bien, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la notification du juge-ment à intervenir ;

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• CONDAMNER les époux [Z] à verser à Mme [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa position, Mme [L] précise avoir confié la vente de sa maison à une agence immobilière qui s’est chargée des visites, les époux [Z] ayant effectué 3 visites courant août 2020, et notamment les 3 et 16 août qui avaient connu un épisode pluvieux. Elle ne discute pas s’être maintenue dans les lieux quelques temps une fois l’acte signé. Pour l’essentiel, elle souligne que les demandeurs ne font pas la preuve des désordres qu’ils invoquent, les expertises amiables non contradictoires étant insuffisantes à ce titre. Elle entend en tout état de cause se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue à l’acte, affirmant que les travaux d’extension de la maison ont été effectués par Monsieur [X] [K], artisan menuisier, et non par elle, ainsi que le reconnaissent les demandeurs dans leur lettre de mise en demeure du 6 février 2021. Elle affirme que non professionnelle de la construction, elle n’avait pas qualité pour s’assurer de la bonne réalisation des travaux entrepris par un professionnel, qu’au surplus certains désordres n’étaient pas visibles, les demandeurs ayant du démonter certains éléments de l’habitation pour révéler les désordres allégués. Elle ajoute que l’impropriété du bien à son usage n’est pas démontrée, que les acquéreurs n’ont rien signalé en janvier 2021 lors qu’ils sont venus faire des travaux de peinture, alors qu’elle occupait encore les lieux. Elle invoque encore l’absence de gravité du vice, et affirme avoir prévenu les acquéreurs de l’existence de ponts thermiques générés par les baies en métal installées sur la partie extension, de la nécessité de remplacer le liner de la piscine, la porte d’entrée et celle du garage. Elle relève que le diagnostic énergétique préalable à la vente a classé le logement en catégorie Econome de catégorie B, qu’elle même louait sa maison sur AirBnB et n’a jamais fait l’objet de remarque sur un quelconque vice, que ce soit la qualité de l’air ou l’humidité. Elle indique également produire aux débats des attestations sur l’honneur témoignant de l’absence de vices dans la maison qui accueillait des locataires AirBnB, des activités sportives et musicales, de nombreux amis.

Pour les mêmes raisons qu’exposées précédemment, elle considère qu’aucune intention dolosive n’est établie à son encontre. S’agissant de la responsabilité décennale, elle la réfute au motif que l’impropriété de l’immeuble à sa destination du fait des désordres allégués n’est pas démontrée.

Elle affirme que la mesure d’expertise sollicitée à son égard n’est pas justifiée et subsidiairement demande en cas d’expertise que l’ensemble des factures relatives à l’extension soit communiqué par les demandeurs à l’expert qui devra également rechercher si les désordres se sont aggravés depuis leur entrée en possession des lieux.

Enfin, elle discute les préjudices allégués affirmant qu’il n’y avait aucune nécessité pour les époux [Z] de déménager une seconde fois, et en toute hypothèse elle conteste devoir supporter les frais du 1er déménagement des époux [Z] dans la maison litigieuse. Elle fait valoir que ces derniers ne démontrent ni la perte de plus- value de leur bien sur le marché immobilier, ni la perte de loyers alléguée, ni leur préjudice moral, soulignant que les publications de Mme [Z] sur le réseau social FACEBOOK attestent de ce qu’elle poursuivait son activité professionnelle et "profitait du beau temps”.

A l’inverse, elle estime que la procédure intentée à son égard est abusive, précipitée, et l’a fragilisée encore un peu plus, alors qu’elle avait récemment vécu trois deuils très douloureux ce que les demandeurs n’ignoraient pas. Mme [L] précise avoir vendu sa maison nantaise pour rechercher une retraite paisible à [Localité 5], loin des drames familiaux l’ayant frappée, et que cette instance s’inscrit dans un refus total de recherche de solution amiable confirmant une volonté des demandeurs de battre monnaie.

Sur sa demande de communication de pièces, elle affirme avoir laissé aux époux [Z] tous les documents triés par catégories, dans l’un des tiroirs de la cuisine, à savoir les factures, les devis, les modes d’emploi des installations, les numéros de téléphones des fournisseurs ou artisans pour l’entretien des chaudières, du poêle à pellets, de la piscine, les références des peintures, pots de peinture et patines des meubles, et qu’elle a laissé ces documents conformément à l’usage pour rendre service aux époux [Z], sans en garder copie.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres allégués par les époux [Z]

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; elles doivent prouver « conformément à la loi »

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Ainsi, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle ait été réalisée à la demande de deux parties et avec le concours de leurs experts respectifs.

Il s’évince de ces principes que le juge peut se fonder sur un rapport non judiciaire à deux conditions: le rapport est soumis à la libre discussion des parties (article 16 du code de procédure civile ) et il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, les demandeurs ont fait procéder à deux expertises amiables successives, l’une confiée à M. [F] architecte DPLG, et l’autre au bureau d’étude INGELINO à [Localité 8].

Dans son rapport d’expertise du 24 février 2021, Monsieur [F] fait état de ce que la maison d’origine, datant approximativement des années 1950, a fait l’objet de deux extensions réalisées l’une en rez-de chaussée, en ossature bois recouverte d’un bardage en panneaux stratifiés, avec baies vitrées en aluminium et bois, et l’autre sur deux niveaux, la façade rue édifiée en surélévation de la façade maçonnée existante, et la façade cotée jardin réalisée sur deux niveaux, le tout en structure bois recouverte du même bardage stratifié que l’extension 1, et comportant des baies acier, l’extension 2 comprenant un escalier en métal qui dessert une mezzanine surplombant le séjour.

L’expert relève que l’acte notarié mentionne un permis de construire relatif à cette extension datant du 4 mai 2011, modifié le 23 mai 2013, de sorte que les travaux sont soumis à la norme thermique RT2005, applicable pour les bâtiments construits à partir du 2 septembre 2006.

Concernant les désordres, l’expert relève notamment que les menuiseries de l’extension 1 et 2 ne sont étanches ni à l’eau, ni à l’air, entraînant une infiltration récurrente d’eau de pluie dans le bâtiment et un apport d’humidité anormal. Il fait également état d’une impossibilité de sécuriser la maison contre l’intrusion, d’une corrosion anormale des profilés sur l’extension 2 ainsi que des déperditions thermiques. Il conclut que ce défaut de conception cumulé à la non-conformité de la pose des menuiseries rend l’ouvrage impropre à sa destination. S’agissant des bardages, l’expert a constaté leur absence de ventilation induisant un risque de pourrissement et de fragilisation de leur fixation, soit un vieillissement prématuré exposant à une chute des-dits panneaux compromettant la sécurité des occupants des lieux, et partant, les rendant impropres à leur destination. Monsieur [F] constate encore que le garde-corps de la mezzanine n’est pas solide, qu’elle génère un risque de chute à la moindre sollicitation. Il fait état de l’absence d’étanchéité à l’air de la cloison de séparation entre le garage et le séjour, impliquant un défaut d’isolation thermique et un risque d’intoxication au CO2 en cas de manoeuvre des véhicules dans le garage, ces désordres relevant d’une impropriété à la destination de l’immeuble. Il souligne enfin qu’à l’exception de la salle d’eau aucun système de ventilation n’existe ce qui altère la qualité de l’air et rend encore la maison impropre à sa destination. Il relève enfin la déformation des éléments porteurs de la charpente en sous-face de la couverture de la zone 2, risquant d’entraîner sa rupture en cas d’événements climatiques intenses (amas de neige).

En conclusions, l’expert considère démontré que l’immeuble est en l’état impropre à sa destination de maison d’habitation.

Le bureau d’étude INGELINO a quant à lui effectué une visite sur site le 15 mars 2021, pour procéder à un diagnostic portant sur la solidité des ouvrages en bois. Il a conclu que tant la zone d’extension 1 que la zone 2 présentent de nombreux défauts de conception et de mise en oeuvre qui remettent en cause l’étanchéité des parois, la solidité des ouvrages, principalement les pieds de poteau aux angles de la zone 1 et la fixation d’extrémité de la mezzanine et de la charpente pour la zone 2. Sur les deux zones est relevé un seuil inadapté, un niveau de terrasse supérieur au niveau fini intérieur, rendant inévitable la pénétration d’eau.

Sur la zone 1, le diagnostiqueur a pour l’essentiel constaté l’absence de ventilation du bardage, directement collé au bois, en contravention aux normes DTU 31.1 et 31.2 Charpente et [Localité 11] Ossature [Localité 6], induisant un bois saturé d’eau, remettant en cause la stabilité de l’ouvrage. Il constate que les bois des appuis de fenêtres pourrissent n’étant pas adaptés à l’extérieur, que la toiture en bac acier est dépourvue de profil de rive, et n’empêche pas le passage d’eau. Le bureau d’étude conclut que la charpente présente des défauts de conception et mise en oeuvre majeurs mettant en cause sa solidité notamment du fait de la dégradation avancée des pieds de poteaux.

Au niveau de la zone 2 il constate notamment que le dessus du bardage n’est pas recouvert, que globalement la structure bois présente un grand nombre de désordres remettant en cause la sécurité des personnes (fixation douteuse de la poutre support de la mezzanine, garde-corps de l’escalier de mauvaise facture), au niveau du joint de dilatation avec le bâtiment voisin et au niveau du seuil, les défauts d’étanchéité pouvant à moyen terme endommager la structure bois de la façade coté jardin. Enfin, il est relevé l’absence de pose d’une grille anti-rongeur permettant le passage des rongeurs et oiseaux risquant d’accélérer le vieillissement des ouvrages.

Il résulte de ces éléments que si le tribunal ne peut se fonder sur les seules constatations de l’expert amiable Monsieur [F], nombre de ses constatations sont corroborées par le constat fait par le bureau d’études qui conclut à l’absence de solidité des ouvrages bois, leur absence d’étanchéité à l’eau et partant à leur impropriété à la destination de l’immeuble.

Il s’évince de ces constatations concordantes du rapport d’expertise amiable et du rapport de diagnostic du bureau d’étude que l’existence des désordres portant pour certains atteinte à la sécurité de ses occupants (fragilité de la mezzanine et du garde corps, mauvaise qualité de l’air) et compromettant la solidité de l’ouvrage, rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de l’article 1643 du code civil que lorsqu’une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée à l’acte, cette dernière est écartée lorsque la mauvaise foi du vendeur s’évinçant de sa connaissance du vice caché est démontrée.

Il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices.

L’article 1644 du code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Il résulte de ces dispositions que pour pouvoir prétendre à l’indemnisation des conséquences de l’existence du vice caché allégué, les époux [Z] doivent démontrer :

— le caractère caché du vice et son l’existence antérieurement à la vente,

— le fait que le vice rende l’immeuble impropre à sa destination ou à l’usage auquel on le destine, ou qu’il en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu,

— la connaissance qu’avaient les vendeurs du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l’acte.

Alors qu’il n’est pas discuté que les acquéreurs ont effectué deux premières visites du bien courant août 2020 accompagnés de l’agence immobilière, il y a lieu de relever que ces visites ont eu lieu en période chaude et sèche, ainsi qu’il ressort de l’attestation de Mme [I] agent immobilier, de sorte que l’humidité de l’air ne pouvait alors être perçue.

Il résulte par ailleurs de l’acte notarié que les parties étaient convenues que la date d’entrée dans les lieux des époux [Z] a été différée au 31 janvier 2021, en raison du maintien dans les lieux de Mme [L] postérieurement à la vente. Il s’ensuit que les acquéreurs n’ont pu, avant la signature de l’acte de vente, visiter la maison vidée de ses meubles, ce qui ne permettait pas un examen exhaustif de l’ensemble des éléments de structure de la maison. Alors que les demandeurs expliquent que les désordres d’infiltration leur sont apparus quelques jours après leur entrée dans les lieux, à l’occasion d’un épisode pluvieux du 3 février 2021, les désordres tirés de l’absence de solidité de tout ou partie de l’ouvrage et de l’absence d’étanchéité à l’air ont été révélés grâce à l’examen de l’architecte et du bureau d’étude qui a dû procéder au démontage de certains éléments pour constater l’humidité et le risque de pourrissement des éléments de structure bois, tels que les poteaux.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les désordres étaient cachés au moment de l’achat et ont été connus des acquéreurs postérieurement à la vente de l’immeuble.

Quant à la connaissance du vice par le vendeur, la qualité de vendeur professionnelle de Mme [L] est contestée par cette dernière. Il y a lieu à cet égard de rappeler que si la notion de vendeur professionnel comprend les personnes dont l’activité principale consiste à gérer, acquérir ou à vendre des immeubles mais également aux personnes ayant des connaissances en bâtiment (techniciens du bâtiment ou professionnel de la construction immobilière par exemple) qui vendent l’immeuble qu’ils ont construit ou fait construire, un particulier se comporte comme un vendeur professionnel tenu de connaître le vice, dès lors qu’il a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit ou qu’il s’est comporté en qualité de maître d’oeuvre, a acheté les matériaux, conçu l’installation litigieuse et l’a en partie réalisée ou qu’il a fait réaliser des travaux de rénovation avec l’aide, à titre privé d’un professionnel.

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule en page 11 :

« ETAT DU BIEN

L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUÉREUR a également cette qualité,

• ou s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

L’acte de vente poursuit en page 17 au chapitre EXISTENCE DE TRAVAUX:

“Le VENDEUR déclare être informé des dispositions de l’article L. 241-1 et L.242-2 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros œuvre ou de second œuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’œuvre.

Il déclare que les travaux ci-après ont été effectués :

— Extension de la maison (démolition de la véranda et du garage préexistant et construction sur une surface plus grande d’un bâtiment en bois comprenant au rez-de-chaussée un garage et une pièce de vie et à l’étage en mezzanine une chambre et une salle de bain avec toiture en bac acier isolé).

— […] le VENDEUR […] déclare avoir réalisé les travaux lui-même et n’avoir fait intervenir aucun professionnel . L’ACQUÉREUR reconnaît en avoir été informé dès avant ce jour. […]”

L’acte de vente mentionne en page 19 :

« Le VENDEUR déclare qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage ni d’assurance de responsabilité décennale « constructeurs non réalisateur » n’a été souscrite pour la réalisation de ces travaux. […]

• Conséquences civiles : le défaut d’assurance est une faute civile.

L’ACQUEREUR est en droit de se prévaloir sur une durée de dix ans de l’absence d’assurance obligatoire devant les juridictions civiles afin de demander, en cas de dommages graves tels que définis ci-dessus survenant dans la période décennale, des dommages et intérêts contre le constructeur défaillant sur le fondement de la perte d’une chance d’être indemnisé en cas de sinistre.

Il est précisé ici à l’ACQUEREUR que la garantie décennale concerne uniquement les vices ou dommages qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage et des équipements indissociables de l’ouvrage ou qui rendent le bien inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné. […]

Le VENDEUR n’ayant pas fait intervenir d’entreprise les travaux ne sont pas couverts par une garantie décennale.

Le VENDEUR ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant lesdits travaux. Le VENDEUR est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un professionnel et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel.

Si un dysfonctionnement, inconnu de l’ACQUÉREUR et préexistant à la vente survient par la suite, le VENDEUR est constitué de mauvaise foi. »

Il résulte des stipulations de l’acte notarié que les travaux d’extension de l’immeuble ont été réalisés en auto-construction, ce qui confère à Mme [L] la qualité de vendeur constructeur. Si celle ci entend contredire les énonciations de l’acte authentique selon lesquelles elle déclare avoir fait les travaux elle-même, s’agissant d’énonciations rapportées par le notaire d’après ses propres déclarations, elles peuvent en effet être contestées librement. A cet égard toutefois, la simple évocation de l’intervention d’un menuisier dans la lettre de mise en demeure adressée par les époux [Z] ne saurait suffire à infirmer à elle seule le fait que la venderesse a également effectué les travaux, et à supposer qu’elle ait mandaté un professionnel pour réaliser ces extension, il lui aurait été facile d’en apporter la preuve au besoin en produisant une attestation du professionnel, un duplicata de factures de ces travaux ou la preuve de leur règlement. Or force est de constater que Mme [L] n’apporte aucun élément à ce titre de sorte que les énonciations de l’acte, qui résultent de ses propres déclarations, font foi, et qu’elle a donc la qualité de vendeur professionnel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [Z] ont démontré que les désordres dont ils se plaignent ont été révélé postérieurement à la vente, et qu’ils sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, ils sont soumis à la garantie des vices cachés. Par ailleurs Mme [L], en sa qualité de vendeur constructeur, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant les travaux, l’acte de vente ayant rappelé que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un professionnel et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. L’acte a en outre averti Mme [L] que si un dysfonctionnement inconnu des acquéreurs et préexistant à la vente survenait par la suite, elle serait constituée de mauvaise foi.

Dès lors, la clause d’exclusion figurant à l’acte de vente n’est pas opposable aux demandeurs et Mme [L] leur doit sa garantie au titre des vices cachés tenant au défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries et bardage en lien avec les dommages à type d’infiltrations qu’ils ont subis.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les demandes présentées sur le fondement du dol et/ou de la garantie décennale.

En application de l’article 1644 du code civil, les époux [Z] ont fait le choix de solliciter la résolution de la vente, laquelle sera dès lors prononcée.

Mme [L] sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Elle sera également déboutée de sa demande de communication de pièces, non précise, et de sa demande d’expertise, ces demandes n’étant, au vu de la résolution prononcée, pas nécessaire à la solution du litige.

Sur les préjudices

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En premier lieu, Mme [L] sera tenue de leur restituer le prix de vente soit la somme de 648 000 €.

Les époux [Z] devront quant à eux restituer l’immeuble dès la restitution du prix de vente par Mme [L] .

Du fait de la résolution de la vente, les parties sont replacées dans la situation antérieure à cette vente. Ainsi, s’agissant des frais d’acte notarié, et des taxes foncières, qui n’ont pas été perçus par Mme [L] mais par l’administration fiscale, il appartiendra aux époux [Z], une fois le jugement publié, de se rapprocher de l’administration pour en obtenir le remboursement. Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation de Mme [L] à leur rembourser les taxes foncières réglées, ainsi que l’impot sur la mutation et la contribution de sécurité immobilière. En l’espèce il ressort de l’acte notarié que l’impôt sur la mutation et s’est élevé à 37 627 euros et que la taxe de sécurité immobilière à 648 euros de sorte qu’il convient de déduire de la somme de 46 700 euros réglée au titre des frais d’acte notarié, les taxes de 38 275 euros. Il s’ensuit qu’il sera partiellement fait droit à la demande de condamnation de Mme [L] au titre des frais notariés, à hauteur de 8 425 euros. Par ailleurs Mme [L] devra payer aux époux [Z] les honoraires qu’ils ont versés à l’agence immobilière à hauteur de 25 000 €.

L’ensemble de ces sommes seront versées aux époux [Z] proportionnellement aux quotité de propriété indivises acquises de chacun, soit respectivement 19,45 % à M. [Z] et 80,55% à Mme [Z].

S’agissant du préjudice matériel, si les époux [Z] sont fondés à solliciter une indemnisation au titre des frais de déménagement qu’ils ont dû exposer en avril 2021 pour quitter l’immeuble impropre à sa destination, il convient de rejeter leur demande au titre du premier déménagement puisqu’ils auraient exposé ces frais en l’absence de résolution de la vente, ayant décidé de quitter leur logement initial. Une somme de 1841,92 euros leur sera en conséquence accordée au titre de leur déménagement.

Il convient également de faire droit à leur demande de remboursement de la porte de garage qu’ils ont changée moyennant le coût justifié de 3 300,51 euros.

Il convient en revanche de les débouter de leur demande de remboursement de l’achat du sac de pellets ce coût n’étant pas en lien avec l’aménagement de l’immeuble litigieux.

De même il y a lieu de rejeter en totalité la demande au titre de la perte de loyers alléguée dès lors qu’ils ne démontrent pas occuper une maison d’une valeur locative de 2000 euros par mois.

Enfin les demandeurs entendent être indemnisés de la perte de plus value qu’il indiquent avoir subie, à raison de 5 % par an, soutenant qu’au regard de la hausse du marché immobilier il ne pourront acquérir un bien similaire au même prix. Or cette demande, qui se fonde sur un article promotionnel d’une agence immobilière qui fait état d’une augmentation de 5,5% en janvier 2021, soit à une période contemporaine de la vente résiliée est non justifiée, et sera rejetée en totalité.

S’agissant des demandes présentées par les époux [Z] en indemnisation de leur préjudice moral, force est de constater que le lien de causalité entre les problèmes de santé de Mme [Z] survenus en avril 2022 et le litige n’est en rien démontré. Cependant, il ne peut être discuté que l’état de leur immeuble les a contraint à un déménagement deux mois après leur prise de possession des lieux, la situation ayant nécessairement induit une anxiété pouvant être indemnisée par l’allocation d’une somme de 3 000 euros à chacun des demandeurs.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [L] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser aux époux [Z] la somme de 3 000 euros au total au titre des frais irrépétibles.

Mme [L] sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE LA RÉSOLUTION DE LA VENTE reçue par Maître [G] [M], notaire associé de la société civile professionnelle « [G] [M] et [B] [E], notaires associés» titulaire d’un office notarial à [Localité 12] ([Localité 10]-Atlantique), le 14 décembre 2020, publiée au Service de la Publicité de [Localité 12] 1 le 16 décembre 2020, volume 2020P, n°14792, portant sur une maison à usage d’habitation avec jardin et piscine, sise [Adresse 3] ([Localité 10]-Atlantique) cadastrée section LM n°[Cadastre 2], d’une superficie de 00 ha, 03 a, 61 ca, intervenue entre Madame [O] [L], vendeur, d’une part et Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y], acheteurs, d’autre part ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] les sommes suivantes, proportionnellement aux quotités de propriété indivises acquises de chacun, soit respectivement 19,45% et 80,55%:

o le prix d’acquisition, soit 648 000 euros ;

o les frais d’acte notarié soit 8 425 euros ;

o les frais d’honoraires de l’agence immobilière soit 25 000 euros ;

Soit un total de 681 425 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] devront restituer l’immeuble après exécution par Mme [L] de la condamnation au titre de la restitution du prix de vente ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] la somme de 5 142,43 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Madame [A] [Y] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les époux [Z] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Mme [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER